[후기]"주택임대차보호법 쟁점과 주거복지 향상" 토론회

[임차인·임대인 모두가 행복한 주택임대차보호법 만들기 프로젝트 1st]

주택임대차보호법 쟁점과 주거복지 향상

○ 일시 : 2016년 7월 8일(금) 오전 9시 30분

○ 장소 : 국회의원회관 제 3 세미나실

○ 주관 : 민생경제와 주거복지 연구회

○ 주최 : 국회의원 김현아 의원실

○ 발제 : 이상영(명지대학교 부동산학과 교수), 장경석(입법조사처 입법조사관), 장재덕(법률구조공단 발전기획실장/변호사), 황의탁(SGI서울보증 마케팅관리부 부장)

○ 토론 : 임경지(민달팽이유니온 위원장), 선종국(주택관리공단 광주전남 지사장/주거복지사 교육지원단장), 장재옥(중앙대 법학전문대학원 교수), 김용경(서울시 주택정책과 전월세팀장), 김이탁(국토교통부 주택정책과 과장)

장마가 한 풀 꺽인 7월 8일, 국회의원회관 제 3세미나실에서는 새누리당 국회의원 김현아 의원실에서 주최하는 '주택임대차보호법 쟁점과 주거복지 향상'이란 제목의 토론회가 열렸습니다. '임차인·임대인 모두가 행복한 주택임대차보호법 만들기 프로젝트'의 첫 토론회로 기획된 이번 자리에는 각계 전문가와 관련 기관 관계자가 참여하여 주택임대차보호법 관련 쟁점 뿐만 아니라 주거정책의 방향에 대한 다양한 이야기를 나누었습니다. 민달팽이유니온에서도 임경지위원장이 참여하여 민달팽이유니온에 접수된 상담내용을 바탕으로 현 시기 청년들이 주로 거주하는 제도 사각지대의 주거문제에 대해 토론하였습니다.

첫 발제자로 나선 이상영 교수는 최근 주택시장의 변화 양상에 대해 설명하며 전세가구보다 월세가구의 주거비 부담이 훨씬 심각함을 지적하였습니다. 나아가 소규모 영세 임대인들에 의해 운영되는 등록되지 않은 임대주택이 대부분인 상황과 임대차가 개인 간의 사적계약으로만 이루어져 전반적으로 음성화되고 낙후되어 있는 점을 개선할 필요가 있다고 주장하였습니다. 개선안으로 민간임대시장을 활성화시키고 제도 안으로 포섭하기 위해 주택임대업과 임대관리업의 체계적 육성을 주요 과제로 제시하였습니다.

두 번째 발제를 진행한 장경석 입법보좌관은 현행 주택임대차보호법의 한계로 인해 임차인과 임대인의 권리가 제대로 보호받지 못하고 있음을 말했습니다. 해외의 다양한 임대차 관련 제도 소개와 함께 개선과제로 계약단계에서 임대인·임차인의 권리와 의무를 명시하여 분쟁을 예방하고, 현행 주택임대차보호법도 '임대차법'과 같이 포괄적으로 임대차관계의 근거가 되는 내용을 담을 수 있게 개정할 필요성이 있다고 지적하였습니다.

이어 진행된 장재덕 법률구조공단 발전기획팀장의 발제에서는 주택임대차보호법 개정으로 설치될 분쟁조정위원회의 구성과 운영구조, 조정 절차와 효력에 대해 설명하였습니다. 이어 실효성있는 조정을 위해서는 당사자의 동의 없이도 조정을 진행할수 있는 권한과 현재 기판력이 없어 조정의 효력이 떨어지는 문제를 개선할 필요가 있음을 이야기 하였습니다. 마지막 발제에서는 황의탁 SGI서울보증 마케팅관리부장이 서울보증에서 진행하는 전세금보장보험상품에 대해 소개하고, 이를 활성화 시키기 위해 가입절차 완화 및 세액공제 등을 통한 강입유인요건을 만드는 것이 필요하다는 것으로 발제가 마무리 되었습니다.

이어진 토론에서는 각자 현장에서 경험을 바탕으로 한 구체적인 내용이 토론내용으로 소개되었습니다.

첫 토론자로 나선 임경지 위원장은 소득은 감소하고 자산형성이 어려운 청년들의 상황을 소개하고 "청년 세입자"를 단순히 특정 연령층이 아닌 임대시장에 새롭게 진입하는 신규임차인의 성격과 함께 임대차시장에서 비대칭적 위치에 놓여 있는 특성을 가진 것을 이해하는 것에서 출발해야 하는 것이 중요함을 설명하였습니다.

"임대차 관련 제도가 공정하고 중립적이어도 사용하는 사람과 상황은 결코 중립적이지 않아 시장에서 공정하게 작동하지 않는다. 따라서 상대적으로 약한 사람들의 권리가 회복되어야 한다"

특히 민달팽이유니온이 상담을 통해 수집한 고시원을 넘어 학원·한의원등으로 등록되어 있는 비주택 주거지에 거주하게 되면서 겪는 문제와 불법 방쪼개기 문제를 사례로 소개하였습니다. 이런 제도의 사각지대에 있는 불법 건축물 문제를 해결하기 위해서는 섬세한 접근을 통해 '고려대 난민사태'와 같이 피해가 세입자에게 전가되는 형태가 되지 않도록 주의할 것을 주문하였습니다.

나아가 임대시장에서 주요한 역할을 맡고 있는 공인중개사의 사회적 책무를 강화시키고, 표준임대차계약서의 개선과 의무화를 통해 계약단계부터 분쟁을 사전에 예방하는 것이 선행되어야 함을 이야기하였습니다.

이러진 토론에서도 토론자들의 경험을 바탕으로 한 다양한 의견이 나왔습니다. 선종국 지사장의 경우 단순히 민간임대업의 육성을 통해서가 아니라 여전히 공공임대주택의 역할이 중요하며, 주거복지사와 같은 전문 인프라을 양성하여 일선에 배치할 필요성에 대해 이야기하였습니다. 장재옥 중앙대 교수는 민간시장에서 정보력과 경제력의 차이로 인해 실질적으로 비대칭적인 관계가 일어나기 때문에 조정이 필요하며, 최근 주택임대차보호법 개정에 포함되지 않은 표준임대차계약서의 의무사용, 전월세정보 등록 확대, 임대료 기준 제도화, 갱신 거절 사유제 도입을 동한 점유의 안정성을 보장할 것을 향후 과제로 제시하였습니다.

서울시 김용경전월세 팀장은 서울보증보험에서 실시하는 보증상품에 대해 수요자에 맞춘 다양한 상품을 개발할 것과, 향후 설치될 분쟁조정위에서 다룰 분쟁조정의 범위에 대해 그간 서울시의 조정경험을 통해 고려해야 할 점을 이야기하였습니다. 더불어 서초구에서 시범적으로 시작될 전자계약서 제도에 대해 계약조건·주택유형·신규/재계약 등에 따라 내용이 특화된 표준임대차계약서를 도입해 보는 것과 역시 내년 시범사업을 진행될 서울시 표준임대료 공시제도에 대해 설명하였습니다. 마지막으로는 현행 건축물대장의 미비함에 대해 지적하고 단순히 건축 인허가의 용도가 아닌 주택에 대한 기초자료로 활용될 수 있도록 건축물대장을 개선할 것을 국토교통부에 주문하기도 하였습니다.

마지막 토론자는 김이탁 국토교통부 주택정책과장이었는데, 그 내용은 주택정책을 총괄하는 중앙부서의 담당자로서 매우 실망스러운 것이었습니다. 특히 불법 건축물 및 용도변경으로 인해 벌어지는 사각지대의 문제를 지적한 임경지 위원장의 발언에 대해 "주택임대차보호법으로 보호하는 범위와 비주택 거주자에 대한 문제는 다르게 접근해야 하는 것이 아닌가 한다"라고 이야기를 하였는데, 이는 비주택에 거주하는 청년을 비롯한 임차인들의 권리를 무시하는 것입니다. 더군다나 민간임대시장에서 이와 같은 문제가 발생하는 것은 임대인들이 그와 같은 불법건축물을 '공급'하고 있기 때문이기입니다. 

이와 더불어 해외의 임대차정책 사례로 제시되는 뉴욕시의 임대료 통제 정책이 사실상 준공공임대주택 공급 정책과 같은 맥락이라고 이해한다는 말이나, 현재 전월세 가격이 안정되고 있고 향후 인구감소로 인해 장기적 수요가 줄어들 것을 고려한다면 오히려 임대인의 권리를 보호하는 것이 필요한 시점이라는 발언은 주거정책과 제도를 다루는 중앙정부의 주무부서로서 국토교통부가 가진 현실인식에 문제가 있다고 생각할 수 밖에 없는 토론내용이었습니다.

지금 한국사회의 주택시장은 급변하고 있으며, 이를 반영한 제도와 정책의 변화가 필요한 시점입니다. 주거문제 해결을 위한 논의는 한국 사회의 다양한 주체가 모여 머리를 맞대고 풀어야 할 복잡하고 어려운 문제입니다. 다만, 지금 문제의 양상이 무엇인지, 비대칭적인 시장상황에서 권리를 보호받지 못하는 주체는 누구인지 생각해 본다면 문제의 해결방향은 명확합니다. 민달팽이유니온은 앞으로 청년을 비롯하여 지금까지 배제되어 있던 주거문제의 당사자의 권리 보장과 공정하고 투명한 새로운 임대차 관계를 만들어나가기 위한 활동할 것입니다.