[주거상담소] Q9. 전월세 전환율이 뭔가요?

 Q9. 전월세 전환율이 뭔가요?

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사례

평소 청년주거에 관심이 많던 C군은 부동산 기사를 읽는 중에 

'전월세 전환율' 이란 개념을 처음 접하게 되었습니다.

"전월세를 왜 전환하지...?"

"보증금 1,000만원 ↔ 월세 5만원이 왜 전월세 전환율 6%...지?"

전월세 전환율이 궁금해요~ 도와주세요~ 못생긴 주거상담팀장님!

칼 폴라니, 『거대한 전환』, 홍기빈 역, 2009 길

A :  네. 반갑습니다. 못생긴 주거상담팀장 황서연입니다. 오늘은 전월세 전환율에 대해 알아볼게요:D

먼저, 보증금있는 월세방을 구해본 분들은 아실텐데요, 보증금 1000만원을 늘리면 월세가 10만원씩 줄어드는 경우가 있습니다.(요즘은 10만원보다 적은 금액이 줄어듭니다만, 편의를 위해서 10만원이라고 하겠습니다.)

예컨대, 보증금 2,000만원 월세 40만원짜리 방이 있다면 이를 보증금 3,000만원 월세 30만원으로 바꾸거나 보증금 1,000만원 월세 50만원으로 바꿀 수 있는 것입니다. 이렇게 보증금을 늘리면 월세가 줄어드는 경우나, 보증금을 줄이면 월세가 늘어나는 경우를 '전월세 전환'이라고 표현합니다.

그렇다면 '전월세 전환율'은 이 비율을 의미합니다. 당연하겠죠? 위의 경우 즉 보증금 1,000만원과 월세 10만원이 전환되는 경우에 '전월세 전환율'은 12%가 됩니다

(응? 10만원/1000만원 = 1%가 아니라고?)

1%가 아닌 12%인 이유는 전월세전환율은 연이율로 표시하기 때문입니다.

[월세 10만원 X 12개월 = 120만원, 120만원/1000만원=12%]

그렇다면, 전월세전환율 6%인 경우에 보증금 1000만원은 월세 얼마로 전환될까요?

[1000만원 X 6% = 60만원, 60/12 = 5만원]

네. 맞습니다:D 그냥 위에서 12%가 10만원이었으니 10/2=5 만원 하신 분들은 정말 센스쟁이:D

Q2. 그렇다면 전월세 전환은 왜 하는 것일까요?

1) 세입자와 집주인의 목돈 여유 정도에 따라 달라질수도 있지만, 

2) 요즘처럼 은행금리가 낮은 상황에서는 보통 집주인들은 보증금보다 월세를 더 받고 싶어합니다.

보증금을 받아서 은행에 예금해도 이자수입이 많지 않기 때문입니다.

그래서 보증금이 높은 집이나 전세집을 보증금을 낮추고 월세를 많이 받을 수 있는 집으로 내놓고 싶어합니다.

Q3. 현재 법에 전월세 전환율 제한이 있는 것으로 알고 있는데 어떤 내용인가요?

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 해당 내용이 있습니다. 현행 대통령령은 1할, 즉 10%이기 때문에 이를 넘어서 전환하는 것은 불법입니다. 하지만 이는 계약기간 도중에 전환하는 것에만 적용되기 때문에 계약기간이 만료되고 새로 계약하는 경우에는 제한 자체가 없어집니다.

현재 논의되고 있는 전월세계약갱신권(세입자가 자신의 의무를 이행했을 때, 세입자의 의사에 따라 계약을 갱신할 수 있는 권리)이 도입되지 않는 이상, 현행 전월세전환율 제한은 큰 의미는 없습니다. 따라서 주택임대차보호법이 세입자의 권리를 보호하는 방향으로 개정될 수 있도록 많은 관심을 기울여야 합니다.

*개인적인 의견이고 법적 효력은 전혀 없으니, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.