청년 주거상담사 2기 강의 내용 정리 - 4강 대한민국 공공임대주택

1. 주거권과 주택공급의 책임

  ◎ 1960년대 : 미국식 원조경제 이식

    - 전후 미국의 원조자금으로 공급된 구호주택을 공급하기 시작했다. 원조자금이 미국에 상환을 해야 하는 주택건설자금 융자로 전환되면서, 우리나라는 공공주택이 분양주택 중심으로 공급되기 시작했다. 이 과정에서 미국의 신자유주의적 인식이 함께 들어오게 되고, 집을 장만하는 것은 사회의 책임이 아닌 개인의 책임으로 인식되기 시작했다. 그리고 집을 짓기 위해 무허가 판자촌의 철거를 정비하기 시작했다.

  ◎ 1970년대 : 분양주택 중심의 주택 공급

    - 토지구획정리사업을 통한 택지 및 주택공급을 지속하고 무허가불량주택지구에 자력재개발을 시도했다. 1970년대의 큰 특징은 최초로 임대주택을 공급했다는 점이다. 서울 개봉동에 지어졌는데 처음엔 분양을 목적으로 지었지만 집이 팔리지 않아 임대주택으로 전환했다. 이는 분양전환임대주택(현 공공임대주택)의 효시가 된다.

 

  ◎ 1980년대 : 주택 절대량 부족과 투기 대상, 합동재개발 사업 도입, 최초 공공임대주택 공급

    - 1980년대 중반부터 베이비붐 세대가 사회로 진입하게 되면서 수요는 급속도로 증가하지만 주택공급은 그에 미치지 못하였다. 정부는 이때 합동재개발사업을 도입하면서 토지의 소유주를 사업의 주체로 포섭하면서, 세입자의 의지와 상관없이 사업이 진행되었다. 이 과정에서 철거민의 투쟁으로 이어지게 되고 이에 따라 집값이 폭등하면서 주택은 투기대상이 되고 저소득층의 주거문제가 심화되었다.

    - 철거민 투쟁 등 사회적 문제가 심각해지면서 정부는 최초로 영구임대주택 200만호를 공급하려는 노력과 재개발 구역에 의무적으로 임대주택을 지어야하는 등 주택문제가 개인의 문제에서 사회적 문제로 인식되기 시작하고, 일정부분 제도권으로 포함되었다. 

  ◎ 1990년대 : 200만호 건설, 주택재개발기본계획 도입

    - 철거민 문제가 정권의 위협으로 이어지게 되면서 노태우 정부는 1기 신도시에 영구임대주택을 포함한 공공임대주택을 200만호를 건설하게 된다. 다량의 주택이 공급되자 일시적으로 주택가격이 하락했다. 하지만 낙인현상 등 영구임대주택의 실패와 IMF 경제위기로 인해 임대주택의 공급이 중단되고 다시 저소득층의 주거문제가 대두되기 시작한다.

  ◎ 2000년대 초반 : 주택가격 상승과 공급 확대, 국민임대주택 공급 확대

    - 정권이 교체되고 중단되었던 영구임대주택을 재공급하면서, 영구임대주택은 정부의 이름을 따 국민임대주택으로 명칭을 변경한다. 

    - 부동산 가격이 상승하면서 투자의 목적이 되고 부동산과 금융시장이 결합하여 주택담보대출이라는 것이 생겨난다. 소득이 증가하지 않지만 유효수요가 증가함에 따라 사람들은 투자의 목적으로 빚을 내서 집을 구매하게 되고 결국 하우스푸어문제가 대두한다.

    - 2004년에 정권이 교체되고 참여정부는 국민임대주택 공급을 연간 10만호씩 100만호를 공급하여 공공임대주택을 전체 12%까지 올리겠다는 목표를 잡는다. 하지만 정권이 교체된 후 계획이 중단된다. 

  ◎ 2000년대 후반 : 국민임대주택 공급 축소, 뉴타운 재개발 사업의 확대, 금융위기 후 주택시장 침체 

   - MB정부는 국민임대주택의 명칭을 보금자리주택으로 변경하면서 분양위주 정책으로 전환하고 뉴타운 재개발 사업을 확대했다. 하지만 2008년 미국발모기지사태로 금융위기가 도래하면서 주택가격이 하락하기 시작하고 주택시장의 위기가 심화되면서 하우스푸어 등의 사회적 문제가 제기되었다. 

  ◎ 2010년대 : 주택시장 위기 심화, 보금자리 주택 공급 취소, 행복주택 공급

   - 현 정부로 오면서 주택시장의 위기는 점점 심화되었다. 이에 현 정부는 주택경기 부양정책을 펴기 시작하면서 보금자리 주택공급을 취소하고 행복주택을 공급하기 시작한다. 행복주택은 처음으로 청년을 공공임대 대상에 포함하는 생애주기별 주택정책이라는 점에서 의미가 있지만 진행 과정에서 추진하지 못하고 수도권으로 밀려나게 되면서 기존의 공공임대주택과 다르지 않다는 비판을 받고 있다.

   - 공공임대주택을 공급하기 위한 하나의 방안으로 공공임대리츠 제도 도입을 검토 중인데, 민간 자본의 투자를 받아 공공 자본대신 민간의 자본을 통해 공공임대주택을 건설하겠다는 것이다. 민간의 자본을 끌어들이기 위해 적정 수익률을 보장할 수 있도록 MRG(최소마진보장제도)를 도입하고 있다. 

  

2. 공공임대주택의 이해

 ◎ 임대주택은 공급의 주체에 따라, 의무기간에 따라 분류가 달라진다. 

  1) 공급의 주체에 따라 공공임대주택과 민간임대주택으로 나뉘는데, 공공이 직접 공급하거나, 공공택지에 짓거나 공공 자금을 지원받아 지었다면 공공임대주택으로 분류가 된다. 그 외에는 대부분 민간임대주택으로 분류된다.

  2) 임대의무기간에 따라

   ① 분양전환임대주택 - 임대의무기간은 5~10년이다. 이 기간을 전부 채우지 않고도 임대인과 임차인의 합의를 통해 분양 전환할 수 있다.

   ② 장기전세주택(shift) - 임대의무기간은 10~20년이며 주로 소득 5분위까지 공급이 된다. 첫 공급 당시 임대주택에 포함되지 않아 법적 근거를 찾기 어려웠다. 하지만 서울에서 성공적으로 공급되자 임대주택으로 포함 후 LH공사에서도 공급하기 시작했다.

   ③ 국민임대주택 – 임대의무기간은 30년이며 우리나라 임대주택 중 가장 많은 비율을 차지하고 있다. 주로 소득 3-4분위까지 공급이 된다. 국민임대주택은 매입임대주택을 공공임대주택으로 끌어들였다는 점, 사회적 혼합, 즉 Social Mix를 도입했다는 점에서 특징이 있다. 

   ④ 50년 공공임대주택 - 주택 수명을 생각하면 영구임대주택과 큰 차이가 없다.

   ⑤ 영구임대주택 – 주로 사회복지차원에서 공급이 되며 민간임대시장의 30% 이하 수준으로 책정되는 낮은 임대료로 소득 분위가 가장 낮은 계층에 공급된다. 지자체, 주거복지 담당 공무원을 통해 신청할 수 있다. 

3. 청년세대와 공공임대주택

  1) 현 임대주택은 전용면적 40제곱미터 이상의 주택에 대해서는 단독세대의 청약기회를 제공하지 않고, 동일 순위에서 경쟁이 있을 경우 가구 구성원 수를 가점 기준으로 적용하여 주로 단독세대로 구성된 청년세대의 입주자격이 사실상 제한되고 있다. 하지만 청년층 빈곤이 이후 장년층, 노년층에도 이어질 우려가 있기 때문에 기존 공공임대주택의 대상을 확대, 생애주기별 주택정책이 필요한 상황이다.