[2014년 11월호 이슈브리핑] 10.30 전월세 대책, 진퇴양난의 처한 정부의 궁여지책

10.30 전월세 대책, 진퇴양난의 처한 정부의 궁여지책

▲ 아, 어떡하지;;;;;

 

  지난 10월 30일, 정부에서는 서민들의 주거안정을 목표로 새로운 전월세 대책을 발표하였다. 이는 정부에서 꾸준히 상승하고 있는 전세가격과 월세가구의 증가로 인한 무주택 가구들의 임대료 부담이 위험수준에 도달하였다고 판단한 것으로 보인다. 최경환 경제부총리 취임 이후, 매매시장을 살리기 위해 규제완화 일변도의 부동산 정책을 연일 발표하였지만, 시장반응이 신통치 않은 상황에서 전세물량이 줄어들어 세입자들의 부담이 크게 증가하였다. 전세수요가 매매수요로 넘어갈 것을 확신한 정부 입장에서는 난처한 상황에 처한 것이다. 이러한 상황에서 내놓은 정부의 전월세 대책에 비상한 관심이 집중되는 것은 당연한 일이었다. 이번 이슈브리핑에서는 정부의 전월세 대책에는 어떠한 내용이 포함되어 있는지 살펴보고자 한다.

 

매입 및 전세임대주택 집중공급	2015년 추가 공급 1만호 (4만호 → 5만호)
도시규제 개선을 통한 장기임대공급 확대	용적률 법적상한(200%) 일괄부여
영구임대주택 순환률 제고	2년마다 자산 및 소득 현황 심사
공공임대 입주정보 포털 운영	LH가 전국 임대주택 입주정보 실시간 제공

 

  임대주택의 단기적인 물량확보를 위해 매입 및 전세임대주택을 집중공급이 가장 눈에 띈다. 서울 및 수도권 지역은 공공임대주택을 공급하려 한다고 하더라도 땅이 부족해서 새로운 건설임대주택은 공급하기 어려운 것이 현실이다. 따라서 기존주택을 활용할 수 있고 건설시간도 필요하지 않은 매입임대주택의 확대공급은 정부에서 단기적으로 공공임대를 공급할 수 있는 좋은 선택이다. 그러나 매입임대주택공급 비용이 결코 건설주택보다 적지 않을뿐더러, 정부에서 매입임대를 늘리겠다고 한다면 대상이 되는 주택들의 가격이 오를 것은 자명한 일이다. 결코 재정소요가 적은 사업이 아니란 것이다. 용적률 상한을 적용하는 것은 해당 지자체와의 마찰이 예상되는 정책이다. 영구임대주택 순환률 제고나 공공임대주택 입주 정보 포털 운영은 효과적인 공공임대주택 운영을 위해 필요한 정책이라고 생각된다.

공공임대리츠 1만가구 확대	5만호 → 6만호
LH전세임대 보증부 월세가구 지원금리 인하	보증금 금액에 따리 금리 차등 적용
준공공임대주택 의무임대기간 단축	10년 → 8년
준공공임대주택 기금금리 강화	2.7% → 2.0%
준공공임대주택 임대기간 종료 후 LH 매입	임대기간 종료 후 감정평가액으로 매입
공공택지를 이용한 준공공임대주택 지원	공공택지내 준공공임대주택에 대해 임대주택법상 규제 폐지
미분양 임대주택에 대한 세제 지원	5년 이상 임대시 취득후 5년간 발생하는 양도소득세 50% 감면
민간의 다세대·연립 건설시 기금지원 확대	시중금리 수준으로 인하, 30가구 이상은 1%우대
공공임대 건설시 다세대·연립 공급 확대	연립·다세대 건설단가 상향 추진

  

  준공공임대주택 제도 활성화는 이번 전월세 대책의 중요한 한 축이다. 준공공임대주택 제도는 기존 공공임대주택 공급에 한계를 느낀 정부에서 민간 부문의 자원을 활용하여 공공임대주택 공급에 활용하고자 하였다. 공공임대리츠 또한 부동산투자회사인 리츠(RITs)설립을 통해 공공임대주택을 공급하는 사업으로 위와 같은 맥락에서 추진되었다. 문제는 민간 주체를 활용한 공공임대주택 공급이 기대한 만큼 원활하지 않은 것에 있다. 사업 실적이 미미한 상황에서 이번에 발표된 대책은 사업에 찬반 양쪽에 서 있는 모두에게 만족스럽지 않은 것으로 보인다. 파격적인 세제혜택 등 민간 사업자에게는 사업에 참여할 유인 동기가 부족하며, LH 부채를 심각한 문제로 거론하고 있는 현 정부에서 의무임대기간이 끝난 준공공임대주택을 매입하겠다는 정책을 발표한 것은 일관성이 부족한 정책 결정으로 생각된다.

 

사회취약계층에 대한 월세 대출 실시	취업준비생·직장을 가진기초생활수급자로서 ‘희망키움통장’가입자·EITC수급자 대상, 연 2% 이자로 월 30만원씩 2년간 대출
10년 공공임대 건설자금 지원 강화	가구당 지원금액 1500만원 인상 금리 3.3%로 인하
기금지원시 보증부 월세가구 지원금리 인하	근로자 서민 및 저소득 등 2가지 전세자금 통합
월세보증 제도 강화를 통한 월세부담 경감	대주보 가입범위 확대 및 월세납입 보증범위 확대, 보증료 인하
저소득 생애최초주택구입자금 대출금리 추가 0.2%인하	2015년 한시, 부부합산 소득 2000만원 이하

 

  이번 전월세 정책의 가장 주목되는 변화로 이전과는 달리 대부분의 직접적인 대책이 월세 문제 해결에 있다는 점이다. 정부에서도 임대 시장의 변화를 감지하고 월세 부담 경감을 위한 대책을 발표한 것은 긍정적인 부분이다. 그러나 월세 지원책이 대출이나 금리 인하 등 금융지원으로 몰려있는 것은 크게 실망스러운 부분이다. ‘빚 내서 집사기’를 넘어서 ‘빚 내서 월세내기’를 강요하는 이번 월세 대책은 대출을 통한 가계부채 양산이라는 비판을 받았던 최경환 경제부총리의 부동산 정책 기조를 그대로 유지하고 있는 상황이다. 유일하게 청년을 대상으로 하는 월세 대출의 경우, 전체 수혜 대사자가 7000명 정도에 지나지 않을뿐더러, 대상도 취업준비생 및 수급대상자로 경제적 능력이 없거나 매우 미약한 계층이다. 이들에게 대출을 강요하는 월세 지원은 그들의 미래를 담보로 잡은 일시적인 미봉책에 지나지 않는다.

 

▲나무에서도 물고기를 구할 수 있어요...진짜?

 

  기대 속에 발표된 정부의 전월세 대책은 결국 이렇게 또 한번의 실망만을 안겨주었다. 이번 대책의 대한 의견을 종합하면 다음과 같다.

  첫째, 공공임대주택 공급을 크게 늘리겠다고 하였지만 구체적인 로드맵이 제시되지 않았다. 이미 제 2차 장기(2013~2022)주택공급계획에서 연간 11만호의 공공임대주택 공급계획을 제시하였고, 13’~17’까지는 연간 14만호를 집중 공급하겠다고 하였지만 실적은 이에 크게 미치지 못한다(2013년 공공임대주택 공급 8만호). 특히 주 공약이었던 행복주택사업 추진이 늦어지고 있고, 민간 자원을 활용하겠다고 준비한 준공공임대주택 사업은 실적이 크게 부진하다(250호 공급. 2014.10월 말 현재). 이번에 추가 공급하기로 한 공공임대주택 물량에 대해서도 구체적인 계획이 없는 터라 지면상의 공약이 될 확률이 높다.

 

  둘째, 공공임대주택 공급 책임을 회피하고 있다. 앞서 말한 바와 같이 준공공임대주택과 공공임대리츠의 사업 실적은 매우 부족한 상황이다. 이러한 가운데서도 임대주택 공급의 다변화를 꾀한다면서 여전히 민간 부문의 공급활성화를 주 대책으로 제시하고 있다. 사업 추진이 어려운 상황임에도 정부에서는 계속해서 공공임대주택 공급에 대한 책임을 회피하고 있는 것이다. 공공임대주택의 경우 다른 임대사업과는 달리 수익과 운영에 있어 제약을 크게 받기 때문에 임대사업자들이 뛰어들기 어려운 조건에 있다. 여기에 세수확보를 이야기하는 현 정부의 입장에서 파격적인 세제혜택을 제시하기도 어려운 입장에 있다. 세계적으로도 민간자원을 활용한 임대주택 공급이 이루어지고 있지만 어디까지나 공공부문에서 이미 공공임대주택을 충분히 공급된 상황이기 때문에 한국과 상황이 다르다. 공공임대주택 재고가 5%에 머물고 있는 현 시점에서 공공임대주택 공급의 주체는 정부가 되어야 하며, 민간 자원은 어디까지나 보조적인 수단으로 고려되어야 한다.

 

  마지막으로 이번 전월세 대책이 ‘전세값 폭등’이라는 핵심을 비켜가고 있다는 점이다. 현재 문제가 되고 있는 핵심적인 주거문제는 공급량이 적어지고 이에 따라 전세가격이 크게 높아진 것에서 비롯된 문제이다. 그럼에도 불구하고 전세문제를 해결하기 위한 대책은 전혀 제시하지 않고 있다. 때문에 일각에서는 이번 전월세 대책 내용으로 인해 정부에서 전세제도를 포기한 것이 아니냐라는 우려도 나오고 있다. 한국의 임대차 시장이 월세로 재편되고 있고, 전세제도가 더 이상 유지되기 어렵다는 관측이 타당하다 할지라도, 현재 문제의 핵심인 전세에 대해 정부가 무대책으로 일관하고 있는 것은 용납하기 어려운 부분이다. 따라서 단기적으로 전세공급에 대한 대책과 전세에서 월세로의 전환에 대한 부자용을 최소화하는 부분에 대한 정부의 정책 수립이 필요하다.