[주거상담소] Q10. 최우선변제권, 최우선변제금을 너무 믿지는 마세요

Q10. 최우선변제권, 최우선변제금을 너무 믿지는 마세요

 

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사례

  부동산사무소를 돌아다니며 원룸을 구하던 대학생 C군은

마침내 주변 시세보다 저렴한 곳을 찾았습니다. 아이 기쁘다. 

그런데 계약을 위해 공인중개사에게 설명을 듣는 와중에 C군은

등기사항전부증명서(등기부 등본)에 이상한 점이 있는 것을 발견했습니다.

집주인이 집을 담보로 거액의 대출을 받았다는 점을 확인했기 때문입니다.

하지만 공인중개사는 ‘최우선변제금’이란 제도를 소개해주면서

서울에서 3200만원까지의 보증금은 무조건 보호받을 수 있으니

경매에 넘어가도 걱정마라고 안심시켰습니다.

정말 안심해도 되는 것일까요?

 

 

 ▲ 영화 ‘그녀를 믿지마세요’(2004년) 포스터

 

 

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  안녕하세요? 민달팽이유니온 주거상담팀장 황서연입니다. 오늘은 최우선변제권, 최우선변제금에 대해서 알아보는 시간을 가지겠습니다. 먼저 법제처 생활법령정보 (http://oneclick.law.go.kr) 사이트에는 다음과 같은 설명이 있습니다.

소액보증금 우선변제 대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다.

위에서 얘기하는 소액보증금 우선변제를 최우선변제라고 합니다. 그리고 이 최우선변제를 받을 권리를 최우선변제권, 받는 금액을 최우선변제금이라고 하는 건 당연하겠죠? 그러면 이제부터 최우선변제권, 최우선변제금에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

  먼저, 최우선변제를 받기 위해서는 두 가지의 조건이 필요한데요, ➀대항력 을 갖춘 ➁소액임차인 이어야 한다는 점입니다.

 

➀대항력(주민등록 + 점유)

  대항력이란 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 이야기합니다. 다시 말하면 세입자와 집주인이 아닌, 이해관계가 없는 아무개가 그 집에 세입자가 살고 있다는 것을 알 수 있어야 성립합니다. 그래서 정부에 등록(주민등록)해서 공식적으로 확인될 수 있어야 하고, 실제로 거주(점유)해서 물리적으로도 확인되어야 합니다. 몇 가지 아주 특수한 경우를 제외한다면 이 두 가지(주민등록, 점유)를 갖춘 세입자는 이제 대항력을 갖추게 됩니다.

 

➁소액임차인

소액임차인은 2014년 기준으로 보증금이 다음 금액 이하인 임차인을 말합니다.

1. 서울특별시: 9천500만원 2. 수도권 과밀억제권역(서울특별시 제외): 8천만원 3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원 4. 그 밖의 지역: 4천500만원

 

 자 이제, 긴 준비가 끝났습니다. 이제 ➀대항력 을 갖춘 ➁소액임차인은 최우선변제권이 생겼습니다. 최우선변제권은 세입자의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 생겨난 제도인데요, 집주인의 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가게 되더라도 아래의 금액을 다른 채무보다 우선적으로 보호해줍니다. 그래서 위 사례에서 공인중개사가 3,200만원까지는 무조건 보호받는다고 이야기한 것입니다.

1. 서울특별시: 3천200만원 2. 수도권 과밀억제권역(서울특별시 제외): 2천700만원 3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원 4. 그 밖의 지역: 1천500만원

 

하지만 여기에서 안심하시기 이릅니다. 단서조항이 있거든요.

 

 

단서조항➀ : 선순위 대출(채무) 날짜(저당설정일)

 먼저, 집주인의 선순위 대출(채무)의 날짜(저당설정일)를 유심히 체크하셔야합니다. 만약 대출이 2010년 6월에 이뤄졌다면, 소액임차인의 기준은 2010년 6월으로 되돌아갑니다. 당시 서울의 소액임차인 기준은 6,000만원 이하였고, 최우선변제금은 2,000만원이었습니다. 즉, 공인중개사가 이야기한 3,200만원이 아니라 2,000만원이 기준이 됩니다. 그것도 보증금이 6,000만원 이하인 경우에만 적용됩니다. 이유는 모든 대출기관은 집주인에게 대출을 할 때 세입자의 최우선변제금을 감안하고 대출해주는데 당시 기준으로 감안했고, 이를 소급적용하지 않는 것입니다.

 

 

단서조항② : 다가구주택 최우선변제금 제한

  다가구주택은 법적으로 하나의 주택(단독주택)이지만 여러 가구의 세입자가 거주하는 주택을 말하는데요, 경매 시에 다가구주택은 하나의 주택으로 경매에 넘어가게 됩니다. 이 때 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 1/2를 초과하지 못한다는 기준이 있습니다. 세입자의 최우선변제금을 모두 보장할 경우 다른 채무자의 몫을 보장할 수 없다는 취지인데요, 그래서 1/2 기준이 생긴 것 같습니다.

 

 

 기타 임차권등기명령 이후 입주한 세입자는 아예 보장받을 수 없다는 규정도 있는 등 최우선변제금에는 여러 제한이 있습니다. 즉, 무조건 보호받는 경우는 없습니다. 앞으로 공인중개사가 무조건 최우선변제금은 보호된다는 식으로 이야기하는 경우에는 한 번 꼭 의심해보시기 바랍니다. 그리고 꼬치꼬치 캐물으셔야 해요.

*개인적인 의견이고 법적 효력은 전혀 없으니, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.