[주거상담소] 등기부등본, 건축물대장 꼭 봐야하나요?

등기부등본과 건축물대장에 대해 들어보셨나요?

내 집의 속사정을 들여다볼 수 있는 공적인 장부들을 ‘부동산 공부(公簿)’ 라고 하고, 등기부등본과 건축물대장은 그 부동산 공부들 중 대표적으로 우리가 살펴봐야할 것들입니다. 건축물대장이 건물에 대한 스펙을 표시한 서류라면, 등기부등본은 이 집에 관해서 재정적으로 어떤 일들이 얽혀있는지를 알아볼 수 있는 서류랍니다.

어려운 단어가 많지만, 차근차근 알아보면 어렵지 않아요! 내 집의 속사정 들여다보는 부동산 공부(公簿) 살펴볼까요?

※ 대략적인 내용은 살펴볼 수 있지만 집에 관해 얽힌 관계, 즉 ‘권리관계’가

복잡하게 되어 있으면 반드시 전문가에게 조언을 구해야합니다.

1. 건축물대장

건축물대장에 대한 내용은 여기에서 ☞ http://minsnailunion.tistory.com/153

2. 등기부등본

'부동산 등기부등본'은 부동산(땅, 건물 등)에 대해 공적으로 '등기'되어(올려져) 있는 등본을 말합니다. 우리가 쉽게 접하는 '주민등록등본'이 나의 주민등록에 관한 등본이라면, 부동산 등기부등본은 부동산에 관한 사항들을 등기해둔 사항들의 등본이라고 생각하면 쉽죠! 등기부등본은 법적인 공시 기능이 있고, 해당 부동산의 소유권과 부채를 판단할 유일한 자료입니다.

'부동산'은 크게 토지와 건물로 나뉘니까 '부동산 등기부등본'도 토지, 건물로 나뉩니다. 여기에 집합건물이라고 하는 범주도 포함되는데, 너무 어렵게 생각하지 말고 내가 알아볼 주소를 입력하면 해당 부동산의 등기부등본이 자동으로 나온답니다. 우리는 예시로 '건물'에 대한 등기부등본을 볼테니, '해당 부동산'이란 말 대신 '건물'에 대해 이야기할거에요!

등기부등본은 대법원에서 관리하고 있습니다. 온라인 상으로도 여러 곳에서 확인할 수 있지만 ‘대법원인터넷등기소’를 추천합니다! (그나마 가장 적은 액티브X...) 등기부등본은 내가 살고있거나 내 집이 아니어도 누구나 주소만 알고 있으면 떼 볼 수 있습니다. 그 집에 관한 정보를 투명하게 공개해서 혹시나 있을 수 있는 임대차 거래 상의 피해를 막기 위해서에요.

발급에는 1,000원 열람에는 700원이 듭니다.

대법원 인터넷 등기소 : www.iros.go.kr

자 그럼, 아래의 예시를 통해 구체적으로 등기부 등본의 구성을 뜯어봅시다.

(일반적으로는 등기부등본의 쪽수가 이렇게 많지 않습니다. 보통은 길어야 3-4쪽.. 아래의 예시는 17쪽이나.. 매우 얽힌 것이 많은 집이랍니다..)

[표제부]

표제부에서는 건물의 주소, 면적, 구조 등이 나와 있습니다. 3.3㎡ = 1평이니 참고하셔서 서류상 면적과 실제 건물의 면적이 맞는지 확인하세요! (서류상과 다르게 면적을 확대한 경우, 불법건축물로 여러가지 어려움이 있을 수 있답니다)

[갑구]

갑구는 건물의 '주인', 즉 소유권에 관한 내용을 표시한 부분입니다.

건물의 주인이 어떻게 바뀌어왔는지에 대한 기록을 볼 수 있어요. 그리고 그 소유자들의 인적사항에 대해서도 볼 수 있답니다. (나중에 아주 혹시나 법적 분쟁이 생긴다면 소유자의 주소로 '등기'를 보낼 수 있어요) 제일 마지막 목록의 주인이 현재의 주인입니다. 단독 소유자라면 혼자 나오고, 공동 소유자라면 각각의 지분이 표시되어 있어요.

갑구에서는 누가 주인인지 '소유권' 뿐만 아니라 '소유권의 제한'에 관한 사항도 표시되어 있습니다. 소유자의 여러가지 상황으로 인해 건물이 '가처분' '가등기' '경매' '압류' '가압류' 등을 당한 내용이 모두 표시되어 있답니다. 

* 각 사항들이 무엇인지 자세히 설명하자면 너무 어려워요.. 위의 '가처분' ~ '가압류'까지의 단어가 나온다면 일단은 그 집에 대한 경계를 발동! 자세한 내용은 공인중개사나 법무사를 통해 확인해보셔야 합니다.

[을구]

을구는 '소유권 이외의 권리 관계'에 대한 내용이 있습니다. 쉽게 말하면, 이 건물을 사면서/지으면서 건물을 담보로 해서 대출 받은 것과 세입자(=임차인)가 보증금을 확보하기 위해 설정한 임차권, 전세권 등의 내용들에 관한 것이라고 볼 수 있어요.

근저당권과 관련해서는 '[갑구]의 압류 + [을구]의 근저당권으로 설정된 금액'이 그 건물의 실거래 가격 대비 70-80%를 넘지 않는지를 확인하여야합니다.

집주인이 세입자의 보증금을 제 때 돌려주지 않을 때, 세입자가 마지막 보루로 신청하는 것이 바로 '임차권등기명령'이에요. 임차권 등기명령은 내가 새 집으로 이사가고 주민등록도 옮겨야하는데 아직 보증금을 못 받았을 때, 미처 보증금을 못 받은 이 집에 대한 '임차권'이 있다는 것을 등본에 등기하여 모든 사람이 알게 하는 제도입니다. (임차권등기명령에 대한 자세한 내용은 ☞http://minsnailunion.tistory.com/314 , 실제 사례는 ☞ http://minsnailunion.tistory.com/426 )

보증금을 돌려주면 '임차권등기명령'이 해제되며 말소(빨간 줄 그임)됩니다. [을구]를 살펴보면 이 건물의 주인이 보증금을 떼먹어 옥신각신한 전력이 있는지 어떤지를 알 수 있겠죠?

* '전세권 등기'라는 꽤 많은 비용과 여러가지의 절차를 거치는 등기를 하지 않는 이상, 일반적인 원룸에 보증부 월세로 살면서 '확정일자'와 '전입신고'를 한 것은 '등기부등본'에는 표시되지 않습니다. 하지만 법적으로 '대항력'을 갖추는 효력을 갖게 되니 반드시 '전입신고'와 '확정일자'를 잊지마세요!! (대항력을 갖추고 있어야 보증금을 못받는 만약의 상황에서 위의 등기부등본에서처럼 '임차권등기명령'도 쓸 수 있습니다.)

* 주의할 점

1. 발급일자를 꼭 확인하세요. (잔금을 치르는 마지막 날까지의 발급일자 것으로 확인하세요)

2. 갑구, 을구 모두 확인하세요!

- 최근 상담 사례 중에 등기부등본을 갑구까지만 보여주고 거래한 사례가 있답니다. ‘소유권’, 즉 집을 사고파는 것이 아닌 빌리는 것에 관한 내용은 을구에 표시되어 있으니 을구까지 꼭 확인하세요!

3. 갑구의 마지막 소유자(현 소유자)와 계약서 작성자의 신분증을 꼭 확인하세요!

- 대리인인 경우, 위임장을 확인하세요.

4. 말소사항을 모두 포함해서 발급하세요!

- 그래야 '임차권등기명령'이 있었는지 등, 예전의 이력에 대해 알아볼 수 있습니다.

5. 무엇보다도, '괜찮겠지' '어렵다, 귀찮다' 생각하고 넘어가지 마시고 주소를 알아와서 반드시 등기부등본을 떼보세요!

깜깜하고 몰랐던 '등기부등본' 보는 법, 이제 조금 알 것 같나요?

혼자 집 구할때도, 공인중개사의 중개를 받아 계약할 때도 이제 여러가지 서류 앞에 주눅들지마세요!