[이슈브리핑] 청년에게 유독 가혹한 행복주택

본 자료는 2016 국토교통부 국정감사 시, 조정식 국토교통위원장실의 의뢰를 받아 작성한 정책보고서입니다. 보고서는 자유롭게 열람하실 수 있으며 자료 인용 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다. 본 보고서가 청년 주거 실태를 알리고 청년 주거 정책의 방향을 결정하는 데에 기여하기를 바랍니다. ▶ 박근혜정부주거정책전환위한제언_민달팽이유니온(조정식의원실).pdf

▶ 행복주택, 보증금은 높고 임대료는 비싸, 청년들에게 유독 가혹해 ◀

○행복주택은 여타의 공공임대주택과 다르게 임대료가 결정됨

- 행복주택은 다른 공공임대주택과 달리 공급원가가 아닌 유일하게 주변 시세를 기준으로 임대료를 결정하고 있고 대학생, 사회초년생, 신혼부부, 고령자, 수급자 등에 대해 60~80% 범위 내에서 각각 다르게 임대료를 결정하고 있음

- 이 권한은 국토교통부 장관 고시 사항이므로 정부의 의지만 있으면 충분히 내릴 수 있음

○2015년에 입주 공고 및 선발이 확정된 행복주택의 단위면적 당 임대료를 비교하면 송파삼전의 경우 1.41만원, 서초내곡은 1.83만원, 구로천왕은 1.09만원, 강동강일은 1.31만원임 <아래의 표>

○행복주택은 청년을 대상으로 공급하는 서울시의 공공임대주택에 비해서 비쌈 <아래의 표>

- 서울시가 공급한 청년 공공주택인 홍은동 협동조합형 공공주택의 ㎡당 임대료는 0.67만원임(2014년 11월 완공, 12월 입주 주택)

- 행복주택의 평당 임대료가 서울시 홍은동 협동조합형 공공주택에 비해 약 2배가량 비쌈

○보증금 또한 최소 500만원이상으로 설정되어 있기 때문에, 자산 형성이 어려운 청년에게는 부담을 야기하므로 최소 보증금을 낮출 필요가 있음

- 공공주택 특별법에 따르면 3기 이상 연체한 경우 퇴거 조치가 가능하므로 3개월분의 월세가 보증금으로 적당함 

- 그러나 정부에서는 높은 보증금을 낮추고 월세 전환율을 적정하게 인하하기 보다는 대출을 장려하고 있어 추가 이자가 발생해 주거비 부담 효과가 다른 공공임대주택 정책에 비해 떨어짐

○행복주택의 임대료를 인접 지역에 위치한 국민임대주택과 공공임대주택의 임대료와 비교했음 <위의 표>

- 서울 강남권 지역에 공급된 행복주택 서초내곡지구의 ㎡당 임대료는 청년의 경우 2.1만원에서 2.4만원으로 형성되어 있음 

- 인근 국민임대주택의 임대료에 비해서는 2배가량 높은 비용임.

- 공공임대(10년)주택에 비해서는 1.6배 비쌈

○2016년에 입주 공고를 발표한 고양삼송의 경우도 마찬가지인데 ㎡당 임대료는 청년의 경우, 1.1만원에서 1.3만원으로 형성되어 있음 <위의 표>

- 인근 지역의 국민임대주택은 총6개의 단지이며 임대료는 ㎡ 0.6만원에서 1만원으로 형성되어 있음

- 고양시에 위치한 행복주택과 국민임대주택의 임대료는 많게는 2배 넘게 차이가 남

○아울러 행복주택의 표준 보증금이 최소 1800만원 선부터 최대 6900만원 선까지 분포되어 있어 소득이 상대적으로 적고, 자산 형성의 시간이 충분치 않아 목돈이 없는 청년의 경우 보증금 부담이 더욱 가중됨

- 실제로 행복주택에 당첨되었지만 보증금이 없어 은행에 대출을 이용하고자 하는 입주자가 있음 

○부담가능한(affordable) 월 임대료만큼이나 적정 수준의 보증금 또한 고려되어야 함

- 앞서 말한바와 같이 공공주택 특별법에 따르면 3기 이상 연체한 경우 퇴거 조치가 가능하므로 3개월분의 월세가 보증금으로 적당한 것으로 보임

- 보증금의 본래 목적은 월세 연체에 대한 위험을 줄이고자 임대인이 임차인에게 일정 정도의 금액을 담보의 격으로 요청하는 것이라는 것을 명심해야 함

- 전세 제도가 보편적이었던 한국의 상황에서 보증금 비율이 높을 수밖에 없었으나 공공임대주택 정책에서조차, 게다가 청년들이 입주하는 공공임대주택에서 조차 이러한 관행을 깨지 못하는 것은 낙후한 발상이며 안일한 대처임

○현 정부에서는 높은 보증금을 낮추고 월세 전환율을 적정하게 인하하기 보다는 대출을 장려하고 있어 추가 이자 부담 등을 유발하고 있음

○보증금을 낮추면 월 임대료가 오를 가능성이 있는데 이때는 전월세 전환율 역시 금융 개념이 아닌 기회비용 관점에서 한국은행 시중 금리 수준으로 맞춰 월 임대료의 급등을 막고 임차인의 주거비 부담을 줄여야 함