[주거상담소] Q11. 바뀐(새로운) 집주인이 철거해야 한다고 나가라고 합니다.

Q11. 바뀐(새로운) 집주인이 철거해야 한다고 나가라고 합니다.

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사례

  옛 집주인이 세입자인 저에게 이야기도 하지 않고 집을 팔았어요.

새로운 집주인은 건물을 부수고 새 건물을 올려야 한다고 나가라고 하는데,

나가야 하는 건가요? 건물을 부수는 경우에는 집을 빼줘야한다고 하던데..

갑자기 정말 막막해요ㅠㅠ 어떻게 해야 할까요?

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안녕하세요? 민달팽이유니온 주거상담팀장 황서연입니다. 오늘은 집주인이 바뀔 때 부딪치게 되는 문제들에 대해서 알아보고자 합니다:D 오랜만이예요!

먼저, 집주인이 바뀌게 되면 계약관계가 어떻게 변하는 지 알아볼게요.

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주택임대차보호법

제3조(대항력 등) 

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.  <개정 2013.8.13.>

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주택임대차보호법에 따르면 대항력(전입신고+점유)을 갖춘 세입자에 대해 양수인(새로운 집주인)은 임대인(옛 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다는 것이 명시되어 있습니다. 즉, 새로운 집주인은 옛 집주인의 임대조건(계약기간, 보증금, 월차임)을 모두 지켜야하는 의무가 있습니다. 새로운 집주인은 세입자에 대한 사항을 알아보고 집을 구매할 수 있기 때문에 당연히 이 의무는 지켜야 하는 것이지요. 그렇기 때문에 원칙적으로 집을 빼줄 필요는 전혀 없습니다.

Q. 그렇다면 사례에서 건물을 부수는 경우에는 방을 빼줘야한다는 이야기는 무엇인가요?

재개발이나 재건축 등 도시개발사업이 있는 경우에 강제퇴거가 있을 수 있습니다. 강제퇴거는 세입자의 주거권 침해, 더 나아가 인권침해가 큰 행위로 반드시 금지되어야 하지만 아직 우리나라에서는 불법이 아닌 상황입니다. 하지만 위 사례에서처럼 새로운 집주인이 단독으로 건물을 부수고 새 건물을 올리는 경우에는 해당하지 않고 큰 범위(지구, 구역 등)를 대상으로 하는 경우에만 해당합니다. 그리고 집주인이 마음대로 이야기하는 것이 아닌, 법원의 판결을 거친 후에나 가능합니다.

위 지도는 다음 포털사이트에서 서대문구 남가좌동 일대 재건축 지구, 구역을 검색한 지도인데요 붉거나 주황빛으로 표시된 부분이 해당하는 부분입니다. 계약하려는 집이 위 구역에 포함된다면 집주인이나 공인중개사에게 재건축 진행 여부를 확인하셔야 합니다.(요즘은 재개발, 재건축이 잘 이뤄지지 않기 때문에 표시된 지역이라고 하더라도 가능성이 낮은 경우가 있습니다.)

Q. 바뀐 집주인이 자꾸 연락하고 찾아오고, 정말 힘들게 하는데 어떻게 하는 방법이 좋을까요?

당장 이사갈 수 있는 형편인지를 먼저 따져보는 것이 중요할 것 같아요. 이사할 수 있는 환경이라면 이사비, 중개비 등의 위약금을 반드시 받는 것이 중요합니다. 이사가기 어려운 사정이라면 현실적으로 버티는 방법밖에 없어 보입니다. 버티더라도 강제퇴거는 법원의 집행명령이 있어야지만 가능할뿐더러 그 시간과 비용을 고려한다면 집주인 입장에서도 세입자와의 계약이 끝날 때까지 기다리는 편이 낫기 때문입니다.

아 발랄하게 시작했는데, 정말 우울해지네요ㅠㅠ

*개인적인 의견이고 법적 효력은 전혀 없으니, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.