[이슈브리핑] 상담사례를 통해 본 청년층의 비주택 거주 분쟁 사례

상담사례를 통해 본 청년층의 비주택 거주 분쟁 사례

임경지(민달팽이유니온 위원장)

최지희(민달팽이유니온 주거상담국장)

민달팽이유니온은 온라인 주거상담(http://bit.ly/민유주거상담)을 받고 있습니다. 일주일에 평균 2건 정도 접수되며 1건 당 소요 기간은 약 30일입니다. 본 글은 실제 상담 사례를 통해 비주택에 거주하는 청년들의 임대차 분쟁 유형을 정리한 글입니다. 당장 해결책을 모색하기 쉽지 않은 문제 유형이자 제도의 사각지대이지만 임대인과의 협상을 통해 해결할 수 있으니 비슷한 문제를 겪고 계시다면 위의 주소로 접속, 주거상담을 접수해주시기 바랍니다. 함께 답을 찾아가는 민달팽이유니온의 주거상담은 여러분에게 힘이 될 것이라 생각합니다.

Ⅰ. 청년층이 주로 거주하는 비주택 유형 (건축법 시행령 별표1에 따른 분류)

현행 법상 원룸과 같은 건물을 짓기 위해서는 일정 정도의 주차장을 확보해야 함. 대학가 원룸촌에서 주로 임대업을 하는 경우, 차를 소유하지 않는 임차인이 들어올 가능성이 높으므로 주차장을 줄이고 원룸의 호/실/세대를 건축하는 것을 선호함. 이에 실질적으로 원룸 임대업을 하고 있고 거주자 역시 주거를 목적으로 사용하지만 건축물 용도는 주거용이 아닌 영업용 또는 일반용인 경우가 많으며 그 유형은 아래와 같음.

1. 제1종 근린생활시설 (한의원) : 주차장 면적 최소화를 위해 한의원 등으로 건물 용도 신청 후 원룸 임대 사업

2. 제2종 근린생활시설 (독서실, 500제곱미터 미만인 고시원) : 주차장 면적 최소화를 위해 독서실 등으로 건물 용도 신청 후 원룸 임대 사업

3. 교육연구시설 (학원) : 주차장 면적 최소화를 위해 학원 등으로 건물 용도 신청 후 원룸 임대 사업

4. 업무시설 (오피스텔)

5. 숙박시설 (모텔, 여관, 500제곱미터 이상인 고시원) : 보증금 부족한 경우 모텔, 여관 등 단기 거주하기도 함

주차장 설치는 <서울특별시 주차장 설치 및 관리조례>에 따르며 구체적인 규정은 [별표 2 부설주차장의 설치대상시설물종류 및 설치기준(제20조 제1항 관련)]를 따름.

Ⅱ. 비주택 거주 시 문제 유형

▲ 청년층에게 주로 나타나는 불법건축물 유형

▲ 청년층에게 주로 나타나는 불법건축물 유형

1. ‘방 쪼개기’와 같이 증, 개축으로 인한 불법건축물 

1) 최우선변제권 무시 : 등기부등본에는 401호~405호, 총 5호가 되어있으나 불법으로 건물주가 구조를 변경해 한 층에 10개의 원룸이 있음. 세입자는 전입신고와 확정일자를 받았고 경매가 시작되어 최우선변제권을 주장하여 보증금을 보호받으려고 하자 금융기관에서 거절함. 비슷한 판례가 이미 존재하는데 이같이 ‘방 쪼개기’의 경우, 등기부등본에 나와있지 않은 호수의 경우 보증금을 보호 받을 수 없다고 판결함. “한 층에 존재하는 4개의 전유부분을 20개로 나누어 각 호수를 부여하고 각 임차인들은 등기부 기재와 다른 호수대로 전입신고를 하여 주민등록을 마쳤다면 피고들이 한 주민등록상의 한 호수는 이 사건 부동산의 등기부등본에 기재된 호수와 달라 이 사건 부동산의 등기부를 기초로 하여 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 피고들의 주민등록에 의하여 독립하여 한 개의 소유권의 객체가 되는 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 없다고 할 것이므로, 피고들의 주민등록은 원고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다”라고 해서 나머지 5 ~ 20호까지의 16개 호실 임차 인은 최우선 변제권의 보호를 받을 수 없다고 판결하였습니다(서울고등법원 2012. 9. 20. 선고 2012나34865 판결).

2. 실용도와 건축물대장 상 용도가 다른 경우의 불법건축물

1) 공과금 과다 : 영업용 건물이기에 가정용과 수도, 전기, 가스 납부 기준이 달라 예상과 달리 공과금이 과다하게 나오는 경우, 게다가 계량기가 건물 당 하나인 경우가 많아 누진세까지 적용되어 한 호/세대 당 부과하는 비율이 매우 높은 경우가 있음. 상담 사례 중, 독서실로 건물이 등록되어 있어 이같은 피해를 본 세입자가 있음.

2) 소방, 안전 점검 실시 시 세입자에게 피해 전가 : 소방서에서 안전점검을 위해 실시하는 소방단속을 피하려고 원룸 건물주들이 단속에 걸리지 않기 위해 불법 개조했던 싱크대 등을 갑자기 뜯어냈음. 2014년 7월 고려대학교 주변에서 발생한 사례임. 상담을 진행하던 중 국토부에게 질의했으나 관련 법령이 없어 피해자를 지원할 수가 없으며 불법건축물 신고를 제안함. 개별적으로 임대인과 월세 납부 거부에 대한 협상을 진행해 몇몇 세입자는 월세를 내지 않았음. 이는 대학가 원룸촌에 보편적인 문제임. 그러나 불법건축물 신고 시 이같은 싱크대를 뜯어내는 사례만 반복되며 나아가 공급량이 줄어 임대료 상승이 초래할 수 있으므로 신중하게 접근해야 함.

3) 현행 법규에서 고려해야 할 것 : 불법건축물을 대규모로 단속할 시에는 세입자에게 피해가 전가될 수 있지 않도록 피해책을 완비하거나 저렴주택 멸실, 공급량 부족 등으로 이뤄지지 않도록 해야 함.

Ⅲ. 주로 발생하는 임대차유형의 주된 원인 및 해결 방법

세입자와 임대인 간의 비대칭성을 극복할 수 있도록 다각도의 접근이 필요함. 우선 세입자 스스로 지식과 정보를 습득할 수 있도록 신뢰할 수 있는 정보가 유통되고 접근성이 높아야 하며, 거래 시 세입자의 조건에 따라 차별하지 않도록 하는 것과 거래 당사자의 계약 내용을 담은 계약서 개선과 표준 계약서 의무화로 분쟁을 예방하고 세입자 단체를 육성하여 분쟁을 함께 해결할 수 있도록 도와야 한다. 늘 그렇듯 제도는 현실을 따라가지 못 한다. 그렇다면 현재 발생하고 있는 문제를 풀기 위해서는 적극적인 공식적, 비공식적 조치가 필요하다. 현재 비대칭적인 주택임대차시장에서는 세입자가 위치 선정, 가격, 여러 분쟁 시 대처법 등에 관하여 결정권이 없으므로 세입자가 권리를 보장받을 수 있도록 하는 여타의 기반 조성이 필요하며 그것은 아래와 같다.

1) 전반적인 낮은 권리 인식과 세입자의 정보 취약성 개선 위한 교육과 상담 : 주택임대차보호법 등 주거권에 관한 인식이 사회에서 낮고 20대 이후 처음 집을 구할 때 그동안 관련 경험 및 지식이 없어 대체로 임대인에게 의존하는 경우가 있음. 세입자는 관련 정보를 수합하기 어려우므로 이에 대한 대책에 필요한데 우선 교육과 상담을 실시하는 것이 필요함.

2) 임대인과 중개인의 차별 및 모독 방지 위한 법 강화 : 성별, 연령, 경험 및 지식 부족 등의 이유로 세입자를 무시하는 경우가 있음. 사기를 치거나 모욕적 언사 및 행위를 지속해 세입자의 인권이 침해됨. 이에 주거기본법에 위와 같은 차별적 행위 시 가해자를 처벌하는 조항을 추가하거나 공인중개사법에 명시해 공인중개사가 거래를 평등하게 이행할 수 있도록 의무화 해야함.

3) 표준임대차계약서 개선 및 의무화 : 청년들이 주로 거주하는 주택 유형인 다세대, 다가구, 비주택에 맞는 임대차계약서가 필요함. 관리비와 특약 사항(수선 관련)에서 주로 분쟁이 발생하므로 이에 대해서 표준임대차계약서에 포함시킬 수 있어야 하며 의무적으로 사용할 수 있도록 법무부와 국토부의 긴밀한 협조가 필요함. 이와 관련해 강호인 현 국토교통부 장관은 지난 해 인사청문회 당시 “표준주택임대차 계약서에 임대료와 수선관리의무가 명시되어서 실제적으로 보호받을 수 있도록 노력하겠다”고 답하였고 최근 발표된 주거종합계획에서도 부동산 계약 시 중개대상물 확인 사용설명서 개정을 준비 중이라는 것을 확인, 시급히 시행되어야 함.

4) 세입자 권리 향상을 위한 세입자 단체 육성 필요 : 당장 법과 제도가 시행되지 않는다면 세입자가 자신의 권리를 보호할 수 있도록 결사체가 필요하며 이 결사체가 활발하게 활동할 수 있도록 일정 정도의 지원이 필요함. 영국의 경우, 세입자 역량 강화 프로그램(Tenant Empowerment Grant Programme)을 실시, 의회와의 협조, 각종 주택 관리 및 수리 기술 교육 등 다방면으로 세입자가 임대인, 지역 사회와의 관계에서 동등해 질 수 있도록 노력하고 있음. 이는 곧 경제적 약자가 사회적, 정치적 약자로 전개되지 않도록 정책이 이들을 지원해야 함을 의미함.