[주거상담소] 새로운 룸메이트가 들어오자 임대인이 월세를 올려달라고 할 때

[질문]

제가 계약한 집은 방이 3개입니다. 원래 2명이서 살다가 월세가 부담이 되어서 친구 1명이 더 추가적으로 들어오게 되었습니다. 임대인은 본래 계약할 때에는 2명이 산다고 했는데 1명이 더 산다고 추가적으로 월세를 내라고 합니다.  '불법 전대'라고 이야기를 하면서 으름장을 놓습니다. 저는 정말로 월세를 더 내야하는 것인가요?

[답변]

결론부터 말하면, 월세를 더 내지 않아도 됩니다. 관련 법 조항과 이에 따른 그 이유를 찬찬히 살펴볼게요.

1. 계약서와 다른 내용을 요구하는 것 자체가 부당하다.

- 민법 제618조 : 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

- 위 조항처럼 이미 계약서를 씀으로써 효력이 발생한 것이므로 이외의 요구에 대해서는 응하지 않아도 됩니다. 다만, 주택임대차보호법에 따르면 임대차계약 체결이후 경제사정 변경으로 인해 계약한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 되었다면 임대인은 5%의 범위 내에서 약정한 차임이나 보증금을 올려달라고 청구할 수 있습니다. 다만 임대차계약이 체결된 후 1년 이내에는 청구할 수 없습니다. 이에 현재 계약이 1년 미만이라면 적용되지도 않습니다.

- 또한 임대인 마음대로 언제든지 증감청구를 할 수 있는 것도 아닙니다. 매우 엄격한 요건 하에서만 증감청구가 가능합니다. 판례에 의하면, ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등이 충족되어야 하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상 남았을 때 청구할 수 있습니다(서울지법동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결).

- 아울러 설사 올려준다고 하더라도 주택임대차보호법 제10조의 2에 의거하여 반환청구소송을 할 수 있습니다. (제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.)

2. 이 상황이 임대인이 말하는 '불법 전대'인가요?

- 아닙니다. 불법 전대란 임대인의 동의를 구하지 않고 임차인이 다른 사람에게 다시 임대를 하는 것입니다. 이에 법적으로 계약 위반 사유가 되며 해지도 될 수 있습니다. 해지를 원하지 않을 경우에는 임대료를 올려줘서 협상을 해야 하는 것이지요.

- 다만, 상담사례처럼 임차인은 그대로 거주하고 추가적으로 입주자가 들어올 시에는 불법 전대가 아닙니다. 민법 제632조는 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 전대 제한과 관련된 조항이 적용되지 않는다고 서술합니다. (민법제임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다. (*전3조는 전대를 제한하는 관련 법령 3개 조항입니다.)

[재질문]

그렇다면 저는 어떻게 할 수 있을까요? 임대인은 계속 저를 볼 때마다 윽박지르고 돈을 더 내라고 요구합니다. 저보다 나이도 훨씬 많고 체격도 크신 데다가 근처에 살아서 종종 집에 들리기도 합니다.

[재답변]

안타깝게도 임대인의 부당한 요구가 지속될 시, 임차인이 할 수 있는 조치는 없습니다. 법적으로 전혀 문제가 없는 사안이므로 별도의 '증명' 또한 불필요하니까요. 민달팽이유니온이 고민한 몇 가지의 방안을 보냅니다. 아래의 답변은 법적 구속력이 전혀 없습니다만 임대인의 무리한 요구를 중단시킬 수는 있지 않을까 생각합니다. 

 

1안) 내용증명을 보내서 후에 보증금 미반환 시 사용하도록 한다.

- 내용증명이란, 우체국창구 또는 정보통신망을 통하여 발송인(임차인)이 수취인(임대인)에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 제도입니다. 따라서 위 문서는 후에 임대인이 보증금을 제외하고 줄 때(월세 인상이 이뤄지지 않으면 임대인은 보증금을 제외하고 줄 가능성입 높습니다. 그때는 또 다른 방법을 취할 수 있으니 너무 걱정마세요.) 용이하게 쓰일 수 있습니다.

- 이 문서를 보낸 후에는 법적으로 임차인은 임대인의 부당한 요구를 거절한 것으로 증명이 되는 것입니다. 아울러 이를 발송했음에도 임대인이 계속 괴롭힌다면 이를 녹취 또는 영상으로 촬영하여 후에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인은 내용증명이 후에 본인엑에 불리하게 사용될 수 있는 걸 안다면 더 이상 요구를 하지 않을 것 같습니다.

2안) 변호사의 의견서를 보낸다.

- 이 부분은 법적 효력은 없지만 임대인의 연령이 높고,  간혹 '나이 어린 여자'라는 점을 이용하여 무례하게 대하는 것이므로 권위를 가진 사람의 공식적 의견을 무겁게 받아들일 확률이 높으므로 사용할 수 있는 방안입니다.

- 민달팽이유니온의 자문 변호사에게 의뢰하여 임대인이 무리한 요구를 계속할 시 손해배상청구까지 가능하다(사실 손해배상청구를 하여 이길 확률이 그리 높진 않지만 임대인을 긴장하게 할 수 있을 것 같습니다.)라는 문서를 작성하여 의견서를 보내면 임대인이 더 이상 요구를 하지 않을 수 있습니다.

민달팽이유니온은 이에 계약 당시부터 임대인의 무리한 요구, 인격적 모독 등을 제어할 수 있는 계약서를 만드는 과정에 있습니다. 뿐만 아니라 이를 어겼을 시에 처벌할 수 있도록 법적 조항도 검토하고 있어요. 앞으로도 계속해서 법과 제도 개선 방안을 찾아보도록 하겠습니다. 같이 힘을 모아서 나가보아요! 

*본 상담사례는 실제에 기반하고 있으며 구체적인 상황에 따라 문제의 양상은 달라질 수 있으니 참고만 해주시기를 바랍니다. 

정확하고 구체적인 상담은 http://bit.ly/민유주거상담 을 통해서 신청해주세요. 

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