[이슈브리핑] LTV와 DTI에 대해 알아보아요!

LTV와 DTI에 대해 알아보아요~

 

요즘 최경환 경제부총리 내정자의 규제완화 정책에 대해 한참 말이 많습니다. “한겨울에 여름옷을 입고 있다”라는 비유를 통해 냉각기에 접어든 부동산 시장에 과감한 규제완화 정책이 필요하다고 말하고 있습니다. 그 핵심적인 내용이 LTV·DTI 규제완화 정책입니다. 여기서 등장하는 LTV·DTI란 용어들은 부동산과 관련한 뉴스에도 자주 등장하는 개념입니다만 아직 금융기관과 친하지 않은 청년들에게는

 

 

이렇게 생소한 개념일 수밖에 없습니다. 그래서 이번 이슈브리핑에서는 LTV와 DTI에 대해 간단하게 설명하고자 합니다.

 

1. LTV( loan to value ratio, 담보인정비율, 주택담보대출비율)

 

LTV란 ‘loan to value ratio’의 약자로 ‘담보인정비율’을 의미하며 은행 등 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보가치 대비 최대 대출 비율을 말하며 우리나라에서는 대부분 주택·빌딩 등을 담보로 하기 때문에 일반적으로 ‘주택담보인정비율’을 의미합니다. 즉, 은행에서 집을 담보로 돈을 빌린다면 집값 대비 얼마까지 대출을 해 주는가를 정하는 수치라고 볼 수 있습니다. 만약 LTV가 40%라고 한다면 담보로 잡은 주택가격의 40%까지 대출을 해 준다는 이야기지요.

 

 

예를 들어 LTV가 40%라고 한다면 1억짜리 집으로 4천만 원(실제로는 우선 변제되는 금액을 추가로 제외하기 때문에 대출한도는 더 적어진다고 합니다)을 대출할 수 있다는 의미입니다.

 

LTV가 만들어진 배경은 신용평가와 같이 대출에 대한 금융기관의 위험도를 줄이기 위해서입니다. 만약 대출해준 돈을 받지 못한다고 하더라도 담보로 잡은 집을 처분하면 되기 때문에 은행입장에서는 상당히 안전한 대출상품이라고 할 수 있습니다.

 

2. DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)

 

DTI란 연간 총소득에서 부채의 연간 원리 상환금 비율을 말합니다. 다시 말해 내가 한 해 버는 총 소득에서 대출한 돈의 원금과 이자로 나가는 비용이 얼마나 차지하고 있는지를 나타내는 비율을 나타냅니다. 예를 들어 DTI가 40%이고 소득이 5,000만원이라고 한다면 한 해 갚아야 하는 부채의 원금과 이자가 2,000만원을 초과할 수 없다는 말입니다. DTI 또한 금융기관에서 돈을 빌려줄 때 대출하는 사람의 능력을 검증하기 위한 것으로 일종의 신용평가와 비슷한 역할을 한다고 볼 수 있습니다.

 

우리나라에서 주택을 담보로 대출을 할 때, LTV 기준과 함께 DTI를 적용하기 때문에 소득이 낮다면 LTV 기준을 충족하더라도 DTI로 인해 대출이 제한될 수 있습니다. 이와 같이 LTV와 DTI의 2중 규제는 부동산을 통한 과도한 투기를 막고 가격을 안정시키는 역할을 하고 있습니다.

 

3. LTV·DTI가 우리들의 주거생활에 영향을 미치는 영향

과거 누구나 ‘내 집 마련’이 가능할 것 같았던 시절이 있었습니다. 그러나 이제는 누구나 집을 살 수 있을 것이라고 기대하지 않습니다. 실제로 2000년 이후로 한국에서 자기 집에서 살고 있는 비율인 자가율은 60%에서 제자리 걸음을 하고 있습니다. 즉, 더 이상 주택을 구매할 수 있는 여력을 가진 사람이 없다는 말입니다. 따라서 앞으로의 주거정책은 단순히 주택구입을 강요하는 것이 아닌, 전세와 월세로 살아가는 사람들에 대한 대책이 주로 논의 되어야 할 것입니다.

 

 

그러나 이번 LTV와 DTI규제완화에 대한 논란은 정부가 여전히 부동산 부양을 중요한 정책 목표로 하고 있다는 것을 보여줍니다. LTV·DTI규제를 완화한다는 것은 결국 ‘돈을 더 많이 빌려줄테니 집을 사라’라는 말과 같습니다. 가계부채가 1,000조에 이른다는 지금, 정부는 부동산 경기 부양을 위해 서민들에게 빚을 강요하고 있는 것입니다. ‘부동산 불패신화’가 깨지고, 부동산 투자에 대한 기대가 사라진 지금에서도 정부의 정책인식은 과거를 벗어나지 못하고 있는 것 같습니다.

규제완화의 주요 대상으로 청년들이 포함되어 있습니다. 대학을 졸업하면서 학자금 대출로 인한 부채를 안고 사회생활을 시작하는 우리들에게 정부는 다시 빚을 내서 집을 사라고 합니다. 저임금·고용불안정으로 불안한 청년들의 미래를 저당 잡는 대한민국은 과연 올바른 방향으로 가고 있는 것일까요? 지금 우리 청년들에게 필요한 것은 ‘빚을 내서 집 사기’ 가 아닌 주거형태에 상관없이 안정적인 생활을 할 수 있도록 보장해 주는 보편적인 주거권에 대한 논의가 아닌가 생각해 봅니다.

편집자 주 : 이슈브리핑은 매달 주거에 대한 이슈를 전하며, 이해를 돕기위해 관련링크와 더불어 남진님의 간단한 해설과 한마디평이 같이 실립니다. 민달팽이유니온의 상근자 '남진'님이 직접 작성해주십니다.