2014년 9월 25일 서민 주거안정을 위한 임대주택 정책과 제도개선 방안 토론회 후기

지난 9월25일 (목요일)에 국회 의원회관 제3세미나실에서 서민주거안정을 위한 임대주택 정책과 제도개선 방안 토론회에 다녀왔습니다. 이 날 토론회에는 민달팽이 유니온의 권지웅대표가 지정토론자로 참가하여 약 7분간 청년주거문제와 임대주택정책에 있어서의 청년이라는 내용으로 발표를 하기도 하였습니다. 이와 관련한 토론회의 내용을 간략하게 소개해볼까 합니다.

이 날 토론회에는 임대주택 전반에 관한 사항을 다루는 토론회로 한국의 임대주택에 관한 전바의 사항과 제도적 문제, 특히 부도임대주택과 관련한 논의사항이 많이 오가는 자리였습니다.

토론회는 도시사회연구소의 홍인옥 박사님과 법무법인 민본의 민병덕 변호사님의 발제로 시작되었습니다.

홍인옥 박사님은 한국의 임대주택 제반에관한 여러 가지 역사와 방향성 등을 총체적으로 설명해주시며 여태까지의 공공임대주택의 발전과정이 공급위주의 기조를 띠어왔으나 이것이 한국의 압축적 성장과 비슷한 맥락으로 철학이나 비전 없이 무분별한 방향으로 지어진 탓에 많은 문제점이 있음을 지적하며 발제를 시작하셨습니다.

단기간에 집중적인 공급으로 이루어진 우리나라 공공임대주택은 대량건설에 따른 불가피한 문제들을 비롯하여 충분한 사전검토 없이 서둘러 사업을 진행하는 과정에서 발생한 각종 문제, 심지어 고려조차 하지 않았던 각종 갈등과 문제들이 발생하였으며, 일부는 아직도 계속되고 있습니다. 그에 따라 공공임대주택정책은 새롭게 달라져야 하며 이를 위한 준비를 해야 함을 역설하셨는데요. 그 동안의 공공임대주택정책이 대규모 건설 및 공급을 통한 공공임대주택의 재고량을 늘이는데 중점을 두었다면, 이제는 지속적인 공급과 함께 유지,관리뿐만 아니라 주민들의 삶과 질 향상에 중점을 두어야함을 중점적으로 말씀하셨습니다. 특히 효과적인 공공임대주택 공급과 공공임대주택을 통한 주민의 삶의 질 향상을 본격적으로 고려해함이 중요 키워드가 되었는데요.

그러한 문제들을 해결할 방향들을 정리하신 것이 그날 발언의 주된 내용이었기에 그 내용을 간략히 요약해보았습니다.

1. 지속적인 공공임대주택의 공급과 대상계층 확대를 통한 사회통합 필요

임대주택은 현재 112만 4천호 정도로 10여년사이에 많은 비율로 공급이 늘어나긴 하였으나. 무엇보다 임대주택의 핵심은 주거안정입니다. 때문에 늘어나고 있는 5년단기임대 주택등은 그 성격상 임대주택으로 보기 어려울뿐더러 현재의 공공임대주택의 대부분은 저소득층에 국한되어 있는 탓에 사회적 단절을 하는 요인으로 작용하므로 이제는 수급자 중심의 공공임대주택에서 벗어나서 사회적인 통합을 이루어야 합니다.

또 기존과 같이 양이 많지 않더라도 공급을 꾸준히 해주는 것이 가장 중요합니다. 왜냐하면 주택 바우처등의 시작으로 공공임대주택의 공급 자체가 중단될 우려가 있기 때문입니다.

2. 공급주체와 방식의 변화 필요

더불어 공급주체와 공급방식에 있어서도 변화가 필요합니다. 기존에는 외곽의 그린벨트 해제를 통한 지정 사업을 해왔지만 현재에 이르러서는 주민들의 반대와 LH자체의 문제로 인해 도심내의 토지를 이용할 방법을 찾아야하며 그러기 위해서는 민간을 활용할 수 밖에 없습니다. 다시말해 비영리 민간단체들의 적극적 개입이 이루어 져야한다는 것인데요 서구의 사례와 같이 주거연합, 협동조합형 주택 등 다양한 공급주체들이 필요합니다. 뿐만아니라 기존의 가족중심제도에서 벗어나, 청년, 대학생, 신혼부부를 비롯한 1인가구등이 늘어나는 상황에서 이런 계층들을 위한 공공기숙사나 원룸, 단지형 연립, 다세대 주택등이 공공임대주택의 한 유형으로서 확대해나가야 합니다.

3. 법률 전반적인 제반사항에 대한 개선 필요

또 보다 근본적인 제도와 법률 체계의 정비가 필요합니다. 우리나라에는 주택법 등이 다양한 법령에 흩어져 난립하고 있습니다. 좀 더 체계를 정비하면서 법률정리가 필요합니다.

4. 공급뿐만 아니라 유지, 관리, 품질의 지속적 관리 필요

공급뿐만 아니라 유지, 관리의 측면에서 검토를 할 필요가 있습니다. 단순한 사항, 사안에 대응하는 법이 아닌 보다 근본적인 접근을 통해 법개정이 필요합니다. 또 법리적인 문제 뿐만 아니라 원할한 유지 관리를 위한 사회서비스가 연계가 되어야 합니다. 지금과 같은 단지별, 대상별 접근이 아닌 지리적, 사회적 접근이 필요하다는 것입니다.

또 현재 매입임대주택의 경우처럼 기존의 주택을 매입할 경우 품질에 대한 불만도가 아주 높았고, 전반적으로 임대주택 자체가 품질에 대한 주민들의 불만이 높은 만큼 개선이 필요한 시점입니다.

이처럼 홍인옥 박사님의 발제는 한국의 공공임대주택의 과거와 현재의 정책들과 그 문제점, 그리고 앞으로의 개선방향들을 제시하는 내용이 주가 되었습니다.

두 번째로는

민변 민생경제위 소속이신 민병덕변호사님의 발제가 있었는데요.

홍인옥박사님의 발제가 공공임대주택이라는 하나의 정책의 전반적인 내용을 다루었다면 민변호사님은 그와 관련한 보다 세부적인 법령들과 그 문제점들, 그리고 개선 방안등을 제시하는 자리였습니다.

그 내용을 요악해보면

먼저 현행 임대주택법은 여러 가지 특례를 통해 임차인을 보호하는데, 그 내용으로는 임대사업자가 파산할 경우 경매신청을 했을 때의 제한될 수 있는 조건들이나, 민사 집행에 따라 경매가 진행될 경우 살고 있는 채무자의 임대주택을 사는 임차인들이 우선 매수 할 수 있는 제도등이 있고 이와 관련해 공공임대주택에서도 특벼버블 두고 있습니다. 문제는 이러한 법들이 임차인들에게 적용되지 않는 것인데요. 임차인 보호규정들을 확실히 하는것도 중요하지만 많은 임차인들이 적용되도록 적용범위를 확대해 나가도록 법령 개정이 필요한 시점입니다. 그 내용으로는.

임대사업자의 범위확대 피요

현행법상으로는 임대사업자의 등록에 대해서 임대사업자가 등록을 할 수도 있고 안할 수도 있는 상황입니다. 왜냐하면 제6조(임대사업자의 등록) (1) 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

라고 명시 되어있기 때문에 의무사항이 아니기 때문입니다. 이럴 경우 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하여도 처벌이 불가능합니다. 때문에 피해는 모두 고스란히 임차인이 질 수 밖에 없는 구조입니다. 따라서 임대사업자 여부를 의무규정도 아닌 임대사업자 등록 여부에 의해 결정하고 이에 따라 임차인 보호의 범위 등 임대주택법 적용에 차이가 있는 것은 문제가 있기 때문에 임대사업자의 범위를 등록여부를 떠나 영리를 목적으로 주택을 임대한 자로 확대할 필요가 있는것입니다.

2. 부도등 요건의 확대와 구체화

부도의 범위를 실질적인 부도상황까지 확대해야한다는 것인데요

임대사업자가 경매나 공매같은 민사집행법상의 처분을 받았을 때에도 부도와 같이 처분을 해야 한다는 것입니다.

구체적으로는 모든 임대사업자가 보증금 전액을 임대차 계약기간동안 보증에 가입해야한다는 것과 저당권설정에 있어서도 임대주텍에 제한 물권 등을 설정하는 경우에도 부도상황으로 확대해석해야 한다는 것입니다.

3. 임대주택 임차인들의 신거주이전의 자유제한 문제

제한적으로 임대주택 임차인들은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 있습니다. 그러나 임대주택 임차인들이 직장 등의 사유로 거주지를 옮겨야 하는 사유가 발생한 경우 기존 임대주택을 포기하고 새로운 거주지에 근접한 지역에 임대주택으로 변경될 가능성이 전혀 없는 실정입니다. 결국 이와 같은 문제로 먼 곳에서 출퇴근을 해야 하거나, 불법적으로 전대하는 경우가 발생하고 있습니다. 따라서 임대주택을 전국적으로 통합 관리하고, 지역 이전에 대한 규정을 마련하며 통합관리에 따른 이전 수요등을 세밀히 파악한다면, 충분히 임대주택 임차인들의 거주이전의 자유를 보장할 수 있을것입니다.

다음은 지정 토론이었는데요 지정토론에는

주거권 실현을 위한 국민연합의 노기덕 총장님 그리고 우리 민달팽이 유니온의 권지웅 대표와 토지주택연구원의 최은희 박사님, 청주경실련의 최윤정 사무처장님, 그리고 국토교통부 주거복지과의 이익진 과장님이 참여하였습니다.

노기덕 총장님은 오랫동안 임대주택과 한국의 주거문제에 대한 여러 가지 논의를 해왔고 발전을 해오긴 하였으나 근본적인 뿌리는 뽑지 못하여서 안타까움을 표시함과 동시에 여러 가지 구체적인 방안들을 제시하셨는데요. 정부가 소유하고 있는 미분양 임대주택들을 특별히 공급할 수 있는 법령 제정과 저당권 설정과 관련한 부분에서의 임차인의 보호조항 확대, 그리고 임차인이 완벽하게 보호될 수 없는 민간 임대주택의 태생적 문제 등을 제기하셨습니다. 또 현재 운영되는 임대주택에 대해서 주민 스스로 주거환경을 관리하고 자치할 수 있는, 예컨대 협동조합 방식과 같은 것들이 이루어질 수 있도록 노력해야 함을 이야기하셨습니다.

권지웅 대표는 청년주거문제에 대한 이야기를 필두로 공공임대주택과 연관시켜서 이야기를 풀어나갔는데요 서울에 사는 청년들 3명중 1명이 최소주거기준 미달의 집에 살고 있으며 그럼에도 시간이 갈수록 소득대비 주택가격의 상승으로 인해 과거에 비해 경제규모는 커졌지만 집은 갈수록 구하기가 어려운 현실을 이야기하였습니다. 공공임대주택과 관련해서는 청년들을 위한 공공임대주택이 없는 실정이며 때문에 청년들 역시 주거약자로 규정되어야 하고 보다 현실적인 지원과 대책마련이 필요하다는 것을 피력하였습니다.

최은희 박사님은 임대주택 거주자들이 늘어나는 만큼 거주자들의 안정을 이루는 것이 앞으로 주택정책의 중요한 방향이 되어야 한다는 것을 중점적으로 이야기하셨는데요, 현재 나타나는 부도임대주택등이 발생하는 것은 주택정책의 수혜자인 임차인들이 운영에서 수행의 주체가 되지 않았기 때문이라는 것입니다.

최윤정 사무처장님은 본인이 소속돼 있는 충남권의 이야기를 주로 하셨는데요. 충청권의 아파트 공급이 늘고 있는데도 불구하고 건설사들이 민간이기에 중대형 평수만 공급하고 있기에 주택수요의 측면에서 다양한 평수의 아파트를 수요자들이 원하고 있는데 형평성이 맞지 않으며 집값이 오르는 주원인이 된다고 지적하셨습니다. 또 공공임대주택역시 임대아파트라고는 하지만 임대료가 싸지도 않고 평수도 높은 평수만 있으며 분양전환시기에 갈등이 높아지는 현상까지 나타나는 실정이라 정작 실현 가능한 공공임대주택은 별로 없으며 보다 많은 계층을 위한 공공임대주택이 필요하다고 주장하셨습니다.

마지막으로는 이익진과장님의 이야기가 있었는데요.

정부에서도 주거급여등을 통한 공공임대주택의 공급을 노력중이지만 현재 LH의 부채문제와 다른 지자체와의 협업과정에서 한계점을 이야기하였습니다. 때문에 이러한 한계점 극복을 위해 사회적 주택, 협동조합형 주택 등을 내부에서 지원 할 수 있도록 신중히 먹토중이며 대학생 매입전세임대, 소년소녀가장 등 주거취약계층에 대한 공급을 늘려나갈 것을 이야기 하였습니다. 하지만 정부예산을 사용하는 것이기에 한계가 있으며 이전 다양한 주체들에서 이야기하였던 많은 개선사업에 대해서는 정부의 행동이 초래할 수 있는 시장과 민간의 영향 때문에 신중할 수밖에 없고 중장기적으로 처리하겠다. 라고 하는 매우 모호하고 즉각적인 답변은 피하셨으며 어려움을 토로하기도 하였습니다.