[이슈브리핑] 타워팰리스보다 비싼 원룸

본 자료는 2016 국토교통부 국정감사 시, 조정식 국토교통위원장실의 의뢰를 받아 작성한 정책보고서입니다. 보고서는 자유롭게 열람하실 수 있으며 자료 인용 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다. 본 보고서가 청년 주거 실태를 알리고 청년 주거 정책의 방향을 결정하는 데에 기여하기를 바랍니다.   ▶  박근혜정부주거정책전환위한제언_민달팽이유니온(조정식의원실).pdf

▶중 , 대형 주택보다 비싼 소형주택, 타워팰리스보다 비싼 원룸 ◀

○국토교통부에서 매월 발표하는 실거래가를 토대로 소형주택과 중대형 주택의 임대료를 비교함

- 2015년 8월 국토교통부 실거래가 중 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 아파트의 전·월세 자료를 토대로 분석했으며 해당 시기 전월세전환율 전국 평균 7.3%, 서울 6.4%를 적용해 소형주택과 중, 대형주택의 단위면적(㎡)당 임대료를 비교 분석함 (출처 : 국토교통부 실거래가 http;//rt.molit.go.kr/)

- 전체 분석 대상은 소형 단독다가구 25,450건, 중대형 단독다가구 7,438건, 소형 연립다세대 12,910, 중대형 연립다세대 2,386건, 소형 아파트 22,553건, 중대형 아파트 25,431건으로 총 94,168건임 

- 소형주택은 전용 면적 60㎡ 이하를 의미하는데 박근혜 정부는 2014년 9월 1일 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화 방안’을 확정, 발표해 시행하고 있음

- 박근혜 정부는 2015년 8월 3일부터 새로운 월세 통계를 발표, ‘월세’, ‘준월세’, ‘준전세’로 나눠 다양한 월세 임차 유형에 대한 분석을 시도했으며 각 유형은 보증금 대비 월세액 비중에 따라 '월세(12배 이하)', '준월세(12~240배)', '준전세(240배 초과)'로 세분화 됨

○아파트를 제외하고 주택의 종류와 상관없이 소형주택의 ㎡당 임대료가 더 비싼 것으로 나타나는 ‘임대료 역차별 현상’이 나타남 <위의 표>

○‘임대료 역차별 현상’은 월세, 준월세, 준전세 순으로 크게 나타나며, 월세에서 ㎡당 임대료가 소형주택이 중, 대형주택보다 가장 비싸며 그 차이는 약 5배의 달함

- 월세는 보증금이 다른 임차 유형의 비해 적기 때문에 자산이 적은 가구가 많이 살 가능성이 높으며 매월 일정 금액의 지출이 가장 많기 때문에 소형주택에 월세로 사는 임차인의 경우 주거비 부담이 가장 클 것으로 예상됨

- 단독·다가구 소형주택과 중, 대형주택의 경우, 준전세는 1.39배, 준월세는 1.83배, 월세는 2.26배 소형주택이 더 비쌈

- 연립·다세대 소형주택과 중, 대형주택의 경우, 준전세는 1.61배, 준월세는 2.16배, 월세는 5.15배 소형주택이 더 비쌈

- 소형 아파트와 중, 대형 아파트의 경우 준전세는 0.75배, 준월세는 0.93배, 월세는 1.18배 소형주택이 더 비쌈

○전 연령 중 15세 이상 29세 미만에 해당하는 연령층은 자가 및 임차 유형 중 보증금이 있는 월세 비율이 제일 높아 ‘임대료 역차별 현상’의 주요 대상이며 이들의 주거비 부담은 다른 연령에 비해 클 것으로 보임

○단독주택에 거주하는 비율은 1인 가구이면서 29세 미만의 청년층과 70세 이상의 노년층에서 두드러지게 나타남

- 1인 가구 중 단독주택에 거주하는 비율은 20세 미만 71.7%. 20세 이상 24세 이하 67.3%, 25세 이상 29세 이하 52.4%, 70세 이상 74세 이하 55.7%, 75세 이상 79세 이하 60.2%, 80세 이상 84세 이하 63.2%, 85세 이상 65%이며 평균 52.7%를 상회하는 수치임 

○1인 가구이면서 소형 단독·다가구 주택에 월세로 거주하는 청년이 가장 임대료 부담이 상대적으로 크며 이들은 주택임대차시장에서 차별을 받고 있는 현상이 나타남

○한국 사회에서는 임대인에게 과도한 권한이 부여된 주택임대차시장에서 임대료 결정 과정에 임차인의 요구 혹은 의견은 받아들여지지 않고 정부 역시 전혀 개입하지 않고 있지만, 여러 해외 국가들은 정부의 개입을 토대로 임차인의 과도한 주거비 부담을 방지하고 보호하고 있음

- 영국은 등록된 민간임대주택을 대상으로 공정임대료(2년마다 조정 가능, 임대료 사정관이 주택의 경과 연수, 특성, 위치, 상태 등을 고려하여 결정)가 적용되며, 이에 해당하지 않는 민간임대주택은 ‘임대료 사정위원회’에 누구나 임대료의 객관적 평가를 요청할 수 있음

- 프랑스는 임대료는 기본적으로 당사자의 합의에 의하여 정하되, 임대료의 책정을 위해 ‘임대료 조사통계소’가 자료를 수집하여 결정하며 유사한 위치, 성격을 갖추고 있는 주택 임대료를 기준으로 인상 폭 역시 정부가 제한하고 있음

- 독일의 경우, 최초 계약 시 임대료는 당사자 간 자유롭게 정하되 인상률은 각 지역 사정에 맞게 그 폭과 방법을 결정하며 법적으로는 3년 동안 20%를 초과할 수 없어 임대료의 과다한 인상을 방지하고 있음

○이러한 점에서 ‘임대료 역차별 현상’은  임대료 결정 과정에서 임대인의 권한이 상당히 큰 비대칭적인 주택임대차시장에서 제도의 공백으로 나타난 현상임과 동시에 정부 개입의 강한 근거를 제공함

○서울시 용산구 효창동에 위치한 12㎡의 다가구주택의 단위면적(㎡)당 임대료가 타워팰리스의 임대료가보다 더 비쌈 <위의 표>

○초호화 아파트의 상징인 타워팰리스보다 최저주거기준(14㎡ 미만이거나 전용 부엌, 화장실, 목욕시설이 없는 주택)에 미달하는 가구보다 ㎡당 임대료가 적은 기형적인 현상을 개선하기 위한 정부의 제도 도입이 필요함

○임대료의 수준과 더불어 청년 가구의 주거비 부담을 고려하기 위해서는 소득 대비 주거비 지출(RIR)로 나타낼 수 있음

- 국토교통부에서 2년마다 시행하는 주거실태조사는 가구원수별, 연령별 주거비 부담에 관한 항목을 조사하지만 주거실태조사는 표본이 극히 적고, 현실과 괴리가 있기에 신뢰도 있는 조사로 인정하기 어려움

- 2014년 주거실태조사에 따르면 옥탑방에 거주하는 30대는 한 명도 없는 것으로 나오는데 같은 해에 방영된 1인 가구 생활을 보여주는 프로그램에서는 옥탑방 거주하는 남성이 나옴

○청년의 과도한 주거비 부담은 중, 대형 주택보다 소형 주택이 비싼 기형적인 현상에 기인한 것이므로 주택 임대 시장의 합리적 가격 결정을 위한 정부의 개입이 필요함