세입자 주거안정 위한 주택임대차보호법 개정안 발의

계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제, 표준임대료 제도 도입해,

집 없는 서민·중산층의 극심한 주거비 부담 완화해야


기자회견 일시·장소: 12월 28일(수), 오전 10시, 국회 정론관





- 우리나라의 주택보급률은 2008년에 100%를 넘어섰지만, 전체가구 중 자가 점유 가구의 비율은 지속적으로 하락해, 2014년 기준 전체 가구 대비 임차가구의 비율은 46.4%, 수도권의 임차가구 비율은 54.1%, 특히 수도권 저소득층의 임차가구 비율은 64.7%를 기록했습니다.


- 단기 임대차로 인한 임차가구의 주거 불안정과 전월세 가격의 폭등으로 인한 가계부담의 심화는 단순히 임차가구의 고통에만 머물지 않고, 우리 경제의 민간소비와 내수경제의 위축으로 연결되고 우리사회의 계층 간 위화감이 심화되어 사회통합에 큰 장애를 주고 있을 뿐더러, 청년 세대의 삶을 어렵게 하는 중요 원인 중 하나이므로 사회적 차원의 해결이 절실한 상황입니다.


- 그런데 정부·여당은 임대차 안정화 제도를 도입할 경우, 단기적인 임대료 폭등 현상이 발생할 가능성이 높고 임대주택 공급의 줄어들 뿐만 아니라, 임대주택의 질 또한 저하되어 결국 임차인이 피해를 보게 된다는 이유로 계약갱신청구권·임대료 인상률 상한제·표준임대료 제도 도입 등에 반대해왔습니다. 


- 한편, 우리나라 국민들이 겪고 있는 단기임대차로 인한 주거 불안정과 임대료의 지속적 상승이나 단기간의 급속한 폭등에 대처하기 위해, 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국(뉴욕시 LA, 워싱톤 D.C) 등의 해외 선진국은 대도시를 중심으로, ‘임대차 갱신-공정임대료–분쟁조정제도-인상률 상한선’의 체계를 갖춘 임대차 안정화(Lease Stabilization) 정책을 이미 오래 전부터 시행하고 있습니다. 우리나라도 전월세 가격이 지금과 같은 수준으로 폭등하기 전에 임대차 안정화 제도를 도입해야 했으나, 정부·여당의 반대에 가로막혀 집 없는 서민·중산층의 주거비 부담만 가중되어 온 것입니다.


- 지금이야말로 주택임대차보호법을 개정해, 주택임대차 계약기간이 만료되었을 때 임차인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 경우에도 증액청구는 현재 「주택임대차보호법시행령」에서 정하고 있는 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 할 수 없도록 해야 합니다. 또한 시·도지사가 지역사회에서 용인되는 수준의 합리적인 표준임대료를 산정 및 고시해, 분쟁조정위원회에서 이를 기준으로 분쟁을 조정하도록 해야 합니다.


- 이에 더불어민주당 박주민 의원, 주거권네트워크와 참여연대 민생희망본부는 집 없는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화할 수 있는 계약갱신청구권·임대료 인상률 상한제·표준임대료 제도를 도입하기 위한 주택임대차보호법 개정안 발의 기자회견을 개최합니다.



법안의 주요 내용



1. 임차인에게 귀책사유가 있지 않는 한 임대인은 계약갱신 거절 못한다

▲임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차하는 경우 ▲임대인의 동의 없이 임차주택의 전부나 일부를 전대한 경우 ▲임차인이 임차주택의 전부나 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 ▲임차주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 등 임차인에게 일정한 책임이 있지 않는 한 임대인은 임대차기간이 끝나기 2~6개월 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 거절하지 못함.


2. 임대료 증액의 범위 제한

임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 1/20 이하의 범위에서 대통령령으로 별도로 정하도록 함. 또 증액은 임대차계약 또는 최종 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 함.


3. 표준임대로 산정 및 고시

지자체장은 표준임대료를 작성해 고시함. 표준임대료는 시장의 거래 가격을 기초로 주책의 위치와 종류, 면적, 성상 등 부동산의 중요 요소들을 반영해야 하며, 1년 이내의 주기를 두고 고시하도록 함. 한편 주택임대차분쟁조정위원회는 분쟁의 조정에 이 표준임대료를 활용함.


4. 임차인의 초과 차임이나 보증금의 반환 청구권 인정

임차인이 법으로 정하는 증액비율을 초과해 차임이나 보증금을 지급하더라도 이를 돌려받을 수 있도록 반환 청구권을 보장함.



민달팽이유니온의 입장



주택을 둘러싼 관계의 양상이 변화해야 한다. 대개는 세입자는 소비자, 임대인을 생산자로 한정한다. 집에 거주하는 사람, 공간을 이용하는 사람은 소비자가 아니라 생산자다. 건물 주인은 사실상 어떠한 부가가치도 창출하지 않는다. 집을 돌보고, 살면서 그 지역을 둘러보고 이용하는 '사는 사람'이 세입자든, 소유자든 모두 생산자인 것이다. 게다가 도시는 공유재기 때문에 시장(market)에서 구분하는 관계로 도시에 살아가는 시민의 관계를 구분하는 건 지나치게 안이한 생각이다.


이러한 점에서 주택임대차관계를 규율하는 주택임대차보호법은 아래와 같은 원칙을 세워야 한다.


첫째, 세입자는 소비자가 아니라 정치적, 사회적, 경제적으로 약자인 시민이다. 이는 곧 시장 질서로 분쟁 또는 임대료가 균형있게 조정될 거라는 믿음을 버려야 한다는 것이다. 따라서 약자인 세입자에게 불평등한 권력을 부여함으로써 이 문제를 해결해야 한다. 이건 최소한의 사회 정의다.


둘째, 부동산 분야와 관련한 문제 해결의 초점은 예방에 있어야 한다. 현 제도 상 권리 구제는 사법부에서 담당하고 있는데 사회경제적 약자들은 소송에 들이는 시간과 비용에 큰 영향을 받는다. 실제로 대다수 세입자들은 법이 보호를 못 해주는 것도 있지만 소송에 드는 각종 비용이 상당히 커 분쟁을 해결하는 것 자체를 포기하는 경우도 많다.


셋쨰, 좋은 임대인, 좋은 중개사를 양성하고 나쁜 임대인, 나쁜 중개사를 걸러내는 기준과 제도를 마련해야 한다. 현재 임대인과 중개사는 사실상 무법지대에서 활동하고 있다. 임대인등록제도도 없고 임대소득세도 과세하지 않는 상황이므로 임대인에게는 어떠한 규제도 없다. 가격에 개입하지 못할 거면 적어도 세입자가 가격 조정을 할 수 있도록 시장을 최대한 평평하게 맞추는 시도라도 해야 한다. 집에 대한 정보, 가격에 대한 정보를 세입자도 동등하게 누릴 수 있도록 해야 한다.


이 원칙에 부합하는 여러 제도가 있겠지만 우선 "평등한 주택임대차계약서"부터 시작해야 한다고 본다. 특히 2017년 6월부터 시행될 주택임대차보호법 개정안 중 한 가지는 "표준임대차계약서를 우선적으로 사용"해야 한다. 아울러 임대차분쟁조정위원회도 신설된다. 세입자의 권리 보장과 권한 강화를 위한 구체적인 정책이 시행될 수 있는 중요한 시기가 다가온다. 


따라서 세입자에게 충분히 정보를 제공하고, 이용할 수 있는 제도를 안내하고, 행정 또는 사법이 이를 지켜준다는 믿음을 줘야 한다. 또한 임대인에게도 상세하게 작성하고 책임을 명확하게 나누는 것이 분쟁을 예방하고 신뢰하는 임대차관계를 맺는 것이 더 좋다는 걸 인식시켜야 한다. 중개인도 마찬가지다. 주거는 권리다. 세입자는 당연히 손해봐야 된다는 것, 당연히 약자가 되어야 한다는 걸 경계한다. 세입자이게에 충분히 그 권리를 누려야 한다.



1. 주거비 경감 제도 도입

임대시장의 급격한 변화로 전세 보증금이 폭등하고, 월세가구가 늘면서 주거비 지출이 지속적으로 증가하여 현재 청년을 비롯한 임차인이 겪는 핵심적인 주거문제가 되고 있는데 청년이 주로 거주하는 소형, 단독, 다가구주택의 경우 중, 대형 주택에 비해 임대료가 많게는 5배 이상 높게 나타는 ‘임대료 역차별 현상’이 발생하고 있음

그 결과 주거비를 감당하지 못하는 가구는 외곽지역이나 열악한 주거환경으로 밀려나는 상황이 가속화되거나 청년 시기에 겪은 빈곤이 생애 주기 전반에 걸쳐 나타나고 이것이 다시 세대 간 대물림이 되면서 한국 사회의 지속가능성과 활력을 저하시킴

단순히 소득 보전으로는 현재 이미 높은 주택 가격을 감당할 수 있지 않기에 정부의 개입이 필요함

따라서 전월세 (인상률) 상한제 도입을 위한 사회적 합의를 만들어내고, 이를 통해 급격한 주거비 상승을 선제적으로 방지할 수 있는 안전장치를 마련할 필요가 있음 

동시에 표준 임대료 제도를 도입하여 사회적으로 적정한 임대료 기준을 제시하고, 임대인과 임차인이 공적 기준에 따라 임대료를 협상하고 결정할 수 있는 구조를 새롭게 만들어야 함

 

2. 임대시장 투명화·체계화

중앙정부는 공공임대 부문을 제외한 민간임대시장에 대해 사적 영역으로 규정하고 직접적인 관리·감독을 하지 않았음. 이에 따라 현재 임대시장에 대한 정확한 현황 파악이 어려워 정부 정책과 제도의 사각지대가 곳곳에서 발생하고 있음.

2017년 임대소득세 과세의 안정적 추진 및 투명한 임대주택의 관리와 주거정책의 정확한 통계근거 마련을 위한 임대차 등록제도를 도입해야 함.

또한 주택임대차 분쟁 예방 위해 임대차관계를 규율할 수 있도록 계약서 및 중개대상물확인사용설명서를 개선하고 공인중개사에게 사용 의무를 부과해야 함 

원룸 관리비가 부당하게 부과되지 않도록 지방자치단체가 관리와 감독을 할 수 있도록 권한을 이양해야 함. 효율적이고 체계적인 주택 관리 위해 장기수선충당금 적립 의무화 및 세입자 요청 시 관리비 감사도 동시에 실시되어야 함. 주택법 의무관리 대상에 대한 범위 재논의와 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률의 개정, 아울러 50세대 이하인 소규모 주택도 관리를 할 수 있도록 하는 별도의 정책마련의 필요가 있음.


3. 계약갱신제도 도입

현행 주택임대차보호법에서는 연간 임대료 인상율 제한과 전월세전환율 기준을 명시하고 있으나 재계약 시에만 적용되어 실질적으로 무용지물임

2년에 불과한 의무임대기간을 늘려 사문화된 임대차보호법상 임대료 인상 제한 조항을 작동하도록 하여 높은 임대료 인상을 억제하고 세입자의 안정적 거주 기간 보장해야 함

일본의 경우, 특별한 사유가 없는 한 세입자가 계속하여 거주할 수 있는 ‘정당사유제’를 도입하여 거주권을 보장하고 세입자의 교섭력을 강화할 수 있도록 해야 함


4. 세입자 권리 강화

현행 민법 및 주택임대차보호법에 규정된 내용은 매우 협소하며, 보증금 보호에 초점이 맞추어져 있어 분쟁 조정의 근거 및 임차인의 권리보호가 충분히 이루어지지 않고 있음 

이에 따라 빈번히 발생하는 임대차분쟁 해결을 위해 임대차분쟁조정위원회가 법률을 근거로 설치될 예정이나 현재  ‘조정’ 결과에 ‘재판 상 화해’와 같은 효력을 부여하지 않기로 한 문제가 있음. 

조정 결과에 따른 강제력과 집행력은 조정위원회의 공증으로 부여하기로 했지만, ‘재판상 화해’가 가지는 ‘기판력’을 가지지 않아 동일 사안에 대한 분쟁을 예방하거나 이후 분쟁에 구속력을 가지지 못하는 한계가 명확함. 

따라서 충분히 실효성을 가지고 분쟁을 조정하기 위해서는 주택 임대차분쟁조정위원회의 결정에 ‘재판 상 화해 효력’을 가지도록 해 임대차분쟁조정위원회의 위상과 권한을 강화하도록 해야 함.

상대적으로 임대시장서의 권한이 약한 세입자의 역량 강화를 위해 영국의 ‘세입자 역량 강화 프로그램 Tenant Empowerment Grant Programme)을 참고하여 세입자 주거상담 및 모임 구성 등을 통해 세입자의 조직력이 강화되도록 지원센터를 수립하여 지원하는 방안 검토 

더불어 임대차 계약 시 연령, 성별, 장애, 인종 차별을 할 경우 임대인, 중개인을 처벌할 수 있는 조항을 만들어 사회적 약자가 계약 단계에서부터 불이익을 받지 않도록 방지해야 함


Posted by 민달팽이유니온

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