청년 주거상담사 2기 수강생 후기 - 7강 임대차분쟁 사례

안녕하세요. 청년 주거 상담사 2기 수강생인 3조 이수지입니다. 지난 7강 강의 후기입니다.

7강에서는 실제 주거 임대차와 관련된 사례에 대한 내용을 황서연 팀장님께서 강의해주셨습니다.

내용은 크게 상담자가 내담자를 대하는 자세, 주요 임대차분쟁 사례 5가지를 통한 상담내용이었는데 실제 상담을 진행했던 내용으로 강의가 꾸려져서 훨씬 이해하기도 쉬웠고 정말 내가 상담자로서 어떠한 이야기를 나눌지를 직접 들을 수 있어 좋았습니다.

다음은 강의 내용을 짧게 정리한 내용입니다.

*상담자가 내담자를 대하는 자세

:상담사로서 필요한 자세

:오프라인일 경우 상담자가 위축되지 않도록 열린 공간에서 진행하는 것이 중요. 무기한 상담시간보다는 정해진 시간에 필요한 상담 내용을 줄 수 있는 내실있는 상담이 필요.

:온라인일 경우 필요한 서류 요구 및 상담내용을 전화로 하여 상황을 파악하는 것이 필요. 온라인일 경우 자신의 정보를 노출시키지 않으려는 내담자가 있을 수 있으므로 정보에 대한 충분한 요구와 단호한 태도가 필요

*대표적 분쟁사례 5가지

1. 묵시적 갱신시 임대차 계약사항

-최초 2년 계약 후 묵시적 갱신 시 계약 만료일은 

1)이사가기 전 3개월 통보일

2)묵시적 갱신 후 2년

-묵시적 갱신 시 이사 통보는 3개월 전, 최초 계약 후 이사 통보는 최소 한 달전. 

:최초 계약 만료일 한 달 이내에 통보할 경우 묵시적 갱신으로 인정되므로 이사할 경우 꼭 ! 한 달전에 통보할 것.

2. 임대차 계약 중개관련

-오피스텔 중개수수료는 금액 상관없이 최대 0.9%. 중개인과의 협상이 필요

-서울 임대차 5,000만원 이하 시 중개 수수료는 0.5%. 상한선은 최대 20만원.

:개인적으로 제가 사는 곳이 500/40만원입니다. 이를 두고 계산해보니 저는 4,500만원짜리 계약을 한 셈이고 5,000만원이 넘지 않으니 월세*70+보증금 계산을 해보면 3,200만원짜리 보증금 계약을 해서 중개수수료로 16만원이었습니다.

3. 임대목적물 수선유지 의무

-전세는 임차인이 전세권 등기한 경우 집의 모습을 유지해야 할 의무가 생겨 수선유지의무가 임차인에게 발생

-월세는 대부분 임대인이 수리 책임이 있으므로 하자가 발생했을 때 집주인에게 정당하게 요구할 의무 존재

4. 경매시 배당관계

-우선변제권, 최우선변제권

-최우선 변제권이 2014년 기준으로 9,600만원 이하 3,200만원을 받을 수 있지만 실제로 경매 실비, 각종 세금(임대인이 체납했던), 낙찰가의 1/2을 최우선변제금액이 넘지 않아야 하는 조항 등이 겹쳐서 대부분 3,200만원을 온전하게 받는 경우는 드묾.

-최우선 변제권은 최초저당일 날짜를 기분으로 최우선변제 기준에 맞추어 변제

-소액임차인도 법적 약자로 보고 대한법률구조공사에서 무료 소송 지원

5. 보증금 반환

-계약기간 만료 후 임대인이 보증금을 돌려줄 돈이 없다며 돌려주지 않을 때 '임차권등기명령', '지급명령' 등의 방법으로 해결.

-집주인이 바뀌었을 경우 이전 집주인의 지위를 그대로 승계한다고 보아 임차인은 새로 바뀐 집주인에게도 보증금 반환을 당당히 요구 가능.

*전입신고와 확정일자만 받아도 보증금 반환율 상승.

대학생, 대학원생까지는 주민세가 면제되므로 그에 합당한 증명자료를 제출 필요/건강보험료도 재학증명서로 학생인 걸 증명하여 세대합산이 가능하다고 하니 꼭, ! 전입신고 하기.

*유용한 웹사이트도 공유

국토교통부 온나라포털:www.onnara.go.kr

서울부동산정보광장:land.seoul.go.kr

대법원인터넷등기소:www.iros.go.kr

민원24:www.minwon.go.kr