청년 주거상담사 2기 강의 내용 정리 - 6강 임대차보호법 법률 해석

1. "대항력"이 중요하다.

- 대항력의 성립조건 : 1) 주택인도(해당 주택을 점유하고 있을 때 의미가 있음) 2)주민등록(전입신고)

- 대항력의 효력 : 보증금 반환청구권, 사용수익권, 종료 기간은 임대차 기간 만료 후에도 보증금 반환받을 때까지 임대차관계 존속을 간주

- 집주인이 바뀌어도 임대인은 그 의무를 다해야 함

2. "우선변제권"의 개념을 알자

- 우선변제권 요건 : 대항력 + 임대차계약서상 확정일자 (제3조의 2.2항) 

- 한계 : 갱신했을 때 임대료가 증가해도 확정일자 날짜가 기준이며 다시 확정일자를 받게되면 갱신된 날짜부터 효력이 발생하기에 이전의 계약이 무력화될 수 있다. 따라서 임대차계약서가 아닌 전세금증액계약서를 작성하면 증가된 금액에 대해서 갱신된 날짜에 확정일자 받았을 때 보호된다.

- 사례 :

120316 소숙영 소유권 취득 (6억 8천)

120310 남궁한신 임차권 전입신고와 확정일자 받음 (보증금 3억 5천 / 3억 1천으로 빌렸고 향후 4천 증액)

120420 기업은행에서 저당권을 잡고 3억을 빌림

120717 홍콩저축은행에서 저당권을 잡고 6억 5백 빌림

돈을 안갚으니 130423 경매

131118 (낙찰) 이창훈 5억 8천

----------------------------------------------> 우선변제권으로 남궁한신은 3억 5천을 보전받음. (네이버 부동산 예상배당표 참고), 이창훈은 남궁한신에게 나가라고 할 수 있지만 남궁한신이 돈을 받지 않을테니 계약된 임대차기간에 있겠다고 주장할 수 있음. 단, 남궁한신이 경매를 신청할 수는 없다. 남이 경매를 하면 본인이 우선변제를 받을 수 있을 뿐이다.

*전입신고와 확정일자를 동시에 하면 '등기'의 효력이 생김

제3조의 3, 1항

- 임차권 등기명령 : 임대차 계약이 끝나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 이사를 가야할 처지인 경우

3. 소액임차인의 최우선변제권, 제8조

------위는 주택임대차 / 밑에는 민법 상 주택임대차 

4. 수선의무 (민법 632조, 자료 23쪽)

- 판례 : 임대인은 임차인과 임대차 계약 체결 당시, '건물 수리는 입주자'가 한다는 특약을 체결했는데 임차인이 거주 중 주택에서 누수 현상이 지속적으로 발생, 이에 임차인은 임대인에게 누수 문제에 대해 수선 요구, 임대인은 특약 내용을 이유로 거부했음. ---> 대법원 "임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 후 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장애가 생긴 경우, 그것이 1)임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 2)그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나, 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물이 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다. 

- 재판에 회부할 시 임대인은 임차인의 귀책사유가 있음을 증명해야 한다.

5. 원상회복 의무 (비용상환청구권 포기 특약) : 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하되 임차인인 원고가 주택수리를 자유로이 하도록 한다."

6. 통지의무 : 임차인은 집에 문제가 있을 시 바로 알려줘야 한다. 그렇지 않아 더 큰 피해가 발생해 임대인이 수선해야 할 범위