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_전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입

주택임대차제도 7대 개선 촉구_

6.3 무주택자의 날 기념

세입자의 권리찾기

세입자 보호를 위한
주택임대차 제도 7대 개선 촉구 -

직장인·청년·여성·노동자 등 세입자의 다양한 주거불안 사례 발표 토론회

일    시 | 2015년 6월 4일(수) 오전 10시

장    소 | 국회 의원회관 제9간담회실

주    최 | 새정치민주연합 이미경 국회의원 (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원장)

김경협 국회의원  (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원)

김상희 국회의원  (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원)

장하나 국회의원  (환경노동위원회, 정책위원회 부의장)

정의당 서기호 국회의원  (법제사법위원회, 서민주거복지특위 위원)

서민주거안정연석회의, 민주노총, 민달팽이유니온, 전국세입자협회, 서울세입자협회,
토지주택공공성네트워크, 민변 민생경제위원회, 참여연대, 한국여성민우회

주    관 | 서민주거안전연석회의, 정의당

진 행

■ 사전행사
무주택자의 날 맞이 세입자 권리 찾기 선언 :
‘세입자를 위한 작은 음악회’
-김영준 전국세입자협회 사무국장

■ 인사말
새정치민주연합 이미경, 김경협, 김상희, 장하나 국회의원
정의당 서기호 국회의원
박동수 서울세입자협회 대표

■ 진 행

진행자	안진걸 (참여연대 협동사무처장, 토지주택공공성네트워크 사무국장)

발표 1	현재 전월세대책 문제 및 주택임대차보호제도 개선사항
김태근 변호사 (민변민생경제위원회 부동산팀 간사)
발표 2	해외 세입자보호 정책과 제도
이유나 변호사 (법률사무소 서우민율)

토  론	김욱동 (민주노총 부위원장)
최원진 (한국여성민우회 성평등복지팀 활동가)
임경지 (민달팽이유니온 위원장)
송  호 (전국세입자협회 회원)
최창우 (전국세입자협회 공동대표)
김우철 (새정치민주연합 국토전문위원)
김건호 (정의당 정책연구위원)

목 차
인사말
새정치민주연합 이미경 국회의원	5
새정치민주연합 김경협 국회의원	7
새정치민주연합 김상희 국회의원	9
새정치민주연합 장하나 국회의원	12
정의당 서기호 국회의원	17
서울세입자협회 박동수 대표	19

발표문
발표문 1  :	현재 전월세대책 문제 및 주택임대차보호제도 개선사항	21	김태근 변호사 (민변민생경제위원회 부동산팀 간사)
발표문 2  :	해외 세입자보호 정책과 제도	52
이유나 변호사 (법률사무소 서우민율)

토론문
패널 1	김욱동 (민주노총 부위원장)
패널 2	서민주거복지특위, 실질적인 변화를 만들어낼 수 있도록	65
임경지 (민달팽이유니온 위원장)
패널 3	세입자는 마치 비정규직과 같다	71
최원진 (한국여성민우회 성평등복지팀 활동가)
패널 4	도대체 어느 정부와 어느 국회를 믿겠습니까?	77
송  호 (전국세입자협회 회원)
패널 5	주거권 없으면 죽어요 죽어	81
최창우 (전국세입자협회 공동대표)
패널 6	선순환 맞춤형 주거복지 국가	88
김우철 (새정치민주연합 국토전문위원)
패널 7	무주택 세입자를 위한 주거정책 방안	118	김건호 (정의당 정책연구위원)

인 사 말

새정치민주연합 이미경 국회의원  (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원장)
김경협 국회의원  (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원)
김상희 국회의원  (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원)
장하나 국회의원  (환경노동위원회, 정책위원회 부의장)
정의당 서기호 국회의원  (법제사법위원회, 서민주거복지특위 위원)
서울세입자협회 박동수 대표

	인 사 말
	새정치민주연합 이미경 국회의원 (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원장)

안녕하세요, 국회 서민주거복지특위 위원장 이미경입니다.

6.3 무주택자의 날을 맞아 많은 분들과 주거불안 해결방안에 대해 논의할 수 있는 자리를 마련하게 되어 매우 뜻 깊게 생각합니다.

한국 사회가 맞은 장기간의 전세대란은, 우리나라에서 세입자들의 권리보장이 얼마나 취약하게 이루어지고 있는지 그 실태를 여실히 보여주었습니다.

집주인이 전세를 한꺼번에 올려도 세입자들은 울며 겨자 먹기로 큰 빚을 내서 그 액수를 메꿔야 합니다. 그럴 형편조차 되지 않으면 당장 살고 있는 집에서 쫓겨나게 되고, ‘전세난민’이 되어 싼 전세를 찾아 헤매다 보면 결국 현재 사는 곳에서 멀리 떨어진 곳으로 이사를 해야 합니다. 세입자들은 억울한 일을 당해도 법적 보호장치가 없어 이 억울함을 호소할 곳도, 이를 들어줄 곳도 없습니다.

지속적인 전세대란으로 더 이상 졸라 맬 허리띠가 없는 사람들을 정부에서는 “빚 내서 집 사라”라고 부추기며 이제는 벼랑 끝으로 내몰고 있습니다. 집이 없어 고통 받고 있는 세입자들의 권리를 보장해 주기는커녕 정부는 이들을 더 끝으로, 끝으로 밀어내고 있는 것입니다.

프랑스와 독일, 영국, 미국, 일본과 같은 주요선진국의 세입자 보호정책을 살펴보면, 우리나라의 사정과는 많이 다릅니다. 우선, 세입자들이 ‘합리적인 가격’에 ‘원하는 기간만큼’ 살 수 있도록 하여 삶의 터전을 유지할 수 있도록 보장해 줍니다.

집주인과 세입자간에 분쟁이 발생해도 문제를 해결해 줄 수 있는 ‘분쟁조정위원회’가 마련되어 있어 우리나라처럼 세입자들이 무작정 집을 잃고 길에 나앉게 되는 일이 발생하지 않습니다.

주요 선진국의 이와 같은 ‘세입자 보호정책’은 이미 20세기 초반에 만들어져 오랫동안 세입자들의 권리를 보장해 왔습니다. 그에 반해 우리는 오랜 시간 세입자들의 ‘집 없는 서러움’을 묵과하며, 집을 가진 사람들만을 위한 제도, 부동산 공급정책만을 고수해 왔습니다. 정부의 예산이 부동산 공급정책에 집중돼 서민들을 위한 ‘공공임대주택’ 정책 또한 매우 미비하고, 공공임대주택량도 턱없이 부족한 실정입니다.

‘세입자 보호 대책 마련’과 동시에 ‘서민 주거불안’은 우리가 반드시 해결해야 할 큰 숙제입니다.

본 토론회에서는 대한민국 세입자 보호대책의 현주소와 실제 세입자들의 고충을 들어보고, ‘세입자 보호 대책’과 ‘주거안정’을 위한 방안을 제시하는 시간을 가질 것입니다.

서민주거복지특위 위원장으로서, 오늘 토론회에서의 논의 내용을 참고하여 특위에서 이 두 숙제를 하루 속히 풀도록 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

	인 사 말
	새정치민주연합 김경협 국회의원 (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원)

안녕하세요? 국회의원 김경협입니다.

스물네 번째 ‘무주택자의 날’ ⌜세입자 권리 찾기 토론회⌟를 개최하게 되었습니다. 관심 가지고 참석해주신 모든 분들께 감사의 마음을 전합니다.

스마트 시대의 대한민국...누구에게나 빠르고 편리한 일상, 시간과 공간에 제약을 받지 않는 자유로운 삶이 허락되는 세상이 된 것처럼 보입니다. 참 좋은 세상입니다. 그러나 국민의 절반은 여전히 ‘집 없는 설움’을 겪고 있습니다. 집 없는 설움은 오늘을 살아가는 대다수 국민에게 불안과 무기력의 근원이 되고 있습니다. 과도한 주거비 부담에 생활은 더욱 버거워지고, 무엇보다 미래를 꿈꿀 희망이 사라지고 있습니다.

‘집세를 얼마나 올릴까’, ‘이사는 어디로 가야하나’, ‘아이들 학교는’...이런 고민을 국민의 절반이 2년에 한 번씩은 해야 하는 지금의 상황은 반드시 바뀌어야 합니다. 좋은 집주인을 만나는 행운만을 바라며 살 수는 없습니다. 국가의 제도가, 사회의 시스템이 안정된 주거를 보장할 수 있어야만 합니다.

살던 집에서 한 번 더 살 수 있도록 하는 계약갱신청구권, 과도하게 집세를 올려서는 안 된다는 전월세상한제 등의 세입자 보호제도 도입이 절실합니다. 보증금이나 떼이지 않도록 하는 현재의 세입자 보호제도 아래에서는 안정된 주거는 고사하고 헌법이 보장하는 자유롭고 평등한 삶을 보호받지 못하기 때문입니다.

하지만 정부와 여당에 세입자의 고통은 크게 와 닿지 않는 것 같습니다. 외국에서는 보편화된 주거안정 제도도 경제논리로 거부되기 일쑵니다. “억울하면 돈 벌어 집 사라”는 강자의 논리, 동료 시민에 대한 무례가 정상적인 것으로 받아들여지고 있습니다.

오늘 토론회를 통해, 세입자의 억울함과 고통이 정부와 여당에 전해지기를 기대합니다. 저 또한 다수 국민의 주거복지 실현을 위해 최선을 다하겠습니다.

고맙습니다.

	인 사 말
	새정치민주연합 김상희 국회의원 (국토교통위원회, 서민주거복지특위 위원)

반갑습니다. 새정치민주연합 부천 소사 국회의원 김상희입니다.

오늘 무주택자의 날을 맞아 <더는 미룰 수 없는 주택임대차보호 제도 개선> 토론회가 열리게 된 것을 진심으로 기쁘게 생각합니다.

전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임차 가격이 단시간에 폭등함에 따라 서민과 중산층의 주거비 부담은 빠르게 증가하고 있습니다. 국민들은 부담을 줄이고 장기간 거주할 수 있는 제도를 원하고 있으나, 안정적인 주거를 보장하기 위한 법‧제도적 정비가 마련되지 않고 있는 실정입니다.

주거안정보다는 부동산 활성화를 통해 경제를 부흥시켜보겠다는 발상에 기초한 정부의 부동산 정책은 효과는커녕 부작용만 키워왔습니다. 이명박 정부와 박근혜 정부는 각종 대출 제도와 규제 완화를 통해 오히려 전‧월세 가격을 폭등시켰고, 중서민의 주거 불안정은 더욱 심화되었습니다.

그때마다 정부는 더 극단적인 부동산 정책을 꺼내들었지만 결과는 별반 다르지 않았습니다. 현재 정부는 국민의 요구와 하등의 상관없는 정책을 수립하고, 서둘러 제도화하기 위해 급급해 하고 있습니다.

국토부가 중점 추진 중인 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책도 이전에 발표했던 부동산대책과 조금도 다를 바 없습니다. 국토부는 전‧월세 난을 겪고 있는 계층이 누구인지, 이들이 어떤 상황인지, 원하는 부동산 대책이 무엇인지, 진지하게 고민하고 연구했는지 의문이 들 정도입니다.

현재의 상황에서는 전세에서 월세로의 전환을 늦추거나 연착륙시키고, 임대료 상승을 억제하고, 한 곳에서 안정적으로 거주할 수 있는 대책을 마련해줘야 합니다.

이미 주요 선진국들은 임대차 갱신을 보장하면서 임대인들이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 법으로 정해놓고 있습니다. 심지어 영국은 ‘임대인이 대체주택을 제공한 경우’에 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 지난 몇 년간 국민들이 요구해 온 ‘계약갱신청구권’과 과도한 임대료 인상에 대한 억제책을 우선 도입하는게 국민 주거권 보호의 첫 걸음이 될 것이라고 생각합니다.

정부가 ‘기업형 임대주택’과 같은 대기업과 건설사들을 위한 정책을 내 놓는 이 순간에도 우리 국민 중 누군가는 새로운 주거 공간을 찾아 도시 외곽을 헤매고 이삿짐을 꾸리고 있을지도 모릅니다.

오늘 이 자리를 통해 서민과 중산층의 주거비 부담을 완화하고 세입자의 장기 거주성 확보를 실현할 수 있는 동력이 되길 기대하며 여러분들의 지속적인 관심 부탁드립니다.

마지막으로 오늘 토론회를 위해 함께 뜻을 모으고 수고하신 의원님들과 관계자 여러분, 발제를 맡아주신 김태근, 이유나 변호사님, 그리고 토론자 여러분께도 감사의 말씀을 드립니다.

감사합니다.

	인 사 말
	새정치민주연합 장하나 국회의원 (횐경노동위원회, 정책위원회 부의장)

안녕하십니까, 새정치민주연합 장하나 의원입니다.

6.3 무주택자의 날을 맞아 ‘세입자 권리찾기 토론회 – 세입자 보호를 위한 주택임대차제도 7대 개선 촉구’ 개최를 매우 환영하며 준비하신 분들에게 감사 인사드립니다.

사상 최악의 전세대란이 연일 언론을 장식하는 가운데 세입자들의 불안도 날로 커져가고 있습니다. 그 중 청년실업과 같은 심각한 고용불안에 시달리면서 고시원이나 반지하 같은 곳에서 생활하는 청년들의 고통은 이루 말할 수 없는 지경입니다. 변변한 사회 안전망도 갖춰지지 않은 상황에서 청년들은 주거비 폭등의 직격탄을 맞고 있는 것입니다.

청년들이 높은 주거비로 인하여 정상적인 삶을 영위하지 못하고 있다는 것은 통계 자료를 통해서도 확인 할 수 있습니다. 통계청 가계동향조사 원자료에 따르면 2012년 소득 1분위 저소득층 도시 청년 세입자의 ‘소득대비 주거비 지출비율’은 무려 49.3%입니다. 벌어들이는 돈의 절반을 주거비로 사용하는 상황에서 이들에게 미래 계획은 사치일지 모릅니다.

이렇듯 전월세 가격 폭등을 청년들이 더 이상 감당할 수 없음에도 불구하고 정부의 주거 대책에선 청년 주거문제의 심각성을 찾아볼 수 없습니다. 여전히 정부는 사각지대에 놓여있는 청년들을 주요한 정책대상으로 보지 않고, 민간임대주택 활성화 내지는 수백만 공공임대주택 건설과 같은 생색내기 식 숫자 놀음만 하고 있으니 한심할 뿐입니다.

이제 세입자들이 실질적으로 체감할 수 있는 청년 세입자들을 위한 대책 마련이 절실합니다.

오늘 토론회에서 세입자들의 주거불안 사례들이 발표되는 것으로 알고 있습니다. 여러 전문가와 당사자분들이 모인 만큼 실효성 있는 전월세대책 및 주택임대차보호제도 개선 사항들이 논의되어 청년 세입자들을 포함한 주거약자들에게 희망적인 시간이 되기를 바랍니다. 저도 말씀 주시는 내용들을 잘 참고하여 의정활동 과정에 반영하도록 하겠습니다.

감사합니다.

	인 사 말
	정의당 서기호 국회의원 (법제사법위원회, 서민주거복지특위 위원)

안녕하십니까? 정의당 서기호의원입니다.

어제가 무주택자의 날이었습니다.

무주택자의 날은 ｢주거권실현을 위한 국민연합｣(대표: 고 제정구 의원)이 1992년 6월 ‘더 이상 집 없는 서민들의 고통과 절망이 존재하지 않는 민주사회를 위해 노력할 것’이라고 선언하며 주거약자의 안정적 주거권 확보를 위해 선포한 날입니다.

우리나라 전체가구중 약 46%인 770만 가구가 전월세 형태로 주거하고 있습니다.

그러나 정부의 정책은 이들을 외면하고 있습니다.

MB정부 이래 지난 8년간 정부의 부동산대책이 ‘매매활성화’로 시종일관해온 것은 주택을 산업으로만, 그리고 경기활성화 수단으로만 보면서, 업계 혹은 유주택자의 민원 및 요구에만 귀기울여온 것과 결코 무관치 않습니다.

정부는 그간 매매거래가 활성화되면 전·월세난 등의 주택문제가 해결될 것이라고 공언해왔습니다.

그러나 전·월세 문제는 지난 8여년 동안 계속되고 있는 반면, 2008년 이후 주택시장은 임대거래가 매매거래를 압도하는 구조로 변화하였습니다. 그럼에도 지난 8년간 정부는 한결같이 매매거래 활성화 정책만을 주장하고 있습니다.

전세가격의 상승 추세는 저금리에 따른 집주인의 월세전환 증가, 임차인의 전세선호가 계속된 가운데 수도권을 중심으로 지속되고 있습니다.

이제는 시장중심의 주택정책을 공급 위주에서 사람중심의 주거복지정책으로 바뀌어야 합니다.

전월세 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 임대차관계를 안정화시켜야 합니다.

이를 위해 ‘전월세 인상률 상한제’와 연동된 ‘계약갱신 청구권’의 제도화가 절실합니다.

서구유럽의 임대차보호법이 임대차관계의 장기존속을 통한 임대차의 안정을 최우선으로 하고 있음이 이를 반증합니다.

서민들에게 계속 빚을 내서 집을 사라는 정부 정책은 한마디로 “밑돌을 빼서 윗돌을 괴”라고 하는 격입니다.

이제 경제적 약자인 임차인들을 위한 정책을 펼칠 때입니다.

전월세 인상률 상한제와 계약갱신청구권 도입을 통해 월세로 전환하는 서민들의 주거 안정이 담보될 수 있도록 제도적 안전장치를 갖추어야 합니다.

현재 국회에서는 서민주거복지특위가 구성되어 활동 중에 있습니다. 계약기간 연장, 계약갱신 청구권, 임대차분쟁조정위원회의 도입 등 중요쟁점사항이 논의 중에 있습니다. 본 의원도 여러분과 함께 사람중심의 주거복지정책이 확립될 수 있도록 노력을 다하겠습니다.

마지막으로 오늘 소중한 자리를 마련하는데 처음부터 끝까지 함께 해 주신 민주노총, 참여연대, 민달팽이유니온, 전국세입자협회, 서울세입자협회 그리고 민주사회를 위한 변호사 모임 민생경제위원회 여러분께 진심으로 감사드립니다.

	인 사 말
	서울세입자협회 박동수 대표

작년 연말이 생각납니다.

전세 값 폭등 등 주거문제가 주요 민생현안이 되면서, 주거단체와 시민단체가 주택임대차보호법개정을 요구하는 1인 시위와 캠페인을 전개했고, 작년 연말 국회에서 해결방안이 마련될 것으로 예상했습니다. 그러나 여야 합의로 ‘부동산경기활성화를 위한 부동산 3법만 통과되고 계약갱신청구권, 전월세상한제등의 내용은 내년 국회에 특위를 두고 논의하는 것으로 연기시켰습니다. 당시 주거 시민단체는 부동산경기활성화 즉 “인위적 집값 올리기”정책은 합의하고, 서민주거안정은 내년으로 미룬 것에 대해 절망했고, 특히 이를 합의해준 제1야당에 강한 실망감을 가졌습니다.

부동산 3법 통과로 새해 들어 재건축아파트를 중심으로 아파트가격이 오르기 시작했고 허가받았던 재건축아파트들이 앞 다투어 재건축을 시작하면서, 이사 수요가 몰려 전세가격이 또 폭등했습니다. 정부는 “주택가격 상승과  전세가격의 상승을 부동산시장의 정상화”로 표현했습니다.  임대인들은 기준금리가 인하되자 전세를 수익률이 높은 월세로 바꾸는 “전세의 월세화”를  가속화했고,  전세는 품귀현상을 일으켜 더욱 폭등해 전세가율이 70%선을 넘어섰습니다. 일부 전세세입자들은 깡통전세 불안과 부담스러운 월세를 피해, 저금리 대출을 받아 집을 매입했습니다. 이제 세입자들에게는 3가지 선택밖에 없습니다.

실질소득이 사실상 정체되는 상황에서 부담스러운 월세를 내고 사는 것. 소득대비 전세가격이 너무 올라 전세대출을 받으면서도 “깡통전세”의 불안감을 갖고 전세로 사는 것. 은행대출을 받아 집을 구입하는 한편으로는 자가 소유자 이고 다른 한편으로는 은행에 월세(이자)를 내는 은행세입자로 사는 것. 삶의 보금자리로 새로운 활력을 줄 안락한 휴식처이야 할 주거공간이 세입자들에게는 “부담이 되고 불안한 곳”이 되었습니다.

서민주거안정 연석회의가 국회 ‘서민주거복지특위’에 제안한 서민주거안정 7대요구안은, 세입자들의 주거에 대한 부담과 불안을 줄이고 ‘소득대비 부담가능하면서 장기간 거주’할 수 있는 세입자의 주거권을 확립하는데 밑거름이 되는 최소한의 내용입니다. 그리고 이러한 서민주거안정 7대 요구안이 임대인의 이익을 꼭 침해하는 것은 아닙니다. 예를 들어 계약갱신청구권인정은 임대인들도 찬성합니다. 임대인입장에서 세입자가 2년 거주하고 계속 계약을 연장하면, 거래비용( 중개수수료, 도배 장판비용)을 줄일 수 있고, 주택시설관리(이사를 하는 과정에 짐을 빼고 들면서 주택을 상하게 함)비용을 줄일 수 있습니다.

공실률 손실도 막을 수 있어 경제적 이익측면에서 계약갱신청구권을 오히려 찬성합니다. 그리고 임대인입장에서는 새로운 임차인을 구하는 것 또한 정신적인 노동이기 때문에  2년을 거주한 임차인과 큰 갈등이 없는 한 인간관계가 형성된 기존 세입자가 계속 거주하는 것이 편안합니다. 그리고 전월세 상한제에 대해서는 인상폭을 놓고 임대인과 세입자가 의견이 다를 수 있습니다. 현재 주택임대차보호법에는 연 5%인상률이 정해져 있고, 저희 주거 시민단체에서는 대략 계약기간 3년에 10%인상안을 요구합니다. 그러나 인상폭에 대해서는 세입자의 지불능력(실질임금인상률), 객관적인 근거(물가상승률, 예금 이자, 시장 임대료현황 ), 임대인의 요구(희망투자수익률)를 반영하여, 계약갱신청구권 인정을 전제로 국회 내에서 충분히 논의할 수 있다고 봅니다. 이렇듯 7대 요구안은 세입자의 주거안정을 가져오는 동시에 임대인의 경제적 이익을 침해하지 않는 합리적인 안입니다. 주거문제를 놓고 이해당사자라 할 임대인과 세입자 모두에게 이익이 되도록 합리적인 합의방안 도출이 가능한데도, 서민주거특위가 활력 있게 진행되지 못함을 유감으로 생각합니다.

아무쪼록 특위위원들이 남은 특위활동기간에 적극 참여하여 활발한 논의를 통해, 주거문제로 고통 받는 국민들에게 희망을 전해 주기를 간곡히 촉구합니다.

발표문

발표 1	현재 전월세대책 문제 및 주택임대차보호제도 개선사항
김태근 변호사 (민변민생경제위원회 부동산팀 간사)
발표 2	해외 세입자보호 정책과 제도
이유나 변호사 (법률사무소 서우민율)

	<발표문1>
	현재 전월세대책 문제 및 주택임대차보호제도 개선사항
	김태근 변호사 (민변민생경제위원회 부동산팀 간사)

Ⅰ. 전월세 세입자의 주거 현실(전국세입자협회 2015. 5. 발간 세입자의 희망찾기 참조)

1. 전·월세 세입자 가구

가. 2014년 국토교통부 주거실태 조사 결과에 따르면, 전세 가구는 45.0%(2012년 49.0%)로 감소하였으며, 월세 가구는 55.0%(2012년 50.0%)로 증가하였다.

나. 초저금리 시대가 되면서 임대인들이 전세보증금을 높이거나 월세전환을 가속화하고 있다.

2014년 주택 점유형태 비율 - 국토교통부

2. 세입자들의 평균거주기간

가. 2014년 주거실태조사에서 자가가구는 11.2년, 세입자가구는 3.5년을 거주하는 것으로 나타남. 최근 2년 이내 이사 가구 비율은 36.6%로 ‘2012년 32.2%에 비해 증가

나. 계약갱신청구권이 법제화 되어 있지 못한 상황에서 전월세가 높아지는 부담으로 인하여 잦은 이사로 외국에 비해 평균 거주기간이 짧다.

다. 우리나라와 민간임대주택 비율이 비슷한 독일 세입자의 평균 거주기간은 12.8년이고, 20년 이상 한곳에서 산 세입자도 전체의 22.7%에 이른다. (독일 GEWOS 연구소 2009년 통계)

가구의 평균거주기간 - 국토교통부

3. 주요도시 주택 중간가격과 국민소득 비교(2014. 10. 1.자 경실련 발표 자료 인용)

국가	도시명	중간가격(A)	1인당 GDP 대비
			1인당GDP(B)	차이(A/B)
한 국	서울(아파트)	483,890	24,846	19.5
	서울(전체)	440,790		17.7
영 국	런 던	554,859	40,701	13.6
캐나다	벤쿠버	696,241	54,065	12.9
	오타와	315,661	54,065	5.8
호 주	시드니	750,668	66,871	11.2
	멜버른	618,546		9.2
	캔버라	583,957		8.7
미 국	뉴 욕	421,089	55,074	7.6
	워싱턴	407,690		7.4
뉴질랜드	웰링턴	297,795	42,177	7.1
일 본	도 쿄	268,177	40,984	6.5
아일랜드	더블린	286,292	49,907	5.7

(단위: 천원)

주) 1인당 GDP : IMF(2013), 해외 중간가격 : Performance Urban Planning(2013), 국내 주택가격 : 국민은행(2013)

4. 저소득층 주거비 부담, 고소득층의 6배

가구를 소득 수준에 따라 10개의 집단으로 나누었을 때 가장 낮은 1분위(소득하위 10%)와 소득이 높은 10분위(소득 상위 10%)의 주거비 부담 비율을 통계청 <가계동향조사>에 비교해 보면, 1분위 월세 노동자가 10분위 월세 노동자보다 가구의 소득대비 주거비용이 높다.

	1991년		2011년
	월소득	주거비 지출	월소득	주거비 지출
1분위(소득하위 10%)	40만원	8만원(20%)	89만원	34만원(38%)
10분위(소득상위 10%)	265만원	19만원(7%)	903만원	56만원(6.2%)

소득 분위별 월세 노동자 가구의 월평균 소득 대비 주거비 부담률

(새로운 사회를 여는 연구원 발표 자료 인용)

참고 1		2011년도 임대주택 거주가구 주거실태조사 주요 결과

1. 거주기간

- 공공임대 거주자의 평균 거주기간(5.6년)은 일반임차(3.1년)의 2배 수준

- 특히 영구임대(12년), 50년임대(8.1년) 등 장기공공임대 거주기간이 긴 편

* 공공임대주택과 일반임차주택 거주가구 비교시에는 소득 6분위 이하로 한정(이하 동일)

2. 주거비 부담

① 임대료 수준

- 공공임대는 일반임차보다 전세금 기준 임대료가 약 1,500만원 저렴

- 유형별로는 영구임대와 매입임대의 임대료 수준이 크게 낮음

공공임대								공공 임대	일반 임차
구분		영구임대	50년임대	국민임대	5년/10년	매입임대	전세임대
전세	전세금(만원)	1,533	3,325	5,822	5,490	2,306	-	4,967	6,465
보증부월세	보증금(만원)	318	1,654	1,940	4,441	485	1,662	1,648	1,194
	월세(만원)	5.3	13.1	12.4	14.5	8.5	8.7	10.3	28.4
월세	월세(만원)	5.6	13.1	12.7	21.8	13.9	-	12.4	27.1

② 소득 대비 임대료 비율

- RIR은 공공임대(14.5~25.0)가 일반임차(19.2~41.7)에 비해 낮은 수준

- 소득이 낮을수록 RIR은 높은데, 소득 1~2분위의 경우 공공임대 (25.1%), 일반임차(41.7%) 모두 전국기준 RIR(19.2%)에 비해 매우 높음

* ‘10.12월 기준 전국의 RIR은 19.2%(수도권 20.9, 서울 23.3, 광역시 16.4, 도 14.4)

Ⅱ. 현 정부의 전월세 대책의 문제점

1. “빚내서 집 사라”는 주택 구입 정책

가. 2014년 7월 최경환 노믹스 중 일부인 LTV․DTI 규제 완화로 시작된 “빚내서 집 사라”는 정책 시행으로 인해 2015. 3.말 현재 가계부채 1,100조 달성

나. 정부는 저금리를 기반으로 “빚내서 집사라”는 주택 구입 촉진 정책이 성공할 경우, 전세 폭등의 문제를 해결할 수 있을 것처럼 언론 홍보를 진행해왔으나, 2014. 10.경 전세 폭등 문제의 해결 기미가 보이지 않자, 현 정부는 2014. 10. 30.자 전세 무대책을 발표하며, 주거안정 월세 대출 제도 도입 발표

다. 문제점

1) 2010. 통계청 “장래 인구 추계” 현황

연령별인구추이		1980	1990	2000	2010	2020	2030	2040	2050
총인구(천명, 반올림)		38,124	42,869	47,008	49,410	51,435	52,160	51,091	48,121
인구수 (천명)	0~14세	12,951	10,974	9,911	7,975	6,788	6,575	5,718	4,783
	15~64세	23,717	29,701	33,702	35,983	36,563	32,893	28,873	25,347
	65세 이상	1,456	2,195	3,395	5,452	8,084	12,691	16,501	17,991
구성비 (%)	0~14세	34	25.6	21.1	16.1	13.2	12.6	11.2	9.9
	15~64세	62.2	69.3	71.7	72.8	71.1	63.1	56.5	52.7
	65세 이상	3.8	5.1	7.2	11	15.7	24.3	32.3	37.4

※ 65세 이상 인구 비율 - 7% 이상 2000년, 14% 이상 2017년, 20% 이상 2026년

2) 한국과 일본의 부양비 역수(2014. 12. 주택시장의 추세적 요인 분석: 일본과의 비교를 중심으로 97쪽, 송인호, 한국개발연구원에서 인용)

주 : 부양비 =  {(15세 미만 인구 + 65세 이상 인구) ÷ (15~64세 인구)｝.

부양비의 역수 =  {(15~64세 인구)÷(15세 미만 인구 + 65세 이상 인구)｝.

자료: 한국 통계청(인구추계); 일본 통계청(인구추계).

3) 한국의 명목주택가격 추이 시나리오(2014. 12. 주택시장의 추세적 요인 분석: 일본과의 비교를 중심으로 127쪽, 송인호, 한국개발연구원에서 인용)

[

주 : 거시경제변수의 장기추계에 있어서 실질GDP는 3.5%(2014~20년)와 2.2% 상승 (2021~30년)한다고 가정, 인플레이션은 2.5%를 가정

4) 한국의 실질주택가격 추이 시나리오(2014. 12. 주택시장의 추세적 요인 분석: 일본과의 비교를 중심으로 126쪽, 송인호, 한국개발연구원에서 인용)

5) 2015. 3. 9.자 연합뉴스 기사 인용

“송인호 KDI 거시경제연구부 연구위원은 9일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "일본의 주택가격은 인구구조와 거의 동일하게 움직였고, 우리나라도 유사한 형태로 진행하고 있다"고 지적했다. (...중략...) 아울러 송 연구위원은 주택 공급량이 과잉쪽으로 흐르고 있다고 지적했다. 올해 전국 아파트 분양은 사상 최대인 40만가구에 달할 것으로 예상되는데, 이는 적정 수준으로 평가되는 30~33만가구보다 20~30%나 많다. 송 연구위원은 "작년 상대적으로 많은 분양물량이 나왔는데, 준공시점인 내년 말부터는 주택가격이 본격적으로 조정될 것"이라며 "특히 올해 쏟아진 물량 때문에 2017년 이후에는 큰 폭으로 가격이 내릴 수밖에 없다"고 내다봤다. 다만 그는 "현재 부동산 가격이 펀더멘털적으로 이해할 수 없는 수준인 '버블'이은 아니다"며 "가격 조정이 크겠지만 '폭락'까지는 일어나지 않을 것"이라고 덧붙였다.”

6) 저출산, 고령화 문제 및 최근 주택 과잉 공급 문제와 맞물려 2017년 또는 2018년, 2012년보다 진전된 하우스 푸어 양산 가능성 높은 상황임에도 불구하고, 현행 국토부 주택 정책의 기본 방향은 자가 보유율 58%와 부동산 자산 소득 70%에 근거한 국민의 자산 가치 유지와 주택 건설을 통한 경기활성화를 주요 목적으로 하나, 위와 같은 정책을 통해 현실적인 세입자 주거 문제를 해결하기는 어려우며, 현재 진행 중인 저 출산, 고령화 문제에 대처하기는 더더욱 어려움

7) 참고로 일본은 일본의 가계자산 구성 분포를 살펴보면 1990년 기준으로 비금융자산은 전체 자산에서 약 63%를 차지하였으나, 1990년 이후 일본의 주택가격은 하락하기 시작하면서 비금융자산의 비중이 지속적으로 축소되었고, 최근에는 이 비중이 약 40%에 불과하여 오히려 금융자산이 비금융자산을 초과한 60%를 차지한다. 반면에 한국은행의 ｢가계금융복지조사｣에 따르면, 2012년 기준으로 비금융자산이 전체 자산에서 차지하는 비중이 75%에 달한다(2014. 12. 주택시장의 추세적 요인 분석: 일본과의 비교를 중심으로 93쪽, 94쪽, 송인호, 한국개발연구원에서 인용).

자료: 한국은행, ｢가계금융복지조사｣, 2102; 한국금융투자협회(2014); 일본내각부, ｢國民經濟計算｣, 2014. 1. 17.

2. “기업형 민간임대주택” 형태의 고소득층 월세 주택 건설 활성화 정책

가. 뉴스테이 임대리츠 개요(2015. 5. 13.자 국토교통부 보도 자료 중 인용)

위 치	세대수(호)	총사업비(억원)	준공	임대기간
인천 도화동	2,107	6,148	'17.12월	민간(8년)
서울 신당동	729	2,710	’17.11월	준공공(10년)
서울 대림동	293	750	'17.5월	민간(8년)
수원 권선동	2,400	8,416	'17.12월	준공공(10년)
소 계	5,529	18,024	-	-

1) 신당동 면적별 임대료

전용면적(㎡)	세대수(호)	임대료	주변시세
25(32)	359	보증금 1,000만원, 월 65만원	1천/63만
31(43)	330	보증금 4,000만원, 월 75만원	4천/77만
59(77)	40	보증금 1억원, 월 100만원	1억/111만
계	729	-

2) 대림동 면적별 임대료

전용면적(㎡)	세대수(호)	임대료	주변시세
29(35)	76	보증금 1,000만원, 월 70만원	1천/70만
35(54)	111	보증금 1,000만원, 월 100만원	1천/100만
37(57)	104	보증금 1,000만원, 월 106만원	1천/106만
44(68)	2	보증금 1,000만원, 월 110만원	-
계	293	-

나. 중산층 주거 혁신 방안? (2015. 1. 13.자 국토부 보도자료 중 핵심 Q&A)

4. 중산층의 개념은?

□ OECD는 ‘중위 소득의 50~150%’에 해당하는 가구를 중산층으로 규정하고 있고, 우리 국민의 65.6%가 이 구간에 해당(통계청, ‘13년)

□ 이 기준을 4인 가구에 적용해보면 세후 가처분 월 소득이 177만원~531원 수준인 가구들이 중산층에 해당한다고 볼 수 있으며, 소득분위별로는 3분위부터 9분위 초중반이 해당됨

5. 중산층이 기업형 임대주택의 임대료를 부담할 수 있을지?

□ 전국 주택종합의 중위 전세값(1.36억원)을 기준으로 일반적인 보증부 월세 금액을 고려했을 때, 기업형임대주택은 보증금 4,500만원, 월 임대료 40만원 중반이 될 전망이고, 이는 소득 3~4분위에서 지출하는 주거비 부담과 유사한 수준

□ 수도권 중위 전세값(1.85억원)을 기준으로 할 경우는 보증금 6,200만원 월세 60만원 내외가 될 전망으로, 이는 소득 5~6분위가 지출하는 주거비와 유사한 수준임

다. 뉴스테이 임대 조건(2015. 1. 13.자 국토부 보도자료 중 인용)

구 분	현재	개선
임대의무기간	○	○
임대료 상승제한 (연 5%)	○	○
분양전환 의무	○	×
임차인 자격 (무주택 등)	○	×
초기 임대료	○	×
임대주택 담보권 설정제한	○	× (임대보증금 반환보증 필요)

라. 육성 방안 : 공공 택지 지원, 주택 기금 지원, 세제 지원 등(2015. 1. 13.자 국토부 보도자료 중 인용)

4. 기관 투자자 출구전략 마련

- 수익률 연 5% 보장?

□ 임대의무기간 종료 후 LH에서 매입확약 검토

ㅇ (현황) 건설사, 재무적 투자자 등은 임대의무기간 종료 후 임대주택 미매각을 우려하여 기업형 임대리츠 참여에 소극적

ㅇ (개선) 기업형 임대사업자의 임대주택이 일정조건(예 : 60㎡ 이하 및 2억원 이하)을 충족하는 경우,

- LH가 연간 매입임대 물량, 지역별 분포 계획 등을 고려하여, 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입 확약을 결정

□ 임대의무기간 종료 후 지분매각 지원

ㅇ (현황) 임대의무기간 종료 후, 건설사 등 지분 참여자가 지분매각을 통한 자금 회수가 곤란할 것을 우려하여, 장기 투자에 소극적

ㅇ (개선) 건설업체 등이 공사대금 일부만 리츠 등에 출자하고, 의무임대기간 이후 지분을 매각하여 투자금을 회수할 수 있도록 지원

- 이를 위해, 리츠 청산시 재무적 투자자에 우선권을 부여하되, 건설업체는 기금과 동일한 순위로 잔여재산 분배

□ 임대사업자 유동화 증권 발행 지원

ㅇ 임대사업자가 조기 자금회수를 위해, 운영 중인 임대주택의 미래 현금수입(임대료+분양대금)을 기초로 유동화 증권을 발행 시,

- 대주보에서 증권을 인수하는 투자자에게 원리금 지급을 보증

마. 문제점

2014년 통계청 가계동향조사 자료에 따르면, 2014년 2인 이상 도시 가구당 5분위 ~ 8분위 소득은 대략 350만 원 내지 550만 원 사이인데, 이러한 소득 구조에서 신당동에서 2~3인 가구가 전용면적 59㎡ 아파트에서 월 100만 원씩 월세를 내고 살 수 있을 지 의문이며, 관리비 월 30만 원까지 포함하면 매달 약 월 130만 원을 주거비로 지출하게 되어, 대략 소득의 25% 이상을 주거비로 지출하게 되는 상황임 ⇒ 결국 국토부가 추진하는 뉴스테이는 중산층은 살 수 없고, 고소득층 또는 고정적인 급여 수준이 높은 의사, 기술사, 건축사, 회계사, 변호사 등 전문가 그룹의 주거기간의 안정성만 보장할 것

참고 2		제2차 장기(13~22) 주택종합계획

Ⅰ		주택시장 여건변화와 정책 패러다임 전환

인구 및 가구구조 변화	ㅇ 인구․가구수는 증가하고 있으나, 증가속도는 둔화 ㅇ 1～2인 가구의 급속한 증가 ㅇ 고령가구 비중 증가 가속화
사회경제 변화	ㅇ 안정성장 시대로 진입(향후 잠재성장률은 3% 내외로 전망) ㅇ 베이비 부머(‘10년 약 713만명) 은퇴 ㅇ 핵심소비계층 감소, 가계부채 증가 등으로 주택구매력 감소
도시공간 이용방식 변화	ㅇ 도시화율 정체 및 외연적 확산 한계 * 도시화율 (‘70) 50.1% → (’10) 90.9% ㅇ 도심선호 증가와 주거지 재생사업 확대 ㅇ 재고주택 관리의 중요성 대두
주거문화 변화	ㅇ 친환경 및 커뮤니티 중심의 거주가치 중시 ㅇ IT 및 에너지절감기술 등이 접목된 주택보급 활성화 ㅇ 주거의 다양성 추구(아파트 중심→다양한 주택형태, 다품종 소량공급) ㅇ 다양한 주거양식(다지역 거주, 가족간 근거리 거주, 재택근무 등) 대두

1. 주택시장 여건 변화

2. 여건 변화에 따른 정책 패러다임 전환

Ⅲ		중장기 주택정책 추진방향

1		보편적 주거복지 실현을 위한 촘촘한 주거안전망 구축

◇ 공공주도의 임대주택 건설 위주에서 벗어나 민간임대시장을 활성화하고, 주거급여 및 금융․세제지원 등 수요자 지원을 확대

ㅇ 공공임대주택은 공공의 재무여건 등을 감안하여 공급수단을 다양화하고, 도시외곽 건설 보다는 도심내 공급을 활성화

ㅇ 민간임대시장은 민간 여유자금의 참여기반을 확대하고, 세제․금융혜택을 통한 공공성 확보(準공공임대 등) 추진

ㅇ 월세 전환 등 시장구조적 전환기의 리스크 대응 강화

- 주거급여, 월세 소득공제 등을 통해 월세 부담 완화

- 전환기 리스크 대응을 위해 전세금반환보증, 주택임대차보호법상 최우선변제금 확대, 월세 지급보증 도입 등 추진

【1】임대주택 재고확대 및 공급방식 다양화

□ 공공임대주택 재고 확대 및 공급방식 다양화

ㅇ 연 11만호 수준을 공급하되 여건변화, 공공의 공급능력 등 감안하여 물량, 유형 등을 탄력적으로 조정

< 공공주택 준공 계획 (단위 : 만호) >

구 분	‘13년	‘14년	‘15년	‘16년	‘17년	‘18～
공공임대주택	7.7	9.0	11.0	11.0	11.0	연 11.0

* 준공 계획 달성을 위해 인허가 계획도 별도 수립․관리

Ⅳ		2022년 우리 주거의 모습

	현 재		2022년
주택보급률	[2012년] 전국 102.7% 수도권 99.0%		전국 106.5% 수도권 104.8%
인구 천인당 주택수	[2010년] 전국 364호 수도권 343호		전국 422호 수도권 398호
장기공공임대주택 호수	[2012년] 전국 93만호		전국 약 190만호
최저주거기준 미달가구 비율	[2010년] 전체가구의 10.6%		전체가구의 5%
1인당 주거면적	[2010년] 25.0㎡		30㎡
주택에너지 성능기준	[2010년] ‘09년 대비 20% 절감		‘09년 대비 60%이상 절감

※ 2012년 말 기준 공공임대주택 현황

계(호)	영구임대	50년 임대	국민임대	기타(전세임대 등)
930,000	190,000	101,000	455,000	184,000

참고 3		주거급여 개편 전후 비교

구분	개편 전 (‘14년)	개편 후
근거법	기초생활보장법	주거급여법 + 기초생활보장법
소관부처	보건복지부	국토교통부
지급대상	소득인정액이 현금급여기준선 (중위소득 33%) 이하	소득인정액이 중위소득 43% 이하
	70만 가구	97만 가구 (27만 가구 증가 추정)
지원기준	(현금급여기준액-소득인정액)의 약 22%	거주형태, 주거비 부담 등을 종합고려하여 지급
임차	주거급여액 전액 현금 지급	좌 동
자가	주거급여액 중 일부만 현금, 일부는 공제하여 주택개량 지원	주택개량 강화
소요 예산	7,285억원	약 1조원
가구당 평균 월지급액	9만원	약 11만원
전달체계	지자체	좌 동 (주택조사는 LH에 의뢰)

Ⅲ. 2014. 12. 23.자 여야 부동산관련법 합의문 분석

여야는 서민주거안정과 부동산시장 활성화를 위해 다음과 같이 합의한다.

여야는 서민주거안정을 위하여 다음의 사항을 합의 처리한다.

가. 주택임대차보호법을 개정해 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 적정 임대료 산정 및 조사기능을 갖게 하고 전월세전환율을 적정수준으로 인하하도록 한다. 다만 주택임대차 분쟁조정위원회는 2015년 2월 임시국회에서 구성하도록 법안을 개정하고 전월세 전환율을 신속히 정하도록 한다.

나. 주거급여확대, 적정주거기준 신설 등을 위한 주거복지기본법을 2015년 2월 임시국회에서 제정한다.

다. 사회적 약자, 신혼부부, 청년층의 주거복지 확대를 위해 공공임대주택 공급을 10% 목표로 확대한다.

라. 주택법을 개정해 분양가상한제를 민간택지에 한해 탄력적으로 운영한다. 재건축초과이익환수제를 3년간 유예한다. 재건축 조합원 복수 주택분양을 3주택까지 허용한다.

마. 전월세대책 적정전환율 산정, 계약갱신 청구권과 갱신기간의 연장, 주택임대차 등록제 등 주거안정을 위한 주택임대차 보호법, 추가개정 사항 및 서민주거복지대책 등을 논의하기 위해 제330회 국회에서 여야 동수로 국회서민주거복지 특별위원회를 구성하고 위원장은 새정치민주연합이 맡으며 그 특위의 활동 시한은 첫회의 개최일로부터 6개월로 한다.

바. 특위 활동결과 법률 재·개정 사항은 특위활동 종료일로부터 2주일 이내에 관련 상임위에 제출한다.

1. . 2014. 12. 23.자 여야 부동산관련법 합의문

2. 서민주거복지특위 기한 : 첫 회의 개최일(2015. 2. 13.)로부터 6개월

3. 합의 내용 분석

가. 합의안

1) 주택임대차보호법을 개정해 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 적정 임대료 산정 및 조사기능을 갖게 하고 전월세전환율을 적정수준으로 인하하도록 한다. 다만 주택임대차 분쟁조정위원회는 2015년 2월 임시국회에서 구성하도록 법안을 개정하고 전월세 전환율을 신속히 정하도록 한다. ⇒ 정성호 의원안 위원회 심사중

2) 주거급여확대, 적정주거기준 신설 등을 위한 주거복지기본법을 2015년 2월 임시국회에서 제정한다. ⇒ 5. 28. 완료

3) 사회적 약자, 신혼부부, 청년층의 주거복지 확대를 위해 공공임대주택 공급을 10% 목표로 확대한다.

4) 주택법을 개정해 분양가상한제를 민간택지에 한해 탄력적으로 운영한다. 재건축초과이익환수제를 3년간 유예한다. 재건축 조합원 복수 주택분양을 3주택까지 허용한다. ⇒ 2014. 12. 29. 완료

나. 논의안

전월세대책 적정 전환율 산정, 계약갱신 청구권과 갱신기간의 연장, 주택임대차 등록제 등 주거안정을 위한 주택임대차 보호법 추가개정 사항 및 서민주거복지대책 등을 논의

다. 현실은 2015. 5. 말까지 논의의 진척이 전혀 없는 상황임

Ⅳ. 서민주거 안정을 위한 7대 요구안 해설

이에 전국의 주거·시민·사회·노동 분야 100여개 단체로 구성된 ‘서민주거안정 연석회의’는 지난 4월 6일 국회서민주거복지특위에 “서민주거안정을 위한 7대 요구안”을 전달하며 이 요구안을 특위가 수용해 주택임대차보호 제도 도입을 요구한 바 있습니다. 7대 요구안은 △주택임대차 계약갱신청구권 제도 도입 △표준(공정)임대료 제도 도입 △전월세 인상률 상한제 도입 △주택임대차분쟁조정위원회 및 주거감독관 설치 △공공임대주택 확충 및 개선 △주거취약계층(청년, 비정규직 노동자 등)을 위한 주거대책 확충 △세입자(임차인)의 교섭력이 강화될 수 있는 참여시스템 및 대책 마련안으로, 국회가 가장 시급하게 처리해야 할 서민주거안정을 위한 최소한의 대책입니다.

1. 주택임대차에도 계약갱신청구권 제도를 도입하라

○ 우리나라 현행 주택임대차보호법에는 차임과 보증금 인상율 제한 규정(제7조)와 월차임 전환율 제한 규정(제7조의 2)을 두고 있지만, 위와 같은 규정은 임대차 계약 기간 2년이 지나 임차인이 재계약을 요구할 경우에는 무용지물이다. 현행 주택임대차보호법은 계약 갱신청구권에 대한 규정이 없어, 계약기간 중에만 제한규정의 효력을 인정하고 있기 때문이다. 이로 인해 우리나라 주택 임차인들은 2년 계약 기간이 종료된 경우 임대인의 일방적인 보증금 또는 월세 인상 요구에 따라 불가피하게 이사를 하는 경우가 매우 빈번한 상황이다.

○ 반면 외국 선진국인 독일, 영국, 프랑스, 일본 등은 모두 임대차 계약 갱신을 보장하고 있으며, 예외적인 경우에만 임대인의 갱신 거절이 인정된다. 이에 따라 우리나라에서도 임차인의 주거 안정을 위해 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외적인 경우에 한해서만 임대인의 갱신 거절을 허용하는 제도(계약갱신청구권)를 도입함으로써, 임차인의 주거 안정성을 보장해야 한다. 우리나라도 주택 임차인(세입자)의 권리 보호를 위해서는, 계약갱신청구권의 도입이 필수적이다.

○ 현행 법제도에서는 주택임차인에게 갱신청구권이 인정되지 않으며, 이에 따라 임차인은 임대인의 요구 조건을 일방적으로 수용하지 않고서는 임대차 계약을 유지할 수 없는 구조이다. 이에 따라 현행 주택임대차 제도 개선을 위해, 임차인이 임대인과의 임대료 협상에 교섭력을 보장하기 위하여 반드시 계약갱신청구권 도입이 필요하다.

○ 현행 법제도에서는 끊임 없는 주거 유랑으로 인해 마을 공동체가 파괴되고 있다. 2년 후에 떠날 곳이기 때문에 세입자들은 거주지역의 공동체를 위해 역할을 할 수 없다. 수도권에 있는 아파트에서는 2년마다 앞집, 옆집 거주자가 바뀌어, 실질적으로는 매년 이웃들이 바뀌고 있는 형편이다. 이러한 상황에서 어느 누가 거주지역의 주거, 교육, 치안 제도 개선 또한 불가능하다.

○ 더 이상 무제한적인 임대차 계약기간 만료로 인한 주거 유랑을 두고 볼 수는 없다. 빚내서 집사라는 정책을 위해 우리 이웃의 주거, 교육, 안전을 희생시킬 수는 없다. 계약갱신청구권 도입을 통해, 세입자들의 주거비용을 줄이고, 우리들의 마을공동체를 건강하게 회복해야 하며, 공동체를 통해 안전하고 평화로운 주거환경을 만들어가야 한다.

2. 실질적인 전월세 인상율 상한제를 도입하라

○ 우리나라 전체 가구의 43%가 전월세 임차가구인 상황에서 전월세값의 폭등은 국민 대다수에게 심각한 문제로 다가오고 있다. 현재의 부동산 시장은 전세값 폭등, 급격한 월세전환으로 인해 서민들의 주거비 부담은 심각한 수준에 이르렀다. 현 정부 출범 이후 지난 9월까지 19개월간 평균 전세값이 15.9% 오르면서 전세값이 집값의 70%를 넘어섰다. 또한 저금리에 따른 임대인의 월세 전환이 가속화되면서 전세 물량이 더욱 줄어들고 있는 악순환이 되풀이되고 있어 월세 부담도 심각한 수준이다.

○ 만약 정부의 예측대로 전세가 사라지고 월세 중심으로 주택임대시장이 개편되더라도 전월세 인상률 상한제와 계약갱신청구권 도입을 통해 월세로 전환하는 서민들의 주거 안정이 담보될 수 있도록 제도적 안전장치를 갖추어야 한다. 이미 독일, 영국, 프랑스, 뉴욕 등 주요 국가에서 이와 유사한 제도를 실시하고 있다. 정부는 전월세 인상률 상한제 도입을 추진하면 도입 직전에 전셋값이 한꺼번에 오를 수 있다며 반대해 왔지만, 법안 공포와 동시에 효력이 생기도록 하면 법안 시행으로 발생하는 충격을 일부 완충하는 효과를 볼 수 있다.

○ 우리나라 주택임대차보호법에서도 형식적으로나마 증액 인상률 상한 제도(주택임대차보호법 제7조)와 월차임 전환율 상한 제도(주택임대차보호법 제7조의 2)를 규정하고 있으나, 계약 갱신청구권이 보장되지 않기 때문에, 계약 기간 2년이 지나면 증액 인상률 제한제도와 월차임 전환률 상한제도가 소용 없게 된다.

3. 표준(공정) 임대료 제도를 도입하라

○ 현행 법률에는 민간 임대 주택에 대한 임대료 책정․인상에 아무런 공적 기준이 없다. 유럽 선진국에서는 각 지방자치단체에서 임대료를 책정하는 객관적인 기준과 절차가 있다. 우리나라도 글로벌 스탠더드에 맞추어 지자체·임대인·임차인 간 사회적 합의를 통해 결정하는 표준(공정)임대료 제도를 통해 임대료에 관한 임대인과 임차인 사이의 합의점을 찾고, 분쟁을 예방 및 해결해야 한다.

○ 표준(공정)임대료 제도의 기능은 △ 정보의 비대칭성 해소 및 임대인과 임차인이 대등하게 임대료 교섭 가능 △ 지자체 주택임대차 행정의 기초적 인프라 구축 △ 국회 입법에 따라 임대료 인상률 상한제 등 임대료 규제 근거 마련 △ 표준임대료 공시만으로도 일정한 임대료 인상규제의 권고적 효과 발생 △ 정부도 광역단위로 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 조정결과에 법적효력 부과 방침 △ 여러가지 이유로 임대료가 급락하더라도 임대인에게 최소한의 임대료 보장이 가능한 점이다.

4. 각 지자체에 주택임대차(분쟁조정)위원회와 주거감독관을 설치하라

○ 현행 주택임대차보호법은 수선 등의 작은 분쟁부터 보증금 반환 등의 큰 분쟁까지 소송을 통해 법정으로 가지 않으면 해결하기가 매우 어려운 상황이다. 임대인․임차인 간 다툼은 개인 간 사적 분쟁이므로 법원에서 해결해야 한다는 것인데, 세입자 입장에서 법정으로 가기에는 많은 비용과 시간이 소요되기 때문에 대부분 포기하고 손해 보는 쪽을 택하게 된다. 따라서 임대차분쟁조정위원회를 통해 법정까지 가지 않고도 갈등 조정을 통해 문제를 해결할 수 있도록 해야 한다.

○ 사업자와 소비자 간의 분쟁이 발생했을 경우, 법원에 의한 사법적 구제 절차 진행 이전에 당사자 간 분쟁 해결을 위한 마지막 수단으로 준사법적인 기구인 소비자분쟁조정위원회(소비자기본법 제60조)를 통해 분쟁조정을 하게 된다. 노사 간 분쟁이 발생했을 때에도, 근로자위원․사용자위원․공익위원 3자로 구성된 준사법기관인 노동위원회를 통해 분쟁을 해결할 수 있다(노동위원회법). 이 밖에도 한국의료분쟁조정중재원(의료사고 피해구제 및 의료분쟁 조정 등에 관한 법률법 제6조)·환경분쟁조정위원회(환경분쟁조정법 제4조)·금융분쟁조정위원회(금융위원회의 설치 등에 관한 법률 제51조)·건설분쟁조정위원회(건설산업기본법 제69조)·언론중재위원회(언론중재 및 피해구제 등에 관한 법률 제7조) 등 각종의 행정위원회에 의한 조정이 증가하고 있는 추세이다.

○ 따라서 임대차에 관계된 상충되는 이해관계를 반영하고 주택임대차에 관한 분쟁의 조정, 시정, 임차인들과 임대정책 참여, 임대료의 산정, 임대차에 대한 교육지원 등을 전담할 수 있는 지방자치단체 단위의 위원회가 필요하다.

○ 미국 뉴욕시 주택국의 조사관 모델

- 임대 주택의 수리비 분쟁이 생기면 법원에 가기 전 시청이나 구청에서 신속하게 처리할 수 있는 간이 절차를 두어, 주택국의 조사관이 이 역할을 하고 있다. 예를 들어 겨울철 보일러 고장으로 임대인이 수리를 미루고 있다는 신고가 시청에 접수되면 시급정도에 따라 조사관이 현장에 나가 고장원인에 따라 수리비 부담자를 지정해주거나 책임소재가 애매하면 일단 임대인에게 수리지시를 내린다. 임대인이 불복하면 시에서 지정하는 수리업자가 대신 수리하고 비용을 임대인에게 청구하며, 임대인은 법원에 이의를 제기할 수 있다. 우리나라도 이러한 역할을 할 수 있는 주거감독관 제도가 반드시 필요하다.

5. 공공임대주택을 확충 및 개선하라

○ 주거복지제도의 가장 기본적인 틀은 국가와 지방자치단체에서 제공하는 공공임대주택이다. 시중 주택보다 저렴하게 제공되는 공공주택은 국가나 공공부문에서 운영되기 때문에 안정성과 신뢰가 높다. 또한 사회 최극빈층의 주거를 책임질 뿐만 아니라 저렴한 주택의 선택 가능성을 높여 시장 임대료에 긴장을 주고, 임대료 보조제도의 효율성을 극대화 할 수 있다.

○ 우선, 장기공공임대주택의 확충이 필요하다.

- 한국의 공공임대주택(영구, 50년, 국민, 10년, 장기전세, 전세임대)은 2011년 말 기준으로 5.0%(89만호)로 주요 선진국에 비해 크게 부족한 상황이다. 2012년 기초수급가정은 82만 가구로 현재 확보된 공공임대주택은 기초수급가구의 주거안정도 보장하기 어려운 수준이다.

- 따라서 향후 공공임대주택의 공급은 점차 민간으로 이양하는 방향이 아닌 공공부문의 적극적인 주도로 이루어져야 한다. 지자체와 중앙정부의 연계를 통해 공공임대주택의 비율이 OECD 평균인 11.5% 이상을 확보하고, 필요하다면 프랑스·영국(17%) 수준의 공공임대주택을 공급하도록 하는 양적 확대가 필요하다.

○ 다양한 형태의 공공임대주택이 공급되어야 한다.

- 기존의 공급방식처럼 대단지 규모의 공급 방식을 보완하기 위해 입주 대상에 맞는 공급이 필요하다. 영구임대수준의 임대료로 제공되는 전세임대주택 및 다세대·다가구 주택을 활용한 매입임대주택 등 민간의 주택 재고를 이용하여 공공이 저렴하게 제공하는 공공임대주택을 확대 공급 실시해야 한다. 또한 희망하우징 같은 대학생들을 위한 공공기숙사, 청년들을 위한 공공원룸, 여성들을 위한 여성안심주택, 노인들을 위한 고령자임대주택 등 맞춤형 공공임대주택도 공급해야 한다.

○ 공공임대주택의 관리 개선

- 공공임대주택 관리 재원이 부족해서 슬럼화를 가속화시키고 있다. 주택 관리를 강화하도록 인적, 물적 지원을 위한 예산이 배정되어야 한다.

6. 청년, 노동자, 주거취약계층 등에 대한 주거대책을 확충하라

○ 노숙자, 쪽방, 비닐하우스, 고시원 등 비주택거주자 및 지하층 거주자(특히 이들 중 주거 안전을 위협받고 있는 아동, 임산부, 노인 등), 저소득 노인과 장애인등 주거취약계층에 대한 정기적 주거실태조사 실시 및 이들의 수요에 부합하는 주거 지원 대책을 마련해야 한다.

○ 정부와 지방자치단체는 청년, 신혼부부 등 생애주기 상 주택공급에 대한 지원이 간절히 필요한 계층의 주거대책을 확충하고 지원 예산을 대폭 늘려야 한다. 청년에게 주거비용을 과잉 부담하게 하는 현 정부의 정책을 통해서는 저출산, 고령화로 인한 사회 문제를 해소할 수 없다. 현재 청년을 대상으로 하는 주거 정책은 LH 대학생 전세임대, SH 희망하우징에 국한되어 다양하지 못하며 그 수준이 미비한 상황이다.

○ 박근혜 정부의 노동자, 서민에 대한 주택공급정책은 주택 구입 촉진에 맞춰져 있으나 노동자, 서민의 현실은 자력에 의한 주택 마련이 대단히 어렵다. 노동자, 서민들이 신청 가능한 임대주택 공급확대, 민간 임대보증금과 월세 안정화가 반드시 필요하다.

○ 지자체는 기존 긴급주거지원 제도의 실효성을 확보할 수 있도록 하고, 경매 또는 중병으로 인해 발생한 주거위기 가구를 위한 긴급 주택 확보에 충실해야 한다.

7. 세입자(임차인) 교섭력 강화와 참여 시스템 구축 및 고충처리 대책을 마련하라

○ 한국의 주택임대차 시장은 턱없이 낮은 공공임대주택 재고량, 임대차 계약 갱신 제도의 부재, 실질적인 임대료 규제 제도의 부존재 등으로 임차인에게 불리한 계약을 강요하는 구조이다. 따라서 주택임대차 시장에서 임대인의 일방적인 요구에 대한 임차인의 협상력을 강화함으로써 임차인의 주거안정을 도모하여야 한다. 정부와 지방자치단체가 임대인과 임차인 간의 비대칭을 해소할 수 있도록 임차인 지원 대책을 마련해야 하며 그 초점은 임차인의 교섭력을 강화하고 임차인의 사회적 참여시스템을 마련하는 방향이어야 한다.

○ 구체적으로는 임차인에게 영향을 미치는 정부의 주택 정책과 공동주택 관리, 재개발 등 도시정비사업에 관한 정책에 임차인이 참여할 수 있는 권한을 부여하고, 이를 잘 수행할 수 있도록 주거 제도에 대한 교육을 제공하고 상담 통로를 마련하며, 세입자에게 주택 관리 등 다양한 권한을 부여함으로써, 주거공동체에 대한 책임감과 지역 사회의 커뮤니티 활성화를 촉진하고 나아가 사회통합에 기여할 수 있을 것이다.

- 끝 -

	<발표문2>
	해외 세입자보호 정책과 제도
	이유나 변호사 (민변민생경제위원회 부동산팀 간사)

Ⅰ. 들어가며

이 연구는 2015년 서민주거복지특별위원회 정책연구 용역과제로 이루어졌음. 본 연구의 내용은 주요국의 세입자 보호제도와 국내에 도입방안에 관한 것임.

우리나라에 주거안정화를 위한 제도가 필요한 이유는 다음과 같음.

우리나라는 임대차의 단기화로 인한 주거 불안정, 빈번한 임대료 가격상승으로 인한 가계의 가처분소득 감소 등으로 임차가구의 가계부담이 심화되고 있음.

전국적으로 전세금이 지속적으로 상승했으며, 서울의 일부지역에서는 한 번에 5,000만원, 1억원의 보증금이 인상되는 폭등현상도 나타남. 이에 정부는 당분간 이자를 낮게 해줄테니 2-3억원을 대출받아 주택을 구매할 것을 독려하는 정책을 펴 가계부채를 증가시키고 있음.

이러한 임차가구의 주거불안정과 가계부담의 심화는 단순히 임차가구의 고통에만 머물지 않고 우리 경제의 민간소비와 내수경제의 위축으로 연결되고 우리사회의 계층 간 위화감이 벌여져 사회통합에 큰 장애를 주고 있어 사회적 차원의 해결을 요구받고 있음

주요 선진국에서도 임대차관계를 규율하지 않았을 때 동일한 문제가 발생하여 정부는 서민의 주거권 안정을 위하여 이미 몇 십 년 전부터 『임대차 안정화(Lease Stabilization) 정책』을 시행해 왔음. 그러한 국가로는 독일, 프랑스, 영국, 일본, 심지어 자유시장경제를 선도하는 미국 (뉴욕시 LA시, 워싱톤 D.C)도 이에 해당됨. 그래서 위 국가들 시행해 온 “주거안정을 위한 임대차 제도”를 살펴보려고 함.

Ⅱ. 본론

1) 법정갱신제도

갱신제도는 임대 기간에 관한 것. 즉 한번 이사한 집에 계약기간이 끝나도 기존의 임대기간만큼 혹은 그 이상을 살 수 있도록 해  주는 제도. 이런 점에서 주거안정의 근본이 되는 제도.

주요선진국은 수십 년의 역사를 가진 임대차갱신제도를 갖고 있음.

일본의 경우 임대인이 갱신을 거절하는 경우, 거절하는 정당한 사유가 있어야 함. 뉴욕에서도 임대인이 임대기간이 90일 전에 임차인에게 갱신할 것인지를 물어야 하고 임차인이 더 살기를 원하면 한 번에 한해서 갱신할 수 있음.

독일, 영국 프랑스는 심지어 기간의 정함이 없는 임대차 제도를 원칙으로 하여 임차인이의 갱신의 의사표시를 하지 않아도 자동으로 갱신됨.

그러나 위 5개국에서도 임차인이 갱신을 원하여도 갱신 할 수 없는 경우가 있음.

임차인의 월세를 연체하는 등으로 임차인의 의무를 위반하거나, 임대인이 직접 주택에 살아야 하거나, 재건축, 재개발이 필요한 사유를 정하여 성실한 임차인에 대해서는 임대주택에 오래 살게 해주면서도 그렇지 않은 임차인에 대해서나, 임대인이 필요한 경우는 쓸 수 있도록 하여 임대인의 이익과 조화를 꾀함.

보통 임대인이 기존의 임차인과 계약하지 않는 이유가 더 많은 월세를 받기 위한다는 것을 고려해볼때, 증가하는 임대료에 대한 적절한 조정이 이루어질 수 있다면 임대차계약은 장기적으로 유지될 수 있음. 적정한 임대료에 대한 집주인과 세입자의 합의를 이루기 위해 이하에 소개할 표준임대료 제도가 필요함.

2) 표준(공정)임대료 제도

임대차에 대한 상담을 하면서 임대인에게 이러한 질문을 받은 적이 있음. 우리 건물 바로 옆에 있는 건물인데 같은 시기에 건물을 지어서 오래된 정도가 성상이 매우 비슷하다. 근데 작년에 월세를 30만원을 인상한 경우 나는 얼마나 올리는 것이 적절한가.

위 임대인은 돈이 더 필요한 것은 아니지만 옆에서 올리니 자신이 너무 적게 받는 것 같아서 올려야 할 것 같은데 옆집은 자기가 봐도 너무 많이 올린 것 같고 하여 적절한 증가범위를 알고 함.

이처럼 우리나라에는 적정한 임대료에 대한 기준이 없음. 그렇기 때문에 임대료 인상이 매우 자의적일 수 있고, 임차인은 그러한 인상률을 받아들이지 못하고 떠나게 됨. 그러나 연구해본 국가들에서는 객관적인 자료에 따라 주기적으로 적정임대료를 판단할 수 있는 기준을 가지고 있음. 이것은 세입자에게 미래의 지출에 대한 예측가능성을 줌.

① 독일

최초 계약시 임대료는 자유롭게 정하되 차임인상은 계단식 또는 지수식으로 인상할 수 있고, 그 외에는 『지역상례적 비교차임』에 따라 차임을 인상할 수 있음. 지역상례적 비교차임은 기초지방자치단체에서 2년 간격으로 유사한 종류, 크기, 시설, 성상, 위치에 따라 정하게 되며, 인상률은 3년 동안 20%를 초과할 수 없어 임대료의 과다한 인상을 방지하고 있음

② 영국

등록임대주택에 대하여는 공정임대료가 적용되며, 등록임대주택이 아닌 경우에는 『임대료 사정위원회』에 임대료의 객관적 평가를 요청할 수 있음. 공정임대료는 2년마다 조정이 가능한데 임대료 사정관이 주택의 경과 연수, 특성, 위치, 상태 등을 고려하여 결정함.

③ 프랑스

임대료는 기본적으로 당사자의 합의에 의하여 정하되, 임대료의 책정을 위하여 『임대료 조사 통계소』가 수집한 자료를 통하여 그 임대료가 결정됨. 유사한 위치, 성격을 갖추고 있는 주택임대료가 임대료 책정의 기준이 되며, 임대료 인상의 경우 비교기준 임대료 지수의 변동폭을 초과하지 못하도록 인상률을 제한

④ 뉴욕

『임대료 가이드라인 제정위원회』에서 매년 제정하는 가이드라인을 제정하는데 1.0%(2015년 1년치 가이드라인), 2% or 20$ (2013년 1년치 가이드라인)와 같이 비율적 방식의 임대료 인상 가이드라인을 제시하는 방식을 취하고 있음

⑤ 일본

차지차가법 제32조는 “조세 기타 부담의 증감에 따라 토지 또는 건물가격 상승 내지 저하 기타 경제사정의 변동” 또는 “주변 동종의 건물의 차임”을 차임 증감청구권 행사의 기준을 규정하고 있어 유사한 우리나라의 차임 증감청구권과 유사하게 규정하고 있지만, 우리 민법 및 주택임대차보호법과는 달리 일본은 갱신시 정당성 심사를 통하여 장기간 임대차 보장이 되기 때문에 차임증감청구권의 행사가 상당히 활발함

표준임대료나 공정임대료 모두 임대주택 면적, 성상, 위치, 시설 등의 몇 가지 표준적인 지수를 기준으로 임대료를 체계적으로 조정하는 체계를 가지고 있고, 이러한 표준임대료 또는 공정임대료를 정하기 위한 임대료 정보의 수집과 분석, 조정기준 등을 준비하기 위한 행정조직의 뒷받침이 있다는 공통점이 있음

한편, 우리나라의 경우 갱신이 이루어지는 경우에도 주택임대차 보호법이 정하는 연5%의 상한은 실제적으로는 차임 인상의 가이드라인으로 이용될 뿐, 적정임대료의 산정을 위한 별도의 판단이 없음

우리나라도 이와 같은 외국의 입법례를 참조하여, 적정임대료 산정을 위하여 지방자치 단체에서 일정한 기간마다 유사한 종류, 크기, 시설, 성상, 위치에 따른 표준임대료를 제시하고 이러한 자료가 임차인에게 제공되어 당사자가 적정임대료를 결정할 수 있도록 하는 방법을 모색하여야 할 것으로 판단됨

3)  임대차 갱신 시 임대료 인상률 상한제도

당사자 간에 합의한 임대료나 행정적 개입으로 정한 공정임대료 등이 지나치게 높은 경우에는 임차인은 자신의 경제적 능력에서 부담 가능한(affordable) 임대주택을 찾아 이동을 해야 하기 때문에 임차인의 주거안정을 위협받게 됨

따라서 표준임대료나 공정임대료와 같은 임대료 조정제도를 운영하는 나라에서는 모두 임대료 인상의 상한선 제도를 같이 운영

<각국의 임대료 인상률 상한제 비교>

	임대료 인상률 상한
한국	임대차 갱신 시 인상률 상한이 없고 2년의 법정기간 중의 인상시에만 5%의 인상률 상한제한
독일	기초지방자치단체는 2년 간격으로 지역상례적 비교차임에 따른 표준임대료표를 작성하며 임대료의 상한은 3년동안 20%를 초과할 수 없음. 주택의 개보수비용과 관리비용에 따른 규정이 존재함. 정기임대차의 경우 계단식, 지수식 인상가능.
일본	경제사정, 물가인상등으로 임대료를 인상해야 할 상당한 이유를 임대인이 입증해야 인상됨. 재판실무상 대략 연1/6을 넘지 않고 있다.
영국	임대료의 인상률을 소매물가지수의 상승률과 연계하여 제한
프랑스	매분기별로 국립통계경제연구소에 의해 발행된 임차료에 대한 근거자료를 기초로 한 편차(12개월 동안 소비자물가변동 평균치)를 초과할 수 없음.
뉴욕	차임결정위원회가 매년 최대 차임상승분을 제시.

많은 외국입법례는 임대료의 결정을 지방자치단체가 작성한 기준표에 따라 결정되도록 하더라도, 그 상한은 일정한 비율 내지 소비자 물가지수를 한계로 하고 있음

① 독일

독일은 임대인이 임대료 인상을 요구하는 경우 기초지방자치 단체가 작성한 차임일람표, 임대료 정보 은행의 자료, 전문가 감정서, 최소 3개의 유사 주택 임대료 현황등 인상 근거를 제시해야 하는데, 여기서 인상률은 3년동안 20%를 초과할 수 없도록 제한하여 임대료의 과다한 인상을 방지하고 있음

② 영국

영국은 임대료 사정관 또는 임대료 사정위원회에서 결정된 공정임대료를 인상하는 경우 최대 공정임대료법에 의하여 제한되는데, 여기서 최종 등록 임대료 이후의 소매물가지수 변동률을 가산하여 결정

③ 프랑스

프랑스의 경우 국립통계경제연구소에 의해 발행된 임차료 근거자료를 바탕으로, 12개월 동안의 소비자 물가변동 평균치를 초과할수 없도록 인상률을 제한

④ 미국

뉴욕의 임대료 가이드라인 위원회가 이와 같이 방대한 자료와 각계 이해관계인의 의견을 수렴하여 임대료 인상률을 결정

우리나라에서 임대료 인상을 실질적으로 규제하지 않고 있음. 우리나라에서 임대인으로서 무제한의 갱신거절이 인정되는 반면 구매 가능한 주택의 공급은 수요에 비해 적기 때문에, 서민들은 근거 없이 지나치게 높은 임대료라고 하더라도 주거를 마련하기 위해서는 받아들일 수밖에 없음

5) 임대차 분쟁조정 제도

한국에서는 임대차 갱신제도가 없어서 임대인의 갱신거절로 임대차가 종료되어 더 이상 임대료 조정을 위한 분쟁 자체가 발생할 수 없기 때문에 차임증감 재판이나 사례가 거의 없으며, “임대차 갱신 - 공정(표준)임대료 - 분쟁조정제도 - 임대료 인상율 상한제”의 연결고리에서 핵심적인 제도는 임대차 갱신제도라고 할 수 있음

각 국의 임대차 조정제도는 다음과 같음

① 프랑스

각 도에 설치된 조정위원회의 조정을 거쳐 임대료가 결정되도록 하고 있고 조정위원회는 3개월 내에 그 의견을 제시하여 신속하게 조정이 이루어 질수 있도록 하면서 조정안에 이의가 있는 당사자는 소를 제기하여 법원의 소송절차와 이어지도록 하면서 법원은 조정위원회의 의견을 참고하여 간이한 절차로 주택임대차 분쟁을 해결하고 있음

② 영국

임대료 사정관이 정하는 임대료에 이의가 있는 경우 임대료사정위원회를 통하여 임대료를 결정하고 이에 이의가 있는 경우 임대료 심판위원회를 통하여 임대료를 결정하도록 절차적인 보장을 하고 있음

③ 워싱톤 D.C

당사자 사이에 합의되지 않는 경우 임대료 사정관이 개입하여 임대료를 조정하되, 조정이 되지 않는 경우 분쟁조정위원회의 조정절차를 거친다는 점에서 영국의 공정임대료 제도와 동일함

④ 뉴욕시

임대료 행정관과 같은 행정적 개입은 없지만 임대료 가이드라인 위원회가 분쟁조정절차의 기능도 담당하고 있음

⑤ LA시

임대료 사정관이 개입하여 임대료 분쟁을 해결한다는 점에서는 영국의 공정임대료 제도와 유사하지만, 임대료 행정관의 조정이 이루어지지 않는 경우 임대인에 대한 행정적 제재나 사법당국에 의한 행정형벌 부과가 이루어진다는 점이 차이가 있음

유럽이나 미국 대도시의 임대차분쟁조정 제도의 과정을 종합해 보면 주택임대차 행정은 중앙정부가 아니라 지방정부의 행정에 의한다는 점을 알 수 있음

표준임대료 가이드라인도 이러한 지역적 특색을 반영해야 하고, 공정임대료 제도도 지역마다 지방 임대료 행정관이 임대료 분쟁이 발생하는 주택을 방문하여 임대인과 임차인을 면담하고 해당 임대주택을 조사하는 등의 행정을 중앙정부가 할 수는 없으며, 임대차 분쟁조정위원회도 지방자치단체별로 설치해야 할 것임

Ⅲ. 결론

정리하자면, 임대차 안정화 정책은 ① 임대차 갱신제도를 통한 장기안정 임대차를 지향하면서, ② 임대차 갱신 시에는 물가인상이나 임대인의 조세·공과금의 부담의 변경이나 경제사정의 변화 등을 감안하여 임대료를 조정하기 위하여 지방자치단체가 가이드라인으로 고시하는 표준임대료로 임대료 조정을 하도록 하거나, ③ 임대인과 임차인이 갱신 된 임대차의 임대료를 정하지 못한 경우 임대료 조정관이 개입하여 지방자치단체 내부에서 정한 공정한 임대료 기준에 의하여 임대료를 정하도록 함. 나아가 만일 표준임대료나 공정임대료에 의하여 임대료를 조정하는 것에 이의가 있는 경우에는 행정적인 분쟁조정위원회의 분쟁조정절차를 거쳐 임대료를 조정함. 그리고 이렇게 ④ 임대차 갱신 시 임대료를 조정함에 있어서 그 인상폭이 지나치게 높지 못하도록 인상률 상한선을 둠

이렇게 임대차 안정화 제도는 대체로 4개의 제도를 유기적으로 결합한 종합적인 구성 체계를 가지고 있으나 특히 임대차 갱신을 통해 임대차 관계가 계속 존속하는 것을 기본적인 전제로 하고 있음. 이 연구에서는 위와 같은 임대차 안정화 체계의 4가지 제도를 “임대차 갱신 - 공정임대료 - 분쟁조정 - 인상률 상한선”의 체계에 따라 순차적으로 연결됨.

위 연구에 대하여 2015. 5. 20. 서민주거복지특별위원회에서 공청회가 있었고 18명의 특위구성원 위원중 위원장을 제외하고 새누리당 의원 1명, 새정치 연합 의원 2명, 정의당 1명이 참석하였음. 심지어 새누리당 위원은 공청회가 시작된 지 30분도 있지 않고 자리를 떴음. 국토부 국장은 일관적으로  이러한 제도는 한국에는 맞지 않고 부작용이 맞아 도입할 수 없다고 하면서 위 제도들이 가져올 수 있는 문제점만 이야기하였음.

이를 보며 2년 마다 ‘월세를 올려달라고 하면 어떻할까? 이번에는 어디로 이사가야 할까’를 걱정하며 떠돌아다니는 대학생, 사회초년생, 신혼부부, 주택을 구매하지 못하는 대다수의 국민들이 국토부의 입장과 새누리당의 무관심을 본다면 분노하지 않을 수 없을 것이라고 생각했음.

임차인의 주거권의 문제는 전세난, 월세난 시대에 더 이상 임대인/ 임차인의 문제가 아닌 저금리 시대와 부동산 투기가 불러온 경제 전반의 문제로 여기고 정부가 선진국의 제도에 대해서 나쁜 점만 지적하고 끝나서는 안 됨. 완벽한 제도는 없으니 받아들여야 할 장점을 잘 살려 한국에 맞게 받아들여 서민의 주거안정과 경제민주화를 이루어야 할 것임.

토론문

패널 1	김욱동 (민주노총 부위원장)
패널 2	서민주거복지특위, 실질적인 변화를 만들어낼 수 있도록 /
임경지 (민달팽이유니온 위원장)
패널 3	세입자는 마치 비정규직과 같다 /
최원진 (한구경성민우회 성평등복지팀 활동가)
패널 4	도대체 어느 정부와 어느 국회를 믿겠습니까? /
송 호 (전국세입자협회 회원)
패널 5	주거권 없으면 죽어요 죽어 / 최창우 (전국세입자협회 공동대표)
패널 6	선순환 맞춤형 주거복지 국가 /
김우철 (새정치민주연합 국토전문위원)
패널 7	무주택 세입자를 위한 주거정책 방안 /
김건호 (정의당 정책연구위원)

	<토론2>
	서민주거복지특위, 실질적인 변화를 만들어낼 수 있도록
	임경지 (민달팽이 유니온 위원장)

2014년 12월 23일, 부동산 3법 여야 합의와 함께 서민주거복지특별위원회(이하 특위) 설치를 약속했다. 특위에서는 주거(복지)기본법과 전, 월세 대책을 심도 있게 논의하여 실체 있는 변화를 만들 수 있는 법을 만들 것이라 기대했다. 2015년 1월 28일 첫 회의가 있었다. 그동안 6번의 회의가 있었고 주거기본법 여야 합의와 전, 월세 현황 보고 및 대안 검토 등이 논의 되었다. 그리고 5월 29일, 본회의에서 주거기본법이 통과되었다. 한국사회에서 ‘주거권’이 명시된 법이 최초로 생긴 것이다. 주거기본법은 주거정책 관련한 법 중 최상위법이자 기본법적인 지위를 가진다. 기본법이기에 내용이 추상적이고 모호하다고 할지라도 이는 분명 국민의 권리를 천명하고 이에 따른 국가의 의무를 규정한 법으로서 향후 다양한 주거권과 관련한 입법에 근거이자 큰 힘이 될 것이다.

그런데 왜?

그런데 왜 이렇게 기분이 좋지 않을까?

그런데 왜 이렇게 사람들이 관심이 없을까?

그런데 왜 이렇게 주요하게 그 누구도 다루지 않을까?

성완종 리스트, 국민연금과 같이 거대한 정치 이슈가 있었다고 치더라도 주거기본법이 이렇게 홀대시 되는 것은 참으로 이상한 일이다. 대서특필은 아니더라도 주거기본법에 대한 해석과 예상되는 변화에 대한 기사나 사람들의 기대감이 전혀 보이지 않는다. 주거기본법이 추상적이어서일까, 혹은 쉽게 변하지 않을 것이라는 무기력함 때문일까, 아니면 이제야 주거권이 명시된 법이 만들어진 것이 부끄러워 모두들 쉬쉬하는 것일까.

경제정책 위주의 주거정책, 이제 사회정책으로 전환해야

주거기본법이 제정된 배경에는 그동안 수많은 사람들의 아픔이 있다. 살던 집에 쫓겨나야 했던 사람들, 전세가격이 오를 때마다 메뚜기처럼 이사를 다녀야 하는 사람들, 비싼 월세를 피해서 점점 더 멀리, 더 아래로 혹은 옥탑과 같이 더 위로 올라가야 하는 사람들의 눈물 없이 들을 수 없는 각자의 이야기가 있다. 집은 한 사람의 중요한 삶의 토대이기에 그만큼 오랜 아픔과 슬픔이 집약될 수밖에 없다. 이에 집은 경제적, 사회적, 문화적, 심리적으로 한 개인에게 다층적인 영향을 미친다. 즉, 집은 한 사람이 자신의 삶을 영위하는 최후의 보루로서의 기능을 한다.

그런데 이제껏 한국사회에서 집은 경제적 의미가 강조되어 왔다. 주택정책은 주로 공급과 주택가격 상승을 위한 정책이었다. 전쟁 이후 주택 부족 문제를 해결하기 위해 대규모로 주택을 공급했고 이 과정에서 건설 경기 활성화를 통해 경제 성장을 이끌었다. 주택보급률이 상승함에도 주택 가격이 떨어지지 않았던 이유는 주택 매매 시장 활성화를 촉진하여 주택 가격 상승률 유지하고자 하는 정부의 정책도 한몫했다. 주택과 관련한 각종 대출 상품을 만들고 건설 경기 부양을 위한 각종 지원 정책이 대표적인 예이다. 집값이 떨어지면 자산가치가 하락되어 많은 사람들이 피해를 볼 것이라며, 한국경제가 붕괴될 것이라며 공포 마케팅을 펼쳤다. 가계부채를 기반으로 간신히 유지하고 있는 주택 가격이니 거품이 빠지면 생기는 예상 가능한 문제들을 연착륙시키기 위한 별도의 경제정책은 반드시 필요하다.

이와 더불어 세입자들의 주거불안을 해소할 수 있는 사회정책으로서의 주거정책도 필요하다. 서민들의 주거복지를 공공임대주택으로 해결하겠다면서 재원이 부족하니 기업형 임대주택을 확대하겠다는 정부의 입장은 여전히 건설 경기를 활성하고자 하는 의도가 엿보인다. 중산층을 위한 뉴스테이 역시 이와 비슷한 맥락이다. 집이 더 편리하고 세련될지언정 더 많은 사람들이 살만한 집은 없어진다.

은폐된 갈등과 한가한 소리

특위의 회의록을 보고나면 한숨이 절로 나온다. 열심히 질의하고 주거권 보장을 위해 모든 정보와 근거를 수집해 제시하는 위원들도 있다. 정책 근거를 명확히 하기 위한 구체적인 통계치는 반드시 필요하다. 하지만 주거기본법이 모든 사람들을 위한 주거권이 보장되는 기본법이고 전, 월세 대책이 세입자들의 고통을 줄여주기 위해서는 더 많고 세밀한 통계가 필요할 것이다. 다시 말해, 지금 주거불안에 놓인 세입자들의 삶을 드러낼 구체적인 통계가 더 없는 것이 현실이다.

그런데 특위에서는 숫자로 모든 것이 치환된다. 서로가 통계만을 요구하고 자료를 제출하라고 하고 그런 자료는 없다고 답한다. 공공임대주택이 몇 만호가 건설될 예정이고, 평균 PIR은 구할 수가 없으며, 계약갱신청구권이 도입되면 89년, 90년, 91년 때의 주택 가격 상승률을 보면 어떠하고…. 따분하고 한가하다.

공공임대주택 물량이 왜 축소되었는지, 축소되는 과정에서 어떠한 정치적 결정이 있었는지, 우리 사회는 공공임대주택 확충을 위해서 어떠한 합의를 해야 하는지에 대한 이야기는 없다. 그렇게 한가한 숫자 놀음을 하고 있는 사이에 얼마나 많은 사람들이 숨죽여 우는지 아무도 이야기하지 않는다. 민간 임대 시장을 규제하면 오히려 주택 가격이 상승될 것이라는 국토부와 법무부와 기재부의 일관된 논리를, 근거도 없는 논리를 펼칠 때에는 아무도 그 구체적인 통계와 예상되는 수치를 요구하지 않는다. 그때에는 주장만 있을 뿐이다. 마찬가지로 한가하다.

실제로 공공임대주택이 공공임대주택답게, 공약대로 집행되고 그 입주 기준에 누가 배제당하고 있는지, 세입자들이 어떤 주거불안을 곳곳에서 겪고 있는지 확인해야지 제대로 된 대책이 나온다. 통계에 조차 잡히지 않는, 아직 호명되지도 못한 수많은 갈등들이 여전히 은폐되고 있는데 어떻게 모든 세입자를 위한 전, 월세 대책이 나올 수 있을까.

가장 첨예하게 삶의 현장에서 권리가 박탈되고 있는 이들의 이야기가 서민주거복지특위에서 반드시 논의되어야 한다. 임대차분쟁조정위원회가 생겨도 이것이 분쟁 조정 신청을 할 생각조차 못하는 청년들, 왜 신문지만한 크기의 창문이 있는 집의 월세가 40만원이 되어야 하는지, 곰팡이가 펴서 도배를 해달라고 할 때 보증금에서 까겠다며 윽박지를 집주인에게 왜 아무 말도 하지 못하는지, 적정한 월세와 쾌적한 주거환경은 고사하고 물론 임대인에게 권리를 요구하면 계약 해지가 될까 전전긍긍하는 청년들의 삶은 왜 이렇게 쉽게 무시되는지 모르겠다. 대학가 원룸 불법건축물을 묵인하고 최저주거기준에 미달된 주택이 난무해도 아무도 감독하지 않는 이상한 사회에 놓인 청년들의 삶은 왜 아무도 이야기하지 않는가.

불안정한 노동 시장에 하루하루 놓인 채, 소득이 아무리 낮아도 공공임대주택 신청에 매번 탈락을 하는지 이유도 모른 채 숨죽여 살아가는 청년들의 삶에 귀를 기울여야 할 때다. 특위에서 신혼부부에 대한 논의는 일부 있었지만 그 외에 청년들의 이야기는 없었다. 저출산으로 인해 다양한 신혼부부 정책이 나오고 있고 그 중에서 주거정책이 가장 큰 부분을 차지하고 있는 것은 분명 환영할 일이다. 그런데 서민주거복지특위라고 하는 곳에서조차 청년들이 언급되지 않는 것은 납득할 수 없다. 청년들에게 특혜를 달라는 것이 아니다. 청년들만을 위한 주거정책이 필요하다라고 주장하는 것도 아니다. 청년들을 비롯한, 아직 드러나지 못한 수많은 은폐된 갈등을 봐달라는 것이다. 그리고 이들의 삶을 개선할 수 있는 전, 월세 대책이 함께 논의되어야 한다.

모두의 주거권을 위하여, 더 과감하게, 눈에 보이게.

주거기본법이 국민의 주거권을 보장하는 기본법이라면 사회적 약자들의 최소한의 삶을 보장하는 잔여적 복지정책류가 되지 않기 위해서 그 스스로 보폭을 넓힐 필요가 있다. 한국사회에 축소된 복지 프레임에 스스로 갇히지 않도록 더욱 더 과감하고 더 많은 것들을 요구해야 한다. 국민의 주거권 보장을 위해서 세부적인 기준과 다양한 수요자에 맞춘 정책은 하위 법과 제도로 충분히 만들 수 있는 일이다. 주거기본법이라고 하는 상위법은 조금 더 많은 사람들, 조금 더 높은 수준의 삶을 요구해야 할 것이다.

또한 전, 월세 대책이 모든 세입자의 주거불안을 해소하기 위해서는 박근혜 정부가 계속해서 주장하는 ‘민간 임대 시장을 교란할 것’이라는 이 미신을 깨야 한다. 민간 임대 시장이 지금 고삐 풀린 망아지처럼 날뛰고 있는 상황에서 세입자들이 작게라도 자신의 권리를 지킬 수 있도록 하는 정책부터 임대료를 안정화시킬 수 있는 여러 정책들에 대한 다양한 검토가 필요하다. 정책 대상을 선정함에 있어서는 분명 엄밀해야 할 것이지만 그 지나친 엄밀함이 숫자로만 치환될 때, 수많은 사람들의 삶이 삭제될 수 있음을 인지해야 할 것이다.

하나의 법이 만들어졌다고 해서, 특히 권리가 명시된 법이 생겼다고 해서 국가의 즉자적 의무가 발생하는 것은 아니다. 법이 현실에서 작동하기 위해서는 다른 관련법들과 행정 지침, 그리고 이를 집행할 수 있는 조직과 인력이 보장되어야 할 것이다. 다시 말해, 권리에 대응하는 국가의 세부적 의무를 지시하고 이를 실천할 수 있는 여타의 제도들이 필요한 것은 주지의 사실이다.

시간이 얼마 남지 않은 특위, 연장해야

어렵게 뗀 특위가 이제 약 한 달이 남았다. 아직 갈 길이 멀어보인다. 주어진 시간이 모자라다는 뜻이다. 이렇게 실질적인 법안이 나오지 않은 상태에서 특위가 종료된다면 식물 특위에 그칠 것이며 주거불안을 겪는 많은 사람들은 또 한 번 절망감을 느낄 것이다. 특위 제1차 회의에서 위원장인 이미경 의원님은 “지금 우리 앞에 놓인 제1의 민생 과제는 세입자의 주거 불안 해소이다.”라고 밝혔다. 그만큼 문제 해결의 필요성과 의지를 천명한만큼 특위가 구체적인 법안에 의해 눈에 보이는 변화가 생길 수 있도록 특위의 연장을 요구한다. 아울러 연장되는 특위에서는 쟁점과 상관없는 공방 또는 숫자 공방 등이 난무하지 않는 내실있는 특위가 되도록 각고의 노력을 해야할 것이다. 그 노력의 출발은 그동안 드러나지 않았던 세입자 한 명, 한 명의 삶이며 그 삶을 기반으로 한 다양한 근거들을 마련해야 할 것이다.

특히 주거운동 단체, 시민사회 관련 단체, 학계 및 노동계가 힘을 합쳐 서민주거안정연석회의를 구성하고 서민 주거 안정 7대 요구안을 발표했다. 그 요구안에는 왜 이러한 요구를 하는지 그 근거와 참고 사례를 포함하고 있다. 이것을 초안으로 구체적인 전, 월세 대책이 다시 논의되길 바란다. 우리는 여전히 눈에 보이는 변화를 기다리고 있다. 눈에 보이는 변화, 내일이 기대되는 주거 정책이 나오길 간절히 기대해본다.

	<토론3>
	“세입자는 삶의 안정감 같은 감각을 경험할 수가 없다. 마치 비정규직 같은 느낌”
	최원진 (한국여성민우회 성평등복지팀)

민우회 성평등복지팀은 2014년, 여성 독립생활자의 경험을 통해 주거복지 대안을 찾기 위해 약 4개월에 걸쳐 1인가구 비혼여성 세입자 10명의 인터뷰를 진행했다. 오늘 토론문은 그 열 명의 인터뷰를 토대로 작성되었다.

“장기적인 계획을 세울 수 없어요.”

“2년은 너무 짧아. 왜냐면 이사에 돈이 너무 많이 드니까. 짧게짧게 이사 다니면서 돈이 얼마나 깨지는 지 그게 다 대출이라니까. 이사 대비해서 맨날 허리띠 졸라매고 살 수도 없고. 아무데도 안 가고? 아무것도 안 먹고?” - 독립 17년 차 태영

“집, 이사라는 단어를 떠올리면, 끔찍. 아 싫어. 이사비도 만만치 않아. 한 달 몇 만원 꼴인거야. 나는 이사 다니면서 집에 못을 박지 않아. 시계조차 걸지 않아. 떠날 집이니까. 에어컨도 사지 않아. 이사 나갈 때 번거로워 지거든. 그리고 생활요금을 자동이체 하지 않아. 이사 갈 때 또 바꿔야 하거든. 언제 어떻게 될지 모르니. 장기적인 계획을 세울 수 없어.”- 독립 15년 차 아름

“월급은 안 오르는데 집세는 폭등”

“월세 30에 있었는데 다시 집을 구하려고 봤더니 그새 많이 올라서, 이제 그 돈이면 고시원 아니면 반지하 옥탑 밖에 못 들어가더라고요. - 독립 5년차 진현

“같이 살던 친구는 그래도 집주인이 전세금 안 올리면 좋겠다고 인사를 되게 열심히 하고 다녔거든요. 근데 그 집주인이 재계약할 때 전세금을 4천만 원을 올려달라고 했어요. 본질은 계약관계라는 걸, 그럴 때 느끼는 거죠. 월급은 안 오르는데, 집값이 1억 8천에서 2억 2천으로 올랐다가 거기서 또 3억 2천으로 오르는 건 좀 미친 것 같아요. - 독립 17년차 태영

들어갈 때는 오래오래 살라고 해놓고, 24개월 지나기 한두 달 전인가? 세달 전에 얘기를 하더라고요. 요즘 시세가 2000에 40이라고 하는데 그래도 그간 살아온 정이 있으니 너라면 2000에 35만원으로 해주겠다. 이렇게요.  - 독립 15년 차 아름

“집주인과의 분쟁, 언제까지 알아서?”

"이사 갈 때 방충망에 작은 구멍이 두 개 뚫린 걸 보고는 방충망을 물어내라는 거예요. 그 방충망이 이사 올 때부터 그물망이 떠 있어서 아래가 뚫려 있었거든요. 그걸 제가 막아서 썼는데 이제 와서 구멍 두 개 뚫린 걸 보고는 물어내라는 거예요. 끝까지 안 주려고 했는데 집주인이 막판에 전세금 돌려주면서 그 방충망 교체한 비용을 떼고 입금을 해버리더라고요.

또 세면대 밑에 U관 있잖아요. 그게 녹이 슬어 있고 아래가 헐거워져서 물이 샜거든요. 그건 오래 쓰면 녹이 슬고 낡는 거잖아요. 난 당연히 집주인이 해줘야 된다고 생각했어요. 그래서 고쳐달라고 했더니 그런 건 소모품이니까 세입자가 알아서 하라는 거예요. - 독립 17년 차 태영

“집주인하고 싸우는 것도 이제 지치고. 보증금만 다 돌려받을 수 있으면 나가라는 날짜에 그냥 나가야겠다 했어요. 다음 집은 안 구해졌지만 노숙을 하더라도 그냥 그래야겠다. 통보받은 이사 날에 짐을 반쯤 싸놓고 집주인을 기다렸어요. 혹시 몰라서 키가 190인 고향 친구를, 남자애를 불러 놨고요. 보증금 받으면 짐을 빼겠다고 하니까 집주인은 짐을 빼면 보증금을 주겠다고 하고. 각서를 쓰면 주겠다고 하길래 영수증을 써줬는데 그것만 쏙 채가면서 돈을 안주려고 하고. 경찰을 부른다 어쩐다 그날도 난리를 치는데, 그 고향 친구가 가만히 있다가 그때 딱 일어났어요. 그 할아버지를 탁 막으면서 ‘이러지 말고 그냥 주시죠.’ 한 마디를 했어요. 그랬더니… 주머니에서 돈을 꺼내 주는 거예요.”  - 독립 5년차 진현

“집주인 할머니가 간섭이 많으셨어요. 처녀 둘이 사는데 집이 왜 이렇게 더럽냐고 잔소리 하고, 교회 다니라고 그러시고, 시집 빨리 가라고 그러시고. 근데 간섭할 건 다 하시면서 뭘 고쳐달라고 요구하면 아유 늙은이가 뭘 알겠어 그러면서 힘없고 약한 사람인 것처럼 구세요. 또 뭘 해주면 엄청 생색을 내시고요.” - 독립 6년차 재민

“이사를 가겠다고 했는데, 1년이 넘도록 집이 안 나갔어요. 그런데도 집주인이 최소한의 노력이나 미안함도 보이지 않고 너무 당당해서 전세금 반환 소송을 하게 됐죠. 원래는 소송까지 갈 생각은 없었어요. 보통 내용증명에서 끝나는 경우가 많다고 들었거든요. 근데 그 전에도 이런 일이 자주 있던 집이라 내용증명 정도는 가볍게 무시하더라고요. 그래서 결국은 소송까지 가게 된거죠.” - 독립 15년 차 아름

“살만한 집이 없어요.”

“여름에 빗물이 들어와 벽에서 줄줄 흘렀어요. 뭐랄까 벽에 인테리어로 물 흐르게 해놓는 거 있잖아요. 콸콸 흐르는 건 아니고 벽타고 흐르는… 하하. 지금 생각해도 어이없어. 그래서 가구랑 옷에 곰팡이가 다 핀 거예요. 제가 책을 좋아하는데 책장으로 쓰고 있던 것도 그렇고 가죽가방이랑 신발에도 다 폈어요. 그리고 부엌이 따로 생겼으니까 ‘나도 요리할 거야!’하면서 샀던 도깨비방망이에도 구석구석 곰팡이가 폈어요. 그 외에도 조미료 그릇… 아, 간장병! 간장병 안에는 무사해요. 근데 병 바깥에 핀 거예요. 거기에 무슨 양분이 있어서 피는지 모르겠는데. 세상에, 세상에 곰팡이가 여기저기 막…”  - 독립 10년 차 하윤

“곰팡이가 진짜 집 구석구석에 장난 아니게 슨 거야. 그때 이 집이 개조한 집이라는 걸 알게 됐는데. 벽에 스티로폼이 서 있고 그 위에 벽재를 붙였더라고. 그리고 화장실에 창문이 없었어. 그래서 샤워 한 번 하고 나니까 그 습기가 다 방에 들어오고. 그래서 정말 곳곳에 곰팡이가 생겨서. 한쪽은 정말 너무 심하게 막 생겨가지고. 어쩔 수 없이 벽지를 뜯어내고 그랬지.” - 독립 4년 차 신치

“집이 최악이었어요. 건강이 상할 정도였어요. 1층인데 빛이 전혀 안 드는 방이었거든요. 개조식 건물이 어떤 건지 제대로 보여주는 집이었는데, 원래 한 집이었던 걸 개조해서 갈라놓고, 컨테이너 박스로 가벽을 세워서 부엌을 만들어 놓은거에요. 근데 그 개조한 컨테이너하고 원래 건물인 콘크리트가 이음새가 좋지 않아서 그 사이로 각종 곱등이와 바퀴벌레, 쥐가 드나들었어요.” - 독립 5년 차 진현

이처럼 가난한 세입자들은 생활비의 절반 가까이를 월세로 내면서도, 동파, 누수, 해충, 곰팡이 등의 걱정을 달고 산다. 집수리를 요청해 보지만 성공여부는 집주인의 선심 정도에 달려 있다. 집에 빗물이 새들거나 곰팡이가 필 걱정을 하지 않는 것. 집수리 문제로 집주인과의 쓸데없는 다툼이 없길 바라는 것. 부모님의 경제적 지원이나 결혼제도에 들어가지 않은 채 혼자 살며 주거비 걱정 없는 삶을 살고자 하는 것은 정말 큰 꿈일까? 모아둔 돈은 별로 없고, 집을 구하기 위해 필요한 비용은 점점 비싸진다. 하지만 돈을 벌기 위한 노동조건은 불안하고, 여전히 집은 말썽이다. 집 문제가 내 삶을 지배하지 않길 바란다면 각자가 알아서 생존전략을 짜고 버텨야 하는 것일까? 정말 그것 밖에는 답이 없는 걸까?

그래서 대안은?

“지금은 SH공사의 국민임대 주택에 있는데, 일단 집주인이 법인이니까 여러 가지 터치가 없고, 이사를 가야된다는 압박도 없고. 그래서 처음으로 옷장도 사고 가구도 샀어요. 예전에는 항상 뭘 사면 짐스러웠거든. 지금은 안정감이 들고. 집이라는 생각도 들어요.” – 독립 6년 차 재민

“지금 집은 LH공사에서 하는 대학생 전세임대를 통해 구했는데요, 가구 욕심이 생기더라고요. 집이 안정되니까. 약속된 공간이잖아요. 언제 이사 나가야 될까 걱정하고 불안하지 않은. 그래서 책을 마음대로 사고 싶고. 또 이 집 살면서 요리도 해 먹기 시작했어요. 친구들 불러서 대접하는 일이 잦아지고.” - 독립 5년 차 진현

결국 가장 필요한 것은 노하우나 정보가 없어도 괜찮을 수 있는 안전망, 바로 주거복지제도이다. 현재 가장 대표적인 주거복지제도는 공공임대주택이다. 하지만 보급률이 5%대에 머물러 있고, 그마저도 특정한 자격을 만족시키는 이들만 이용할 수 있다.

2014년 11월 민우회에서 개최한 ‘세입자 말하기대회 - 내가 사는 그 집’ 행사장에는 인터뷰어들이 그린 ‘나의 최악의 집’ 단면도와 함께 인터뷰어들의 이야기도 전시가 되었다. 그 중 한 문장이 의미심장했다. "세입자는 삶의 안정감 같은 감각을 경험할 수가 없다. 마치 비정규직 같은 느낌." 비정규직이 겪는 삶의 불안은 단지 고용 기간만의 문제가 아니다. 고용에 대한 결정권이 사용자에게 있고 그 결정권을 너무 자주 행사할 수 있으니 자연히 사용자에게 유리한 힘의 역학이 생긴다. 그 역학 관계 안에서는 노동 조건이 나빠질 수밖에 없다. 비정규직의 삶이 불안정한 이유이다. 세입자도 같다. 집주인은 2년마다 집세 인상을 요구할 수 있다. 받아들이지 않으면? 재계약은 어렵다. 이 결정권이 집주인에게 있고, 집주인과 세입자 사이에서 일어나는 일상적인 협상들은 모두 이 그늘 아래서 벌어진다. 바로 이 지점에서부터 세입자는 약자가 된다. 그러니 주거복지의 시작은 주택임대차보호법 개정일 수밖에 없다. 세입자인 우리가 표준임대료 제도, 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 같은 주택임대차보호법 개정, 공공임대주택 확대 등의 노력들에 관심을 가져야 하는 이유이다.

덧붙여 1인 가구의 증가가 보여주는 삶의 변화에 주목할 필요가 있다. 과거에도 1인 가구는 있어왔다. 하지만 과거의 1인 가구는 결혼 전의, 혹은 취업 전의 임시상태로 여겨졌다. 하지만 최근 1인 가구로서의 삶을 꿈꾸고, 계획 하는 사람들이 증가했고, 그에 따라 주거에 대한 가치관 역시 변화했다. 베이비부머 세대와 달리 주거를 소유가 아닌 ‘거주’의 개념으로 바라보기 시작한 것이다. 보편적인 주거권 문제는 현실에 발을 딛고 사는 주거 현실 속에서 찾아야 한다. 주거 복지를 통한 저 출산과 고령 사회 해소를 넘어, 변화해가는 가족관, 삶의 가치관을 함께 봐야하는 이유가 바로 여기에 있다. 기존의 부부-아이라는 4인 가족중심의 주거 정책은 더 이상 현실을 따라가지 못한다. 이미 많은 이들이 1인 가구를 꿈꾸고, 혈연과 혼인 바깥의 관계를 형성해 살아간다. 주거난이 저 출산으로 이어진다는 현실 분석은 일견 맞고, 어떤 면에서 유용하지만, 그 분석이 지향하는 바에 대해 다시 한 번 제고해볼 필요가 있다. 여전히 우리는 왜 가족제도의 유지라는 틀에서 벗어나지 못할까? 해외 사례에서 볼 수 있듯 주거를 포함한 복지제도가 잘 갖춰진 스웨덴과 같은 국가에서 1인가구의 비중이 50%가 넘는다는 건 무엇을 보여주는 것일까? 민우회가 2014년 주목했던 “주거-복지-1인가구-여성”이라는 키워드로 다시 돌아가서 보면 답은 어쩌면 간단하다. 여성 독립 가구세입자가 집 걱정이 없을 만큼, 세입자의 주거권이 보장되고, 4인 가구만이 아닌 다양한 가구 형태를 고려한 주거복지제도가 만들어진다면 ‘누구나’ 집 걱정 없는 사회가 될 수 있지 않을까. 좀 더 확장된 상상력이 우리에게 필요한 시점이다.

	<토론4>
	도대체 어느 정부와 어느 국회를 믿을 수 있겠습니까?
	송 호 (전국세입자협회 회원)

대한민국의 반이나 되는 세입자들이 자신의 상황을 구체적으로 얘기한다는 것은 어려운 일이기 때문에 저 정도 되는 사람이 얘기한다는 것이 조금 답답합니다. 저보다 더 어려운 사람들이 많을 테니까요. 저는 1998년 대선부터 김대중, 노무현, 이명박, 문재인 후보를 찍었고 2000년부터 2014년까지 총선, 지방선거에서 거의 민주당을 찍었던 사람입니다. 시의회, 구의회까지요. 이 정도면 민주당원 수준이라고 볼 수 있겠죠? 돌아오는 것도 없이 말입니다.

저는 1997년 결혼 후 서울시 은평구 응암3동에 있는 10평 남짓의 빌라 1층에서 신혼살림을 시작했습니다. 당시 외환위기 직후라서 합격했던 직장을 들어가지 못하고 비정규직으로서 첫 직장을 잡았습니다. 집안에서 도와줄 형편이 되지 않았기 때문에 빌라를 매입할 경제 능력도, 부동산에 대한 지식도 거의 없었습니다. 결혼 전에 가지고 있던 아내의 돈을 합치고 끌어모아서 보증금 1500만원으로 시작한 다음, 그 빌라를 차후에 매입하는 조건으로 큰 아이를 키우면서 살았습니다. 2002년에 그 빌라를 매입했습니다. 그 때 알게 되었던 것은 빌라에 대한 재산세가 자동차세보다 훨씬 싸다는 것이었습니다. 참 세금이 불공평하다는 생각을 했습니다.

2003년 둘째 아이가 태어나면서 네 식구가 살기에는 비좁다는 생각이 들어서 응암동 은평병원 부근의 응암 2동 재개발 구역(현재 백련산 힐스테이트)에 있는 25평 연립주택으로 이사를 했습니다. 전에 살던 빌라는 전세로 주고 보증금 4500만원에 계약을 했습니다. 전에 살던 사람은 보증금 3500만원에 있었는데 주인이 1000만원이나 올려달라고 해서 나간다고 했습니다. 집 상태가 그다지 좋지는 않지만 아래에 사람이 살지 않기 때문에 쿵쿵 거려도 전혀 문제가 없겠고 신혼집보다 훨씬 넓어져서 좋다 생각해서 얼른 이사했습니다. 얼마인지는 정확히 기억나지는 않지만 은행에서 전세대출도 받았던 기억이 납니다. 조그마한 빌라의 집 주인이면서 넓은 집의 세입자로 신분 상승을 했습니다. 남의 돈을 빌려서 말이지요.

집주인 분은 좋으신 분이었는데, 소문을 들어보니 아들, 딸까지 합쳐 재개발 지역에 10채 이상을 보유하고 있는 멀리 사시는 전형적인 다주택자였습니다. 한 번은 어디를 고쳐야 한다고 말씀드렸더니 사람을 부르지 않고 직접 올라와서 고치실 정도로 검소한 분이었던 것 같습니다. 나중에 안 일이었지만 재개발 지역이기 때문에 재개발이 확정되면 다음에 이사 들어올 사람을 들이기가 거의 불가능하다는 것이었습니다. 그런 것까지 계산에 넣지는 못했습니다.

일을 하면서 형편이 조금씩 나아지게 되었습니다. 2004년 8월쯤에 인천 서구 검단에 현대아파트(힐스테이트)를 분양한다고 했습니다. 계약금 1000만원에 중도금 40% 무이자가 가능하다고 해서 아내의 반대를 무릅쓰고 덜컥 계약을 했습니다. 더 좋은 집에 살고 싶고 더 나은 환경에서 아이를 키우고 싶다는 욕심 때문이었습니다. 그런데, 새롭게 하려고 했던 일들이 실패로 돌아가면서 생활비에 대한 빚을 마이너스로 지기 시작했고, 중도금 40% 납입 이후에는 20%를 제 돈으로 대야 하는 상황이 되었습니다. 아내와 상의 후 계약을 중도해지하고 새롭게 시작하기로 했습니다. 검단 현지 부동산을 몇 군데 방문해 보았는데, 좋아질 리가 없다는 대답뿐이었습니다. 바로 계약을 해지하고 상당한 손해를 떠안게 되었습니다. 이게 웬 걸요, 약 두 달 후 검단 아파트가 폭등했다는 소식을 듣게 되었습니다. 밤새 아내와 한참 울었던 기억이 납니다. 그 때 법대로 해지한 것이 바보였다는 생각이 들더군요. 중도금을 연체해서라도 등기한 후 치고 빠졌으면 돈을 벌고도 남았을 것입니다. 청문회 상에 나오시는 분들을 보면서 느꼈던 것은 과거 노무현 정부 때 당시 한나라당 분들의 부동산 재테크 실력들이 참 출중하시다는 것입니다.

아파트 계약을 정리하고 남은 빌라도 팔려고 내놓았습니다. 뉴타운 붐이 일어서 그런지 조그마한 빌라 값이 잘 올라가는 것 같더군요. 이사 갈 전세금을 더 마련할 수 있겠다는 꿈에 부풀었습니다. 매수자가 나타나고 중개업자는 수수료를 2배로 불렀는데도 정든 응암3동 빌라를 팔고 2008년 5월 2일에 경기도 시흥시 은행동 21평 아파트로 이사하게 되었습니다.

재개발 이주 보상금과 70%의 전세대출을 합쳐서 전세 7500만원으로 다시 시작하게 되었습니다. 당시의 아파트 시세는 1억 5천만원 정도 되었던 것으로 기억합니다. 이자율도 상당히 낮으니 열심히 일해서 금방 갚을 수 있을 거야 하고 안심하면서 시작했습니다. 전세 보증금 담보로 돈을 잘 빌리게 해 주는 정부와 은행이 참 고마웠습니다.

문제는 그 다음이었습니다. 월급은 그대로인데 생활 물가는 계속 상승했습니다. 제가 은행동 지역에서 2014년까지 2번 이사하는 동안 집값은 1억 3천~4천으로 떨어지고 전세는 8500만원, 1억으로 폭등했고 2015년 현재 네이버 부동산으로 검색해 본 전세가는 1억 3천, 매매가는 1억 5천~6천 정도입니다. 존경하는 이미경 의원님, 이게 정상적인 상황이라고 보십니까?

집주인들의 대응 방식 중 가장 큰 문제는 만기일 때 자동 연장 후 집을 팔아버리는 것입니다. 집을 팔고 누가 들어온다 하면서 세입자가 나가지 않을 수 없게 하는 것이죠. 법적으로 살 수 있다고는 하지만, 어느 세입자가 집주인과 싸워가면서 집에 살고 싶어하겠습니까? 법을 제정하는 문제도 중요하지만 집주인들에게도 재산권보다는 주거권을 존중하도록 교육을 하고 올바른 관행을 정착시키는 것이 훨씬 중요하다고 생각합니다. 제가 만난 다주택자들은 해외에 1달 이상 체류하는 여유 있는 경우도 있고, 주택 재테크에 정신없는 경우들도 있었는데 집주인의 선의에만 의존하는 정책은 더 이상 의미 없습니다.

저는 현재 고맙게도 노무현 정부 때 지어진 LH 아파트에 들어가 반전세로 주거 안정을 찾게 되었습니다. 더욱 놀라운 것은 은행동의 민간임대아파트 21평의 가격은 계속 올라가면서 주거 환경은 점점 나빠지는 반면, LH 공공임대아파트 22평의 가격이 훨씬 싸면서 주거 환경이 민간보다 훨씬 좋다는 것입니다.

노무현 정부 때는 집값 폭등, 뉴타운, 재개발로 난리가 나더니 이명박 정부 때와 현 박근혜 정부 때까지 전세가 폭등이 계속되었습니다. 제가 어느 정부와 어느 국회를 믿을 수 있겠습니까? 제발 뒷북 좀 그만 치십시오. 대응이 참 느립니다. 통계치가 나온지 몇 년 후에 공공임대 지으실 것입니까? 전월세상한제, 계약갱신청구권, 임대사업자, 임대차 등록제, 공공임대주택 확대를 몇 번이나 말씀드렸지 않습니까?

박근혜 정부는 기업형 임대주택이다 하면서 살인적인 월세를 받으려는 행태를 당장 중단시켜야 합니다. “뉴 스테이”라는 뻔뻔한 페이스북 광고도 하지 마십시오. 그 돈 세금 아닙니까? 국토부 담당자들, 양심이 없는 사람들입니다. 제발 선거용 립 서비스 남발하지 마시고 약속대로 공공임대주택 120만 호 이상 지어주십시오. 역까지 나오는데 30~40분 걸리는 시골에 짓거나 하지 마시고, 사람 다니기 좋은 역세권에 지어 주세요. 주거복지법보다 공공임대주택 시장 주먹이 서민들에게는 훨씬 가깝습니다.

	<토론5>
	“주거권 없으면 죽어요, 죽어!”
	최창우 (전국세입자협회 공동대표)

1. 대한민국에 진정한 의미의 주거권이 있는가?

2. 주택임대차보호법은 주거권 파괴 보증문서다.

첫째, 임대료를 안정적으로 조절, 관리할 수 있는 안전장치가 없다. 임대인이 마음대로 올리게 하는 근거법이다. 상가임대차보호법과는 딴판이다.

둘째, 기한을 2년으로 정해 놓았다. 이건 현대판 강제이주다.

셋째, 보증금 보장 방안이 없다. 다른 말로 하면 깡통전세 방지대책이 없다. 경매 끝났을 때 배당 순서를 정해 놓았을 뿐이다. 경매 끝나고 남은 재산의 2분의 1 범위에서 소액변제를 하게 되어 있을 뿐이다.

넷째, 체불임금 3개월, 퇴직금 3년치가 최우선 변제 대상이다.

다섯째, 주민등록하고 점유한 다음날 대항력이 생긴다. 반면에 근저당은 바로 그날 생긴다.

여섯째, 국세우선의 원칙이라는 게 있고 국세는 고지서 발부일이 기준이다.

3. 주거안정이 중요하다.

주거안전은 더 중요하다. 지하거주 문제는 심각하다. 특히 1급 발암물질인 라돈 검출 문제는 실태파악도 안되어 있다. 지하 거주자, 지상으로 탈출시키기 대책이 절박하다. 옥탑방 거주 문제, 홈리스 문제, 쪽방촌 문제에 대한 대안이 있어야 한다. D등급, E등급 거주자의 주거 안전 대책이 있어야 한다. 비닐하우스 거주민, 고시원 거주민에 대한 화재 안전대책은 또 다른 안전문제다. 뉴타운 등 재개발 지역의 다량의 공가를 방치하는 문제는 매우 심각한 문제다. 방사능 시멘트로 지은 주택 문제도 심각하다.

4. 주거기본법은 몇 가지 긍정성에도 불구하고 ‘주거권’에 대한 선언적 규정에 머물고 추상적 권리의 나열에 그치는 한계가 있다. 매우 우려스러운 것은 ‘기업형 임대주택’의 근거법률로서 역할을 한다는 점이다.

5. 문제는 주거권당사자운동이다.

대통령, 정부, 국회, 정당을 탓하는 데 머물면 주거권은 절대 실현되지 않는다. 지역별로 동네별로 단 한 사람이라도 나서서 주거문제를 드러내고 주거권 의식을 강화하고 공동행동을 조직하는 데 ‘나의 삶의 5%를 쏟아 보자’.

지역, 특히 도시 지역은 총인구의 50-70%에 이르는 세입자가 있고 주거권에 목말라 하는 청년과 청소년이 있고 주택 한 채를 소유하고 있지만 주거권 실현에 이해를 같이 하는 자가 보유자가 있다. 부모 가운데 80%는 자식을 분가시킬 때 세입자로 사회에 내보낸다. 1주택을 보유하고 있던 이혼세대의 경우 어느 한쪽은 세입자가 된다. 뭉쳐야 산다.

지역에는 선출직 고위 공무원이 있다. 국회의원, 지자체장, 도의원, 시의원, 구의원, 군의원이 있다. 이들은 주기적으로 선거를 치러야 한다. 선거 때가 되면 늘 확인할 수 있지만 100표, 200표에 의해 당락이 결정되는 경우도 드물지 않다. 1000표, 2000표에 의해 결정되는 경우는 흔하다.

주거당사자인 세입자와 1주택 보유자가 뭉쳐서 현재의 선출식 공무원과 도전자들이 법률 개정을 포함한 주거정책 요구안을 들어 줄 수밖에 없도록 행동하고 실천하는 게 필요하다.

언제까지 무시당하고 살 것인가? 세입자 2,300만명이 서로 손잡으면 끝날 일이다.

6. 새누리당은 2012년 총선 때 매년 공공임대주택 20만호씩 지어 2018년도까지 120만호 추가 공급하겠다는 약속에 대해 책임을 져야 한다. 현재 공약을 지키지 않고 있고 지키려는 노력도 하고 있지 않은데 국민 앞에 의원들 전원이 무릎 꿇고 사죄하는 모습을 보여야 한다.

7. 새정치연합 또한 공공임대주택 건설을 위한 노력을 제대로 하고 있지 않다. 집권당이 공약을 안지키면 제대로 다그쳐야 하고 배지 뗄 각오로 주거권에 비타협적인 행동과 실천이 있어야 한다. 그러나 불행히도 전혀 그렇지가 않다. 제1 야당은 문재인 대선 후보가 공약한 60만호 공약을 지키기 위해 노력하는 모습이 보이지 않았다.

8. 새누리당과 정부는 반 주거권세력이다. 새정치연합은 주거권 무시세력이다. 도찐개찐이다. 주거권에 대한 시각 전환이 있어야 한다. 한 매체가 분석한 바에 의하면 새누리 의원이나 새정치 의원이나 자가가 대부분이고 임대업자도 꽤 많이 있다. 초록은 동색이라고 하지만 그래도 배지를 달고 있는 한 보편적인 주거권을 옹호하는 모습을 보여야 하지 않겠는가!

9. 새정치연합은 2013년 정기국회 때 다주택자 양도소득세 중과 문제, 수직증축 문제 등을 내어 주고 2014년 정기국회 때 부동산 3법을 내어주고 전월세 상한제, 공정임대료, 계약연장권((계약갱신청구권)) 등은 관철할 의지도 역량도 없는 모습을 보여 주었다. 안좋은 것은 들어 주고 좋은 것은 실행하지 못하는 모습이다. 그 모습을 보고 우리 주변에서는 새정치연합은 새누리당의 뜻대로 움직이는 로봇 수준의 정당 아닌가, 조금 더 사실적으로 표현하면 2중대 아닌가, 있는 그대로 표현하자면 ‘자발적 들러리’ 아닌가 하는 비판이 제기 되었다. 새정치연합은 기분 나쁘게 들을 일이 아니고 진정으로 반성하는 모습을 보여야 한다.

10.  통계에 소개되어 있지만 박근혜 정부가 주거바우처를 대대적으로 확대한다고 대선 때부터 온나라에 피리를 불고 다녔지만 예산으로 말하면 7200여 억원에서 1조원으로 증가된 것으로 불과 3,000억이 못되는 수준이다. 낯부끄러운 줄 알아야 한다. 일부 언론은 마치 현정부가 1조원을 쏟아 붓는다는 듯이 보도하는 모습조차 보였다.

11. 주거안전과 주거안정이 보장되지 않는 사회에서 ‘마을만들기’가 가능할 것인가? 지역공동체가 가능할 것인가? 진정한 사회통합이 가능할 것인가?   세입자들이 함께 애를 써서 ‘마을만들기’를 잘해 놨더니 땅값, 집값, 전세값, 월세값 올라 그 마을에서 쫓겨났다는 이야기는 딴 나라 이야기가 아니고 바로 내 나라, 우리나라 이야기다.

12. 토지와 주택 값은 하향 안정화로 가야 한다. 부동산 활성화라는 이름의 집값 올리기, 전세가 올리기가 바른 방향일까 진진하게 물어야 한다.

13. 현정부는 “전세 값 폭등정부”라 부를 만하다. 전세가 폭등, 월세 폭증을 두고 대다수 매체와 일부 사람들은 수요, 공급 문제로 그럴듯하게 포장하지만 전세주택을 포함한 공공임대주택 확충을 제때에 제대로 하지 않아서 그러는 것이다. 강력한 전월세상한제와 계약연장권(계약갱신청구권)을 제때 도입하지 않아서 일어난 인재다. 임대료 안전장치는 마련하지 않은 채 빚내서 집사라는 정책을 밀고 나가니까 전세값은 하늘 높은 줄 모르고 올라가고 있는 것이다. 역시 안전장치 없이 시행하는 주거바우처도 월세 폭등을 부추기는 역할을 할 것이다.

정부와 집권당은 서민경제안정에 무능하다. 무능을 넘어 역행하는 정부가 바로 박근혜 정부고 새누리당이다. 새정치연합은 조찐개찐의 범주에 있다.

표 1. 소비자물가지수 및 임대료지수(1992~2011)

Year	소비자물가지수	임대료지수(추가비용포함)
2011	110.7	113.5
2010	108.2	110.1
2009	107.0	108.9
2008	106.6	108.5
2007	103.9	104.9
2006	101.6	102.9
2005	100.0	100.0
2004	98.5	97.3
2003	96.9	95.8
2002	95.9	94.4
2001	94.5	93.5
2000	92.7	91.3
1999	91.4	88.8
1998	90.9	87.7
1997	90.0	86.9
1996	88.3	84.7
1995	87.1	82.7
1994	85.6	80.2
1993	83.3	77.1
1992	79.8	71.3
출처 : 독일 연방통계청 해외 주거복지정책 사례연구 (2012, 한국주택학회, 국토교통부 용역연구 자료)

표 2. 영국, 연도별 주택 점유 형태 (England, 1961–2010) (단위: 천호, %)

	자가점유		민간임대		주택조합(HA) 임대		지방정부(LA)임대		전체 주택수
1961	6,068	44%	4,377	32%			3,382	24%	13,828
1971	8,334	52%	3,201	20%			4,530	28%	16,065
1981	10,653	59%	2,051	11%	410	2%	4,798	27%	17,912
1991	13,397	68%	1,767	9%	608	3%	3,899	20%	19,671
1992	13,539	68%	1,806	9%	646	3%	3,844	19%	19,836
1993	13,646	68%	1,867	9%	714	4%	3,760	19%	19,987
1994	13,766	68%	1,929	10%	779	4%	3,666	18%	20,139
1995	13,886	68%	1,998	10%	857	4%	3,565	18%	20,305
1996	13,983	68%	2,073	10%	942	5%	3,470	17%	20,468
1997	14,111	68%	2,125	10%	985	5%	3,401	16%	20,622
1998	14,308	69%	2,121	10%	1,040	5%	3,309	16%	20,778
1999	14,518	69%	2,086	10%	1,146	5%	3,178	15%	20,927
2000	14,701	70%	2,089	10%	1,273	6%	3,012	14%	21,075
2001	14,838	70%	2,133	10%	1,424	7%	2,812	13%	21,207
2002	14,942	70%	2,197	10%	1,492	7%	2,706	13%	21,337
2003	14,824	69%	2,549	12%	1,651	8%	2,457	11%	21,481
2004	15,021	69%	2,578	12%	1,702	8%	2,335	11%	21,636
2005	15,117	69%	2,720	12%	1,802	8%	2,166	10%	21,805
2006	15,053	68%	2,987	14%	1,865	8%	2,087	9%	21,992
2007	15,070	68%	3,182	14%	1,951	9%	1,987	9%	22,190
2008	15,029	67%	3,443	15%	2,056	9%	1,870	8%	22,398
2009	14,907	66%	3,709	16%	2,128	9%	1,820	8%	22,564
2010	14,790	65%	3,938	17%	2,179	10%	1,786	8%	22,693
Source: DCLG Live Table 104 Dwelling stock : by tenure, England (historical series). 해외 주거복지정책 사례연구 (2012, 한국주택학회, 국토교통부 용역연구 자료)

표 3. 프랑스, 주택 종류에 따른 주택재고(1963-2006)

(단위:1,000호)

	1963	1967	1970	1973	1978	1984	1988	1992	1996	2002	2006
1948년 법 적용 주택	2,366	1,753	1,396	1,137	934	708	522	442	337	246	263
비규제영역 (Free sector)	2,396	2,903	3,360	3,595	3,895	3,862	3,769	4,118	4,449	4,830	5,106
민간부문합	4,762	4,656	4,756	4,732	4,829	4,570	4,291	4,560	4,786	5,076	5,369
HLM & SEM	918	1,164	1,565	1,933	2,481	2,978	3,189	3,376	3,657	3,832	4,126
기타사회주택	171	230	263	297	342	384	433	399	434	399	361
사회부문합	1,089	1,394	1,828	2,230	2,823	3,362	3,622	3,775	4,091	4,231	4,487
임대주택 합계	5,851	6,050	6,584	6,962	7,652	7,932	7,913	8,336	8,877	9,306	9,856
자가점유	6,725	7,110	7,350	7,797	8,695	10,323	11,386	11,913	12,645	13,724	15,032
기타	2,140	2,393	2,473	2,365	2,294	2,109	1,957	1,882	1,764	1,495	1,392
전용주거 합계	14,716	15,553	16,407	17,124	18,641	20,364	21,256	22,131	23,286	24,525	26,280
Source: INSEE (Housing surveys) 해외 주거복지정책 사례연구 (2012, 한국주택학회, 국토교통부 용역연구 자료)

	<토론6>
	(선순환) 맞춤형 주거복지국가
	김우철 (새정치민주연합 국토전문위원)

■ 주거지표 및 통계

구분	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015 (5월)
전체가구수 (천가구)	16,364	16,619	16,862	17,339	17,719	18,057	18,408	18,773	-
전체주택량(천)	16,295	16,733	17,071	17,672	18,131	18,551	18,969	19,429	-
신규가구수(천)	259	255	243	477	380	338	351		-
신규주택 수요량(천호)	445	448	445	433	432	451	370		-
* 자가보유(천) (가구수/자가율)	-	9,270 (56.4%)	-	9,407 (54.3%)	-	9,532 (53.8%)	-	9,655 (53.6%)	-
1인가구(천)	3,565	3,751	3,943	4,153	4,362	4,539	4,714	4,889	-
대학생전세임대	-	-	-	~ 미시행	107	10,349	3,713	3,650	2,809
*전세가구(천가구)	-	3,672	-	3,756	-	3,811	-	3,527	-
*월세가구(천가구)	-	2,761	-	3,490	-	3,888	-	4,305	-
전체임대 주택량(만호)	134	134	131	140	146	149	162	171	-
(신규공급) 임대주택(만호)	21	19	13	14	15	20	21	22.5	-
(신규공급) 임대주택 공공(만호)	15	13	10	11	10	10	10	10.8	-
(신규공급) 임대주택 -민간(만호)	6	6	3	3	5	10	11	11.7	-
신규주택 공급량(공공)-호	156,989	141,160	168,300	138,315	115,349	109,609	79,619	63,320	7,464 (4월)
신규주택 공급량(민간)-호	398,803	230,125	213,487	248,227	434,245	477,275	360,497	451,931	62,653 (4월)
신혼부부 주택공급량-호		12,864	23,629	24,450	23,641	22,751	22,042	25,594	-
생애최초 주택구입 (지원:건/금액:억)			미시행	1,110건 /558억	6,500건 /4,408억	21,460건 /17,520억	93,141건 /86,412억 (이차보전 79,783 /72,717억)	64,717건 /65,244억	23,037건 /21,696
전세인상(율)	2.6	1.7	3.4	7.1	12.3	3.5	4.7	3.4	2.12
월세인상(율) (수도권)					2.5	-0.5	-1.7	-2.3	-0.3
<참고> ㅇ 신규주택수요량은 '주택종합계획'의 각 년도 주택수요전망 및 공급계획자료임 ㅇ *표시 지표의 경우, "주거실태조사(2008,2010,2012,2014년 국토부)" 통계임 - 2014년까지의 격년도 조사임 ㅇ 1인가구수치는 통계청 '장래가구추계' 통계임 ㅇ 전체임대주택량은 누계치, 기타자료는 연도별(또는 작성일기준) 공급량으로 작성 * (신규공급) 임대주택 통계는 인허가 기준 공급승인 물량 기준임 - 공공임대는 영구, 국민, 사원임대, 전세임대, 장기전세, 5년 및 10년임대(민간에서 건설한 공공임대 포함) 사업승인기준 공급물량 - 민간임대는 매입임대(등록물량) 및 민간건설임대주택(사업승인기준) 물량임

■ 서민주거안정 7대 요구안 검토

요구안	내 용	비 고
①계약 갱신 청구권 제도	• 임차인의 주거안정을 위해 계약갱신을 거절할 수 있는 예외적인 경우에 한해서만 임대인의 갱신거절을 허용하는 제도 도입	• <특위> 논의사항 - (특위에서) 계약갱신청구권과 계약기간의 연장 등 주거안정을 위한 주택임대차보호법 등 추가개정사항을 논의한다 ☞ 주택임대차보호법(당론) 2+2, 3+3
②표준 (공정) 임대료	• 표준(공정) 임대료 도입 - 정보의 비대칭성 해소 및 임대인과 임차인 대등한 임대료 교섭 가능 - 주택임대차행정의 기초 인프라 구축 - 국회 입법에 따라 임대료 인상률 상한제 등 임대료 규제 근거 마련 - 표준임대료 공시만으로도 일정한 임대료 인상규제의 권고적 효과 발생 - 정부도 광역단위로 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 조정결과에 법적효력 부과 방침 - 여러가지 이유로 임대료가 급락하더라도 임대인에게 최소한의 임대료 보장이 가능한 점	• <특위> 합의사항 - 주택임대차보호법을 개정하여 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 적정임대료 산정 및 조사기능을 갖게 한다. ☞ 주택임대차보호법 적정이냐? 표준이냐? 공정이냐? ※ 사람↔필지 - 숫자, 고정(이동)
③전월세 인상률 상한제	• 전월세상한 - 주택임대차보호보법 제7조(차임 등의 증감청구권) .. 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. - 주택임대차보호보법시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. • 전월세 전환율 - 주택임대차보호보법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 - 주택임대차보호보법시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ①법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다. ②법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4배를 말한다.	• <특위> 논의사항 - (특위에서) 주거안정을 위한 주택임대차보호법 등 추가 개정사항을 논의한다 ☞ 주택임대차보호법(당론발의) - 5% 상한 ☞ 주택임대차보호법시행령 ※ 기준금리 + 3(4)% ※ 정책현안보고
④주택 임대차 분쟁조정 위원회 주거 감독관 설치	• 준사법적 기구 소비자분쟁조정위원회(소비자기본법 제60조) • 준사법기관 노동위원회(노동위원회법). • 한국의료분쟁조정중재원(의료사고 피해구제 및 의료분쟁 조정 등에 관한 법률법 제6조) • 환경분쟁조정위(환경분쟁조정법제4조) • 금융분쟁조정위원회(금융위원회의 설치 등에 관한 법률 제51조) • 건설분쟁조정위원회(건설산업기본법 제69조) • 언론중재위원회(언론중재 및 피해구제 등에 관한 법률 제7조) • 지방자치단체 단위 <분쟁조정위원회>	• <특위> 합의사항 - (특위에서) 주택임대차보호법을 개정하여 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 적정 임대료 산정 및 조사기능을 갖게 한다. ☞ 법사위 소관
⑤공공 임대주택	• OECD 평균인 11.5% 이상 확보 • 프랑스·영국(17%) 수준의 공공임대주택을 공급하도록 하는 양적 확대 • 다양한 형태의 공공임대주택이 공급 • 공공임대주택의 관리 개선 ☞ 수치를 정확히 할 필요 - 13년 897,924호 총주택수 18,968,767호의 4.73%에 불과 ☞ 현실적 공급목표 - 1%(19만호) 확대에 14조 이상	• <특위> 합의사항 - 사회적 약자, 신혼부부, 청년층의 주거복지 확대를 위하여 공공임대주택 공급을 10% 목표로 확대한다. ☞ 현황 예산(별첨 보고서) (장기공공 재고량) - 13년(8.1만), 14년(8.4만) - 15년-9.8만, 16~17년-18.8만 공급, 박근혜정부 임기말 126.7만호 공급 전망 - 이는 13년기준 총주택수 1,896.8만호의 6.67% 불과 ※ <12.23합의> 10% 약속에 맞는 예산 확보
⑥주거 취약계층 대책	• 청년, 신혼부부 등 주거대책 확충하고 지원 예산을 대폭 늘려야 • 노동자, 서민들이 신청가능한 임대주택 공급확대, 민간 임대보증금과 월세 안정화 • 경매 또는 중병으로 인해 발생한 주거위기 가구를 위한 긴급주택 확보	• <특위> 논의사항 - (특위에서) 전월세대책 등 주거안정을 위한 주택임대차보호법 등 추가 개정사항 및 서민주거복지 대책 등을 논의한다 • 신혼부부 - 5년차 총1,610,671쌍 - ①특별공급 ②주택자금지원 ③전세임대지원 ④행복주택(실적없음) 등 25만7,796건(16%) • 대학생 - 공공주거지원 25%약속 - LH전세임대 1만호→4천호 • 최저주거수준 : 127.7만→98만 개선?
⑦임차인 교섭력 강화참여 시스템	• (임차인에게 영향을 미치는) 주택정책과 공동주택관리, 재개발 등 도시정비사업정책에 임차인 참여, 권한부여	• 민간주도 • 제도적 보장
기 타 (추 가)	① (시장) 제도개선 - 임대등록제(당론), 임대신고제(서울시) - 표준임대차계약서 사용(이낙연) ② 세입자 보호 - 임대차원리금상환액 세액공제(소득세법) ③ 공급량 확대 - 준공공임대(리모델링비용지원, 세액공제, subsidized housing tax credit 미국) - 대형아파트 세대분할 ④ 취약계층 지원 - 주거급여 확대, 현실화	4가지 패러다임

■ 주거실태 악화 : 주택보급율(↑) 주거지표(↓)

구분	주택보급률
	2005년	2006년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년
전국	98.3	99.2	100.7	101.2	101.9	102.3	102.7	103.0

❍ 주택보급률

☞ (박근혜정부 역행)

① 다주택지원정책 : 4.1부동산대책

- 서울경기 외 100.0%이상이지만 다주택자 1인 6.8호 보유

② 소형의무공급 폐지 : 4.1부동산대책

- 시장 수요에 역행. 후유증 14-15년 나타나

③ 수요량대비 공급부족

- 2013년 공공임대 10만호 아닌 8.1만호 불과

- (장기공공재고) 임기말까지 126.7만호 공급, 13년 총주택수 1,896.8만호 6.67% 불과

구분		2008년도 주거실태조사		2010년 인구주택총조사		2010년도 주거실태조사		2012년도 주거실태조사		2014년도 주거실태조사
전국		60.9		61.3		60.3		58.4		58.0
수도권	서울	49.6	56.6	51.3	55.9	50.4	54.6	46.2	52.3	46.3	51.4
	인천	66.6		62.6		60.4		59.5		59.9
	경기	60.9		58.5		57.1		56.2		53.9

❍ 자가보유율

구분	2008년도 주거실태조사	2010년 인구주택총조사	2010년도 주거실태조사	2012년도 주거실태조사	2014년도 주거실태조사
전국	56.4	54.2	54.3	53.8	53.6
수도권	50.7	46.4	46.6	45.7	45.9

- 자가보유율 MB정부이래 매년 0.48% 악화

☞ 주택보급율 향상에도 자가점유율은 매년 0.65% 악화

- 1,800만가구 기준 (6만4천가구), 11만7천가구가 자가→남의집살이 轉落 의미

❍ 점유형태(주택보급율, 자가)

순수전세(353만, 45%)			보증부월세(393만, 50.1%)				월세(37.5만, 4.8%)
	확정일자부 연간 160∼170만건 → 2년간 330만건					월세소득공제 11.7만건 (’13년)
						주거급여 85만가구(’15.7월)
		공공임대주택 161.6만호(’13년)

❍ 임차가구 현황

☞ 월세프레임 주의사항

• 전세<월세 자발적 이동 아니다

• “월세가 대세다” 논리? 실패한 전월세대책 출구전략으로 악용

• 실태나 추세나 맞춰 월세대책으로 가는 것은 악순환

(월세→전세→내집마련 선순환 구조로 가야)

■ <12.23합의> 후속조치

1) 주거비대책 아젠다 포지셔닝

구분	정책아젠다	내용	비고
건축비 조정	분양가상한제		주택법
	표준건축비 현실화		국토부장관고시
	분리발주 등		건설산업기본법 국가계약법(기재)
공급량 확대	주택재고량 확대	주택종합계획	주택법
	공공임대 확대	주택종합계획	주택법
	민간임대 확대		민간임대주택 특별법
	준공공임대 확대		조특법 임대주택법
주택시장 선진화	계약갱신청구권보장		주택임대차보호법 (법무부)
	임대료상한제
	전월세전환율 인하	주택임대차보호법시행령
	분쟁조정위 설치
	임대등록제		임대주택법
주거복지 확대	주거빈곤층	응급주거 제공 유도주거기준	주거기본법
	주거취약계층	주거급여확대	기초생활보장법 주거급여법
	렌트푸어	이자지원	국민주택기금
	하우스푸어	이자지원	국민주택기금
	내집마련	주택종합계획	주택법 주거기본법
	다주택자대책	다주택자중과세	소득세법

2) <12.23합의> 후속조치 조속 이행

❍ 박근혜정부가 경제살리기법이라고 주장하는 ①분양가상한제 민간택지에 탄력적용(주택법) ②재건축초과이익 환수 3년간 유예(재건축초과이익환수폐지법률) ②재건축조합원 복수주택분양 3주택허용(도정법)을 합의처리 대신 다음의 야당요구사항 합의

합의사항(볼드=국토, 기타=법사)	관련법률	비고
① 주거급여 확대·적정주거기준 신설 등을 위한 주거복지기본법을 2015년 2월 국회)에서 제정한다.	주거기본법	본회의 대기
② <주택임대차분쟁조정위원회>를 설치해 적정 임대료 산정 및 조사기능을 갖게 한다.	주택임대차보호법	법무부 (미제출)
③ 전월세전환율을 적정수준으로 인하하도록 한다.	주택임대차보호법 시행령	법무부 (장관)
④ 주택임대차분쟁조정위원회는 2015년 2월 국회(임시회)에서 구성하도록 법안을 개정하고, 전월세전환율 인하를 신속히 정하도록 한다.	주택임대차보호법	법사
⑤ 사회적 약자, 신혼부부, 청년층의 주거복지 확대를 위하여 공공임대주택 공급을 10% 목표로 확대한다.	국민주택기금	예산 (매년)
⑥ 국회 서민주거복지특별위원회 - 적정 전월세 전환율 상정 - 계약갱신청구권과 계약기간의 연장 - 전월세 대책 - 임대차등록제	주택임대차보호법 임대주택법	법사 국토부 (소위)

☞ <12.23합의>는 정부/여야간 합의사항인 만큼 조속히, 철저하게 이행될 수 있도록 지속적 이슈관리 필요. 특히 공공임대 공급량 확보는 매년 예산에 반영

구분	문재인후보		박근혜후보
기조	공약내용	공약집	공약내용	공약집
	맞춤형 주거복지	151p	보편적 주거복지	216p
	맞춤형 주거복지 강화 중산층과 서민의 주거안정	151p 148p	집주인도 세입자도 집걱정, 대출상환 걱정 없는 세상이 옵니다.	210p
주요 공약	• (법률) 제도개선 주거복지기본법 제정 임대주택법 개정(임대등록제) 주택임대차보호법 개정(임대기간 보장, 임대료상한제 도입) 주택법개정(주택바우처제 실시) 도시재생기본법 제정	151p 148p 149p 150p	• 하우스푸어대책 보유주택지분매각제도 주택연금 사전가입제도	212p 213p
	• 맞춤형주거복지 강화 주거빈곤층 응급주거지원 (노숙자 등) 주거취약계층 지원 : 주거급여 (대학생, 단신, 실버, 장애인주거)	151p	• 렌트푸어대책 행복주택20만호 건설 (실제: 14만호축소, 3년만에 896호입주) 시세대비 1/2-1/3수준의 임대주택공급 (실제: 60%-80%)) 2013년 하반기 1만가구 착공 (실제: 13년 제로)	214p
	• 중산층-서민의 주거안정 생애최초내집마련 지원 1가구1주택 원칙 하우스푸어 금융지원 주거급여(주택바우처) 실시 장기공공임대 연간 12만호, 17년까지10%, 장기적으로 15% 확대 (민간)계약임대/준공공임대 도입	149p	목돈안드는전세 : 연간5만가구 지원	215p
			주택정책 패러다임을 무주택자 전체를 대상으로 하는 보편적 주거복지정책으로 전환. 매년 45만가구 주거지원, 2022년까지 무주택자 550만가구 전부 지원	216p
	임대등록제 전면실시 임대정보 공시(47p) 임대차계약갱신청구권 보장 연5% 전월세상한제 도입 전세금보증센터 도입 공공임대, 장기안심주택, 희망하우징 등에 협동조합방식도입(47p)	148p	영구임대 관리의 공공성 강화	217p
	주택대출구조 개선 하우스푸어 금융지원	120p 149p
	•공공기숙사 대학생용 전세임대주택과 공공원룸텔 연 1만호공급 대학별 자체기숙사 신증축 지원 국공유지활용 공공기숙사 1만호	29p	•행복기숙사 기존사립대 기숙사의 1/3가격으로 기숙사 제공 (실제: 60%, 공급실적 없음)	37p
	• 공공임대 장기공공임대 연간 12만호, 17년까지10%, 장기적으로 15% 확대 매입형 공공임대 확대	149p	• 공공임대 2013-18년 공공임대주택사업계획변경	92p
	• 중대형아파트 세대분할/ • 리모델링지원 • 인공대지건폐율, 주차장규정완화	47p	-	-
	•부동산3법 분양가상한제 편법운영 저지 재건축초과이익환수 과밀억제권역재건축조합원1가구1주택원칙	117p (19대총선)	•부동산3법 : 공약에 없음 분양가상한제 폐지→탄력적용 재건축초과이익환수폐지→3년유예 과밀억제권역재건축조합원 1가구1주택원칙 폐지→3주택허용	없음 14.3월 (법안) 14.4월 (법안)

■ 여야 대선공약 비고

정부/여당		새정치민주연합
다주택지원정책 강화 (다주택자양도세중과폐지, 과밀권1가구3주택) (자가보유율 악화 중)	⇔	① 1가구1주택원칙 유지 (신혼부부/생애최초 내집마련 지원)
악순환구조 (하우스푸어→렌트푸어→월세대책)	⇔	② 선순환 맞춤형 주거대책 전환 (주거빈곤층→주거취약층→전(월)세대책→내집마련대책)
집값 올리기 (부자, 다주택자 중심, 초이노믹스)	⇔	③ 사용자중심 주택 패러다임 (주택 : 투기목적 아닌 이용목적)
부동산규제 폐지 (경기활성화 수단으로 부동산대책)	⇔	④ 공정한 임대/매매시장 원칙 (무분별한 규제폐지 반대, 부동산거품 반대)
주거빈곤층 방치/복지축소 (128만 중 97만 주거급여)	⇔	⑤ 주거빈곤 국가책임 원칙(주거권 확립) (26만=주거빈곤, 128만=최저주거미달가구)

■ (선순환) 맞춤형 주거복지

(구로구 천왕동 현장방문 보도자료, 15.4.12일)

2015년 4월 23	국토교통전문위원 김우철 010-9108-4567

계약갱신청구권도입 반대사유 근거없어

<12.23합의> 대로 주택임대차보호법 조속 개정해야

	검토요지
□ 정부여당이 계약갱신청구권 도입 반대근거로 드는 1989년의 단기임대료급등 사례는 3당합당후 민자당출범으로 토지공개념약화 등 요인에 따른 것이지 계약갱신청구권 도입에 따른 것이 아님 □ 개정법률은 공포일로부터 시행하고 시행당시 존속중인 임대차에 적용하는 것은 헌법재판소가 합헌으로 인정하는 부진정소급입법례에 해당함

❏ 현 황

❍ 계약갱신청구권을 도입하는 주택임대차보호법개정안에 대하여 정부와 여당은 ①임대인의 임대기피로 인하여 임대주택 공급이 감소하고 ②법시행 전에 단기적인 보증금 및 차임상승을 초래하며 ③개정법을 존속중인 임대차에 적용할 경우 소급입법금지원칙이나 신뢰보호원칙에 반한다는 이유를 들고 있음

❍ <민변> 민생경제위원회 서채란변호사「계약갱신청구권 도입 관련 주요쟁점」보고서의 주목할만한 내용을 소개함

❏ 검토의견

1) 임대주택 공급이 감소한다?

- 임대인들이 기존주택을 즉시 매각하지 않는한 주택을 임대하지 않을 수 없으므로 중단기적으로 임대주택 공급이 현격히 줄어들 염려는 없고, 장기적으로 공공건설 임대주택을 확대하고 준공공임대주택을 활성화하는 방향으로 임대주택 수급조절 가능

2) 단기적으로 임대료가 폭등할 것이다?

- 임대차기간이 1년에서 2년으로 연장된 1989. 12. 30. 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 개정된 구 주택임대차보호법(법률 제4188호)은 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주하는 규정을 신설하고, 부칙에서 개정법은 공포한 날부터 시행하되, 개정법 시행 당시 존속중인 임대차의 기간에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 임대차기간에 대한 경과조치 규정을 둠)개정 후 전셋값이 1990년에만 16.76% 급등했던 것을 근거로 계약갱신청구권 도입을 반대하고 있음

구 분		1986	1987	1988	1989	1990	1991	1992	1993
전국(%)	매매		7.08	13.22	14.59	21.04	-0.55	-4.97	-2.90
	전세		19.41	13.23	17.53	16.76	1.95	7.52	2.44

1989년	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	전년말대비
매매(%)	1.14	3.14	2.80	4.14	0.80	0.23	-0.22	0.00	0.23	0.56	0.56	0.44	14.59
전세(%)	1.00	3.14	3.53	4.18	0.89	-0.44	-0.30	0.30	2.37	1.73	0.14	-0.14	17.53

<1990년대 부동산시장 동향>

1990년	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	전년말대비
매매(%)	0.89	4.94	2.30	3.17	1.09	0.29	0.29	0.76	2.61	1.32	1.30	0.37	21.04
전세(%)	2.56	11.91	2.35	2.30	-0.95	-1.19	-0.60	0.49	1.21	0.48	0.00	-2.26	16.76

① 1987년 ~ 1989년 1/4분기 : 매매가, 전세가 동반 폭등세

- 1980년대에는 주택이 절대적으로 부족한데다 1986년부터 1988년까지 3년 연속 연10% 이상의 경제성장률, 3저 호황으로 인해 넘치는 시중자금 등으로 부동산 매매가가 급등하면서 전셋값 동반폭등

② 1990년 1/4분기 : 매매가, 전세가 동반 상승세(2월 폭등)

- 침체중이던 증권시장자금이 부동산시장으로 몰리고, 금융실명제 실시를 앞두고 저축성예금이 투자성이 높은 부동산에 가세하고, 분당지역 등의 보상금까지 가세해 거의 3조원에 달하는 돈이 부동산에 집중되고, 1990. 1. 3당합당후 민자당이 토지공개념 시행령을 완화할 것이라는 기대심리로 토지공개념이 효력을 발휘하지 못하였기 때문(1990. 2. 15. 경향신문 “집값 이상상승 심상찮다”)

- 1987년부터 고도의 경제성장과 유동성 자금이 넘치면서 과열 투기 현상으로 매매가가 폭등하였고 이에 전세가도 동반하여 폭등한 것이지 임대차기간이 1년에서 2년으로 연장된 데 따른 요인은 극히 일부분임

3) 소급입법금지원칙에 반하여 위헌이다?

- 헌법 제23조 제1항은 국민의 재산권을 보장하고 있으며, 헌법 제13조 제2항은 소급입법에 의한 국민의 재산권 박탈을 금지하고 있음. 그러나 위 헌법조항들에 의하여 보호되는 재산권은 사적유용성 및 그에 대한 원칙적 처분권을 내포하는 재산가치있는 구체적 권리이므로 구체적인 권리가 아닌 단순한 이익이나 재화의 획득에 관한 기회 등은 재산권 보장의 대상이 아님(헌재 1997.11.27. 선고 97헌바10, 헌재 1996.8.29. 선고 95헌바36 등 다수 결정례 참조).

- 부진정소급입법이란 과거에 이미 개시되었지만 아직 완결되지 않고 진행과정에 있는 사실 또는 법률관계와 그 법적 효과에 장래적으로 개입하여 법적 지위를 사후에 침해하는 입법을 말함. 부진정소급입법은 진정소급입법과 달리 원칙적으로 허용되지만 구법에 의하여 형성된 당사자의 신뢰보호에 의하여 입법형성권이 제한됨(헌재 2003.9.25. 2001헌마194 결정, 헌재 1995.10.26. 94헌바12 결정, 헌재 1998.11.26. 97헌바58 결정). 신뢰보호원칙의 위배여부를 판단하기 위해서는 한편으로는 침해받는 이익의 보호가치, 침해의 중대한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 새 입법을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교·형량해야 함(1995.6.29. 94헌마39, 2002.8.3. 2001헌마159)

- 임대주택법 제21조 제3항 등 위헌확인(헌법재판소 2010.7.29. 선고 2008헌마581 결정). 헌재는 이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 대상으로 하는 부진정소급입법에 해당하므로 소급입법에 의한 재산권 침해가 문제되지 않음. 기존의 분양전환방식에 대한 청구인의 신뢰가 임차인의 주거안정이라는 공익에 비해 크다고 할 수 없으므로 위 부칙조항은 신뢰보호원칙에 위반하여 청구인의 영업의 자유를 침해하거나 시장경제질서에 위반된다고 보기 어렵고, 평등권 침해에도 해당하지 아니함.

- 갱신청구권을 기존 임대차에도 적용하는 것은 부진정소급입법이므로 원칙적으로 허용되고, 다만 신뢰보호의 원칙이 문제될 것임. 헌재가 ①임차인의 우선변제권에 관하여 “경제적 약자인 상당수 국민들이 임대차, 전세, 월세 등의 명목으로 임차주택에 살고 있고 주거생활의 안정은 국민의 인간다운 생활에 가장 기본이 되는 요소임을 생각해 볼 때, 이 법률조항에 의하여 보호하려는 국민들의 주거생활의 안정이라는 이익은 임차주택의 소유자, 후순위권리자 등 이해관계인의 이익보다 훨씬 더 크다(1998.2.27. 97헌바20)”, ②“기존의 분양전환방식에 대한 청구인(임대사업자)의 신뢰가 임차인의 주거안정이라는 공익에 비해 크다고 할 수 없으므로 위 부칙조항은 신뢰보호원칙에 위반하여 청구인의 영업의 자유를 침해하거나 시장경제질서에 위반된다고 보기 어렵고, 평등권 침해에도 해당하지 아니하다(헌법재판소 2010.7.29. 선고 2008헌마581 결정)”고 판시한 결정례에 비춰보더라도 갱신청구권제도의 공익적 가치는 임대인의 재산권에 비해 더 결코 가볍다고 할 수 없으므로 신뢰보호의 원칙에 위배되지 않음

일일정책현안(국토)

2015.3.9.                                  김우철 전문위원(010-9108-4567)

전월세대책② 공공임대(4.73%) OECD(11.5%) 절반미달

박근혜정부말까지 6.67%계획 <12.23여야합의>10%에 크게미달

❏ 현황

❍ 선호도 1순위 공공임대

<정책수단별 국민선호도 조사결과> 2013. 9.14(민주정책연구원)

❍ 정부여당 민심에 역행

- 정부가 월세대책에 집중하고 야당 일부에서조차 월세=기정사실화 하는 기조는 유권자 선호를 무시하고 세입자중심 전월세대책에 역행하는 처사

- 14년 하반기 새누리당이 공청회에서 주장한 LH의 공급기능축소나 <1.13 뉴스테이대책>에서 기업형민간임대 확대는 유권자선호에 역행, 미흡한 대책으로 <새정치연합>입장에서 차별적인 정책대안 제시의 여지 큼

❏ 검토의견

1) 임대주택 유형별 재고량(2013 기준,

구분	공공임대 (장기공공)	영구 임대	50년 공공임대 (재개발/재건축 주거환경 포함)	국민임대 (다가구매입 포함)	전세임대 (소년소녀 등 포함)	건설임대 (5,10년) (공공/민간/건축허가)	사원임대 (5/10/50년)	매입임대 (3년/5년)
2013	1,616,221 (897,924)	191,900	102,646	488,552	114,826	362,642	29,482	326,173
		(11.9%)	(6.4%)	(30.2%)	(7.1%)	(22.4%)	(1.8%)	(20.2%)
2012	1,487,421 (832,946)	190,694	101,520	455,107	85,625	354,274	25,493	274,708
		(12.8%)	(6.8%)	(30.5%)	(5.9%)	(23.8%)	(1.7%)	(18.5%)
2011	1,459,513 (788,135)	190,679	100,882	431,656	64,918	371,394	25,,397	274,587
		(13.1%)	(6.9%)	(29.6%)	(4.5%)	(25.4%)	(1.7%)	(18.8%)
2010	1,399,227 (719,588)	190,519	100,722	375,941	52,406	390,994	28,347	260,298
		(13.6%)	(7.2%)	(26.9%)	(3.8%)	(27.9%)	(2.0%)	(18.6%)
2009	1,311,369 (620,766)	190,077	96,124	295,731	38,834	391,259	25,813	273,531
		(14.5%)	(7.3%)	(22.5%)	(3.0%)	(29.8%)	(2.0%)	(20.9%)
2008	1,341,670 (573,971)	190,077	100,949	258,056	24,689	476,193	22,697	269,009
		(14.2%)	(7.5%)	(19.2%)	(1.8%)	(35.5%)	(1.7%)	(20.1%)
※ 장기공공임대주택은 영구임대, 50년 공공임대, 국민임대, 전세임대를 통칭

호)

❍ 국제기준 4.73%

- 공공임대 총량이 매년 증가하고 있으나 국제 통용지표인 장기공공임대의 경우 2013년 897,924호로 총 주택수 18,968,767호의 4.73%에 불과

한국	네델란드	OECD평균	EU평균	한국(국토교통부, 13년) 해외(토지주택연구원, 14년)
4.73%	32%	11.5%	13.0%

<OECD 주요국가별 장기공공임대 현황>

2) 공공임대 추진실적 및 계획

❍ <서민주거복지특위 보고서>

- 공공임대 12만호 보고

<서민주거복지특위 보고서상 공공임대 12만호>

구분	호수
영구임대	0.4만호
국민임대	3.0만호
행복주택	0.1만호
기타 공공건설임대 (5․10년, 장기전세 등)	2.4만호
민간건설공공임대	1.1만호
매입 · 전세임대	5만호

- 국토부 보고서 4p를 보면 “올해 전국적으로 건설임대 7만호, 매입 · 전세임대 5만호 등 총 12만호의 공공임대주택을 공급할 계획으로 이는 역대 최고”라고 적시

❍ 장기공공 7.4만호

구분	보고서 (만호)	세부내역		비고
		장기공공	분양전환 등
영구임대	0.4	3,768
국민임대	3.0	29,813
행복주택	0.1	856
5․10년	2.4		21,331
장기전세		1,860
유형미정			881
민간건설공공임대	1.1		11,000	10년
다가구매입	5		12,000
전세임대		35,000
재건축/재개발		3,000		국민임대의 유형
소계	12	74,297	45,212

- 국제적으로 통용되고 예산, 정책목표로 제시하는 장기공공임대는 영구임대, 국민임대, 전세임대, 50년공공임대, 그리고 박근혜정부에서 새로 도입한 행복주택 5유형. <표>와 같이 장기공공-7.4만호, 분양전환-4.43만호, 유형미정-1천호 수준

❍ 행복주택 : 20만호→14만호→3.8만호→5,993호→856호로

- 행복주택 20만호공약은 야당의 법개정 협조에도 불구하고 14만호로 축소되었고 15년 사업승인 목표 3.8만호라고 했지만 정작 15년 3월 현재 착공 5,993호 수준. 금년중 856호 입주자 선정 예정

❍ 공공임대 추진 실적을 보면 2013년 8.1만호, 2014년 10.2만호(준공기준)이고, 15년 12만호 예정(실제로는 7.4만)이고, 임기말년까지 22.7만호 추가 공급계획.

- 이중 장기공공임대의 경우 14년-8.4만, 15년-9.8만, 16-17년-18.8만으로 박근혜정부 임기말 126.7만호 공급 전망. 이 수치는 13년 총주택수 1,896.8만호 기준 6.67%에 불과

❍ 매년 예산심사과정에서 <12.23여야합의>를 관철할 필요

3) 공공임대 예산현황

❍ 2015년도 공공주택 예산현황을 보면 표와 같음

구분		2015년 예산(억원)	비고
총계		65,433
국민임대	출자	2,886
	융자	6,090
영구임대(출자)		1,959
행복주택	출자	3,878
	융자	6,576
공공임대(융자)		18,543
공공분양(융자)		8,363
다가구매입	출자	5,315
	융자	4,500
임대주택리츠	출자	4,083
	융자	3,240

❍ 공공주택 유형별 예산 편성기준은 다음과 같음

유형		지원단가	지원비율	지원년도				건설면적
				1년	2년	3년	4년
국민임대	(출자)	6,790천원/3.3㎡	30%	20%	25%	25%	30%	17.8/3.3㎡
	(융자)		40%
영구임대(출자)		6,790천원/3.3㎡	85%	20%	25%	25%	30%	12.5/3.3㎡
행복주택	(출자)	6,790천원/3.3㎡	30%	20%	25%	25%	30%	13.6/3.3㎡
	(융자)		40%
공공임대(융자)		5.5∼7.5천만/호	100%	20%	25%	25%	30%	85㎡이하
공공분양(융자)		5.5천만원/호	100%	20%	25%	25%	30%	60㎡이하
※ 국민‧영구임대 지원단가(천원/3.3㎡) : (‘12)6,004→(‘13)6,400→(‘14)6,592→(‘15)6,790

■ 주거비 수준

(전체) 가계수지항목별	2014 4/4
	전체가구		근로자가구	근로자외가구
가구원수(명)	2.73		2.94	2.41
소득(원)	3,666,505		4,242,903	2,816,285
① 식료품·비주류음료	312,393	11.05 %	326,278	291,912
② 음식·숙박	288,658	10.21 %	338,000	215,874
③ 교 통	274,694	9.72 %	319,257	208,960
④ 주거·수도·광열	243,453	8.61 %	248,992	235,284
⑤ 기타상품·서비스	191,021	6.76 %	208,016	165,951
⑥ 교 육	178,199	6.30 %	212,701	127,305
⑦ 의류·신발	172,658	6.11 %	198,676	134,280
⑧ 보 건	146,928	5.19 %	152,108	139,286
⑨ 통 신	125,402	4.44 %	139,479	104,637
⑩ 오락·문화	115,893	4.09 %	132,734	91,053
⑪ 가정용품·가사서비스	94,186	3.33 %	106,768	75,628
⑫ 주류·담배	24,747	0.88 %	26,878	21,604
⑬ 비소비지출(원)	659,220	23.32 %	804,384	445,096
가계지출 총계	2,827,452(100%)		3,214,271	2,256,870

❍ 가계지출 부담 4위

- 통계청 2014.4/4분기 가계지출에서 전국 평균(2.73인가구) 주거비는 24만3,453원으로 식료, 음식, 교통에 이어 13개 항목중 4위

❍ 매매가격대비 전세가율(아파트, %)

- 전세가율이 70%를 넘어섰지만 ⓐ매매가 상승요인이 적고 ⓑ전세선호 ⓒ물량부족 등으로 전세가율은 추가 상승할 가능성 큼

연소득대비 주택가격 비율(PIR)			2006	2008	2010	2012	2014
전체		중위수	4.2	4.3	4.3	5.1	4.7
		평균	6.0	6.0	5.6	7.6	5.7
지역	수도권	중위수	5.7	6.9	6.9	6.7	6.9
		평균	8.1	8.5	7.9	10.1	7.1
	광역시	중위수	4.1	3.3	3.5	5.0	4.7
		평균	4.2	4.0	4.1	7.1	5.1
	도지역	중위수	3.3	3.0	2.9	3.6	4.2
		평균	3.4	3.3	3.1	5.4	4.1
소득계층	저소득층	중위수	6.3	6.4	6.1	7.5	8.3
		평균	10.9	9.9	9.2	11.3	11.2
	중소득층	중위수	3.4	4.3	4.2	4.3	5.0
		평균	5.4	5.6	5.7	5.5	5.8
	고소득층	중위수	3.6	4.2	4.0	4.4	4.7
		평균	5.3	5.2	4.7	5.4	4.5
자료 : 국토교통부, ‘주거실태조사’, 각년도

❍ 연소득대비 주택가격(PIR) 5.7배

- 주택가격이 5.7년치 소득의 합과 같다는 의미. 특히 2014년 소득계층별 PIR(중위수 기준)을 살펴보면 저소득층의 PIR은 8.3배로 중소득층 5.0배, 고소득층 4.7배에 비해 높게 나타났음

❍ 월소득대비 임대료비율(RIR) 24.2%

월소득대비 임대료 비율(RIR)			2006	2008	2010	2012	2014
전체		중위수	18.7	17.5	19.2	19.8	20.3
		평균	22.9	22.8	23.1	26.4	24.2
지역	수도권	중위수	19.9	22.3	20.9	23.3	21.6
		평균	25.3	26.1	26.4	30.5	27.4
	광역시	중위수	18.5	19.3	16.4	16.8	16.6
		평균	20.1	19.5	19.4	22.0	20.5
	도지역	중위수	17.8	15.9	14.4	14.5	15.8
		평균	18.5	16.4	16.2	19.3	17.3
소득계층	저소득층	중위수	27.6	25.0	28.2	21.8	29.0
		평균	36.3	30.9	31.1	33.6	34.1
	중소득층	중위수	18.9	17.6	16.6	17.3	17.0
		평균	20.7	21.4	21.4	20.3	23.1
	고소득층	중위수	16.1	17.4	21.1	22.6	21.6
		평균	18.5	20.3	21.0	24.4	21.2
주 : 월세 전환율(월세이율)은 2006년 11.88%에서 2008년 11.76%, 2010년 11.52%, 2012년 10.44%, 2014년 9.36%로 지속적으로 하락함 자료 : 국토교통부, ‘주거실태조사’, 각년도

- 2014년 소득계층별 RIR을 살펴보면 저소득층의 RIR은 29.0%로 중소득층 17.0%, 고소득층 21.6%에 비해 높게 나타났음. 저소득층 임차가구의 임대료 부담이 다른 계층에 비해 매우 높은 것으로 나타남

❍ 전체가구의 71.7%가 임대료 및 대출금상환에 부담

구분		매우 부담됨	조금 부담됨	별로 부담되지 않음	전혀 부담되지 않음	해당없음	계
전체		29.8	41.9	14.7	3.4	10.2	100.0
지역	수도권	28.4	44.4	16.4	4.1	6.7	100.0
	광역시	27.3	42.9	15.3	2.5	12.1	100.0
	도지역	33.9	36.9	11.4	2.8	15.0	100.0
소득계층	저소득층	37.7	39.3	11.8	2.7	8.5	100.0
	중소득층	28.2	44.0	14.7	3.3	9.8	100.0
	고소득층	19.1	41.2	20.4	4.8	14.5	100.0
점유형태	자가	18.6	40.4	14.7	3.1	23.2	100.0
	전세	24.7	49.2	18.4	3.7	4.0	100.0
	보증금 있는 월세	39.4	42.7	14.3	3.7	-	100.0
	보증금 없는 월세	48.1	36.4	12.9	2.6	-	100.0
주1 : 주거비 부담정도는 현재주택에 대한 임대료 및 대출금 상환 부담정도를 의미 주2 : ‘해당없음’은 대출금이 없어 대출금 상환 부담이 없는 가구를 의미함 자료 : 국토교통부, ‘주거실태조사’, 2014

- 2014년 조사결과에 따르면 전국적으로 전체가구의 71.7%가 임대료 및 대출금 상환에 부담을 느끼고 있는 것으로 나타남. 지역별로는 수도권 72.8%, 도지역 70.8%, 광역시 70.2%로 나타나 수도권에 거주하는 가구가 가장 많은 부담을 느끼고 있음

- 소득계층별 임대료 및 대출금 상환 부담정도는 소득이 낮을수록 부담을 느끼는 가구의 비율이 높게 나타남. 저소득층은 77.0%가 임대료 및 대출금 상환이 부담이라고 응답하였고 중소득층은 72.2%, 고소득층은 60.3%로 나타났음

❏ 주거급여 개선

- 실시중인 주거급여 대상을 최저주거수준 미달 전체 가구로 확대하고, 기준임대료도 지역에 따라 세분화, 현실화할 필요

- 주거급여(1조1,073억원)를 실시중인데 우선 복지부에 편성·집행하다가 「기초생활보장법」시행(’15.7월) 이후 국토부로 이체할 예정

- 중위소득 43%이하 97.3만 가구에게 월11만원의 80%를 국고 보조하는 것인데 최저주거수준미달가구 전체로 넓히고 기준임대료도 지역에 따라 세분화, 현실화할 필요

- 노숙이나 비닐하우스, 컨테이너 등에 사는 사람이 26만명, 23만5천가구

- 최저주거수준 미달가구도 128만가구

<최저주거수준미달가구 현황>

구분(단위 : 만, %)		2006	2008	2010	2012
최저주거기준 미달가구(A)		268.5 (16.6%)	212.1 (12.7%)	184.0 (10.6%)	127.7 (7.2%)
세부	면적기준 미달가구(B)	128.8 (8.0%)	88.4 (5.3%)	98.7 (5.7%)	57.3 (3.2%)
	시설기준 미달가구(C)	159.2 (9.9%)	131.3 (7.9%)	97.3 (5.6%)	76.0 (4.3%)
	침실기준 미달가구(D)	31.4 (1.9%)	17.3 (1.0%)	14.8 (0.9%)	-
※ 중복 제외 ☞ A≠ B+C+D ※ 2014년 최저주거기준 미달가구 비율은 2012년(128만 가구, 7.2%)에 비해 30만 가구가 감소한 98만 가구 (5.3%)로 발표

■ 신혼부부 주거지원 현황

<신혼부부 현황>

년도	10년	11년	12년	13년	14년	집계
신혼부부(쌍)	326,104	329,087	327,073	322,807	305,600	1,610,671
(자료 : 국토교통부, 2014. 11, 쌍)

- 신혼부부 주거지원제도는 신혼부부 5년차까지를 대상으로 하므로 2014년기준 신혼부부 누적집계는 총1,610,671쌍임

- 현행 주거지원제도는 ①신혼부부 주택특별공급 ②신혼부부 주택자금 지원 ③신혼부부 전세임대 지원 ④행복주택 배정 등 4종이 있음

<주거지원제도 유형별 실적>

구분	특별공급	주택자금지원	전세임대주택지원	행복주택배정	소계
실적	122,383	113,134	22,279	0	257,796

- 현행 신혼부부 주거지원제도 4가지 유형의 5년간 수혜자 총수가 25만7,796건으로 14년 기준 신혼부부 누적집계 1,610,671쌍의 16%에 불과

<연령대별 자가보(점)유율>

구 분		2010년		2012년
		자가점유율	자가보유율	자가점유율	자가보유율
전체 가구		54.3	60.3	53.8	58.4
가구주 연령대별	34세 이하	17.5	22.0	17.0	20.0
	35-44세	43.2	51.8	36.5	42.8
	45-54세	55.9	63.7	50.9	57.3
	55-64세	68.9	73.9	67.9	71.4
	65세 이상	72.8	75.7	70.2	73.5

- 무주택자중 신혼부부의 비중은 확인된 바 없지만 연령대별 자가보유현황을 보면, (29세결혼으로 가정할 경우 제도 수혜대상인 34세이하) 자가보유율이 2010년 22%, 12년 20%로 전국평균의 1/3수준

■ <12.23합의문>

합  의  문

여·야는 서민주거안정과 부동산시장 활성화를 위하여 다음과 같이 합의한다.

1. 여·야는 서민주거안정을 위하여 다음의 사항을 합의 처리한다.

가. 주택임대차보호법을 개정하여 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 적정 임대료 산정 및 조사기능을 갖게 한다. 전월세 전환율을 적정수준으로 인하하도록 한다. 다만 주택임대차분쟁조정위원회는 2015년 2월 국회(임시회)에서 구성하도록 법안을 개정하고, 전월세 전환율 인하를 신속히 정하도록 한다.

나. 주거급여 확대 · 적정주거기준 신설 등을 위한 주거복지기본법을 2015년 2월 국회(임시회)에서 제정한다.

다. 사회적 약자, 신혼부부, 청년층의 주거복지 확대를 위하여 공공임대주택 공급을 10% 목표로 확대한다.

2. 여·야는 금년 중에 부동산 관련 법안을 다음과 같이 처리한다.

가. 주택법을 개정하여 분양가상한제를 민간택지에 한해 탄력적으로 적용한다.

나. 재건축초과이익 환수제를 3년간 유예한다.

다. 재건축 조합원 복수주택 분양을 3주택까지 허용한다.

3. 전월세대책, 적정 전월세 전환율 상정, 계약갱신청구권과 계약기간의 연장, 임대차등록제 등 주거안정을 위한 주택임대차보호법 등 추가 개정사항 및 서민주거복지 대책 등을 논의하기 위하여 제330회 국회(임시회)에서 여·야 동수로 국회서민주거복지특별위원회를 구성하고, 위원장은 새정치민주연합이 맡으며, 그 특위의 활동시한은 첫 회의 개최일로부터 6개월로 한다. 특위 활동결과 법률 제·개정 사항은 특위 활동 종료일로부터 2주일 이내에 관련 상임위에 제출한다.

2014년 12월 23일

새누리당 국토위 간사 김성태    새정치민주연합 국토위 간사 정성호

	<토론7>
	무주택 세입자를 위한 정의당 주거정책 방안
	김건호 (정의당 정책연구위원)

1. 현황 및 문제점

- 저금리로 인한 월세 선호 현상으로 전세 물량이 부족해지면서 전세값 상승이 지속되고 있음. KB국민은행 자료에 따르면 올해 5월 기준 서울의 아파트 중위 전세가격은 2년 전 2억5,870만원에서 3억3,629만원으로 7,759만원 증가하면서 30% 상승했음. 전국 아파트 매매가격 대비 전세가율은 1998년 12월 조사 이래 최고치(71.5%)를 경신한 것으로 나타났으며, 서울 일부 지역에서는 90%에 육박한 곳도 나타나고 있음.

- 빠른 속도로 진행되는 임대차 시장의 전세 → 월세 전환은 서민 주거비 부담을 더욱 가중시키고 있음. 2014 국토부 주거실태조사 결과를 보면 임차가구 중 월세가구는 ˊ12년 50.5%에서 ˊ14년 55.0%로 증가했으며, 특히 저소득층의 경우 전세(14.2%)보다 월세(32.3%)의 비중이 높음(중소득층 23.3%/22.0%, 고소득층 20.8%/7.9%) 전세에서 월세로 전환될 때 월 주거비가 2.4배 증가한다는 점(2013, 서울연구원)을 고려하면 저소득층의 주거비 부담이 상대적으로 높다는 점을 확인할 수 있음.

- 세입자들을 더욱 힘들게 하는 것은 월세 시장으로 전환되는 과정에서 임대료 부담이 높은 보증부 월세(보증금+월세) 가구가 크게 증가하고 있다는 점임. 보증부 월세 가구 수는 2014년 392만9,689가구로 2년 전 대비 63만여 가구(19.1%p) 증가했으며 전체 월세 가구에서 차지하는 비중도 ˊ12년 86.0%에서 ˊ14년 91.3%로 늘어남. 보증부 월세의 평균 월세는 ˊ14년 29만8,000원으로 ˊ12년 25만1,000원에 비해 19.0%p나 상승했음.

2. 정의당의 전월세 대책

- 현재 각종 주거 관련 지표들을 살펴보면 월세 전환이 가속화되는 가운데 저소득층 세입자의 주거 불안정성과 주거비 부담이 크게 늘어나고 있는 것을 확인할 수 있음. 하지만 여전히 임대차 시장에서 절대적 약자인 세입자들은 집주인이 전세값을 높게 부르거나 월세로 바꿀 것을 요구하면 어떤 선택도 하지 못한 채 사실상 내쫓기는 것이 현실임. 따라서 시급히 마련되어야 할 대책은 현재 국회 서민주거복지특위에서 논의 중인 전월세상한제, 전월세전환율 상한 제한, 계약갱신청구권 보장 등 세입자 보호를 위한 관련 법 개정안을 통과시키는 것임. 이와 관련, 정의당 서기호 의원은 위의 내용을 담은 ‘주택임대차보호법 개정안’을 2013년 9월 발의한 바 있음.

- 또한 주거복지 사각지대에 놓여있는 저소득층 월세 세입자의 부담 완화를 위해 현재 시행 중인 주거급여의 대상과 지원 금액을 대폭 확충할 필요가 있음. 현행 중위소득 43%까지 지급되는 주거급여 대상을 기초생활수급자·차상위계층(부양의무자 기준 폐지)을 포괄한 중위소득 60% 서민으로 확대하고, 주거 급여 수준을 현행 월 평균 11만원보다 두 배 이상으로 인상하여 현실화시켜야 됨.

- 주거복지제도의 근본적인 대안 중 하나는 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 저렴한 공공임대주택의 확충임. 우리나라의 장기공공임대주택 비율은 2013년 현재 5.4%로 OECD 평균 11.5%의 절반 수준에 그치고 있으며 최근 5년간 공급되는 물량도 크게 늘어나지 못하고 있음. 매년 임기응변식으로 공급할 것이 아니라 주거기본법에 근거한 정부의 주거종합계획 수립에서 저소득층을 위한 임대주택을 5년 내 12% 이상 확보하겠다는 것을 명시하는 정책목표관리제를 시행할 필요가 있음.

- 임대차 시장의 보편적인 형태로 자리 잡고 있는 월세 대책과 관련, 정책 실효성 확보를 위한 임대차 등록제 도입이 요구됨. 월세 세입자를 위해 정부가 월세 세액 공제 등의 지원방안을 도입했지만 집주인과의 마찰을 우려한 세입자들이 신고를 꺼리면서 공제 혜택을 받은 세입자는 2012년 9만3,470명(2.7%), 2013년 11만6,800명(3.0%)에 그치고 있음. 임대차 등록을 임대인과 임차인의 계약 관행으로만 방치할 것이 아니라 법적으로 의무화함으로써 월세 대책이 제대로 작동될 수 있도록 해야 함. 이와 관련, 정의당 박원석 의원은 지난 4월6일 임대차등록제 도입을 담은 ‘공정임대료법안’을 발의한 바 있음. 임대차등록제는 월세 시장의 정확한 데이터베이스 구축을 통해 임대차 시장을 정상화하고, 지역별로 천차만별인 월세 가격의 평준화를 유도하여 부적절한 임대 가격 산정을 막는 방안이 될 것임.

<참고자료 : ‘전월세 세입자 살리는 정의당 4대 과제 10대 정책’(4월15일)>

1. 세입자 지키는 마지노선 - 계약갱신 1회 보장, 전월세 상한제 실시

① 전월세 세입자 보호의 핵심 - 계약갱신청구권 1회 보장

② 전월세 상한제 연 3.3% 실시

③ 전월세 계약기간을 현행 2년에서 3년으로 늘림

④ 전월세 전환율을 금리에 맞추어 하향 조정

2. 선진화된 임차인 보호 제도 - 공정임대료제 도입

⑤ 세입자가 부담 가능한 공정임대료 산정·공시

⑥ 임대차 등록제 실시

⑦ 공정임대료 위원회 운영을 통한 분쟁 조정

3. 장기공공임대주택 대폭 확충

⑧ 장기공공임대주택 비율 12%로 확대 (OECD 평균)

4. 세입자를 위한 실질적인 지원 확대

⑨ 주거급여의 대상 확대 및 지원 액수 인상

⑩ 임대소득 과세 정상화 - 서민주거복지 재원으로 활용 가능

3. 기타 : 기업형 임대주택 전면 재검토

- 임대차 시장 정상화와 세입자 보호를 위한 대책 마련이 지지부진한 가운데 한편으로 정부는 기업형 임대주택(뉴스테이) 사업을 밀어붙이기식으로 추진하고 있음. 지난 5월14일 국토교통부는 서울 신당동, 대림동 등 수도권 4개 지역에 뉴스테이 5,529호를 착공하겠다고 밝힘. 문제는 정부는 중산층 주거안정을 정책목표로 뉴스테이를 추진하겠다고 했지만 현재 추진 중인 뉴스테이의 임대료는 중산층이 실질적으로 감당하기 불가능하다는 점임.

- 서울 신당동 59㎡의 경우 보증금 1억원 / 월세 100만원이며, 대림동 44㎡의 경우 보증금 1,000만원에 월세가 110만원임. 국토교통부가 중산층으로 밝힌 중소득층(5~8분위)의 RIR(월소득대비 임대료 비율) 지수를 산출하면 소득이 가장 낮은 5분위의 경우 월소득의 절반 가까이(40.2%~55.0%) 월세로 소요됨. 소득이 높은 8분위에서도 RIR이 최소 25.0%에서 최대 36.8%에 달함. 통상 OECD 등 국제적인 관례에서 권고하는 적정 RIR 지수가 20% 이하인 점을 감안하면 뉴스테이는 고소득층(9~10분위)만이 입주할 수 있는 고가 월세 주택임을 알 수 있음.

중소득층(중산층) 소득 대비 뉴스테이 RIR 지수
구분	소득 분위	소득 범주	RIR
			신당동(100만원)	대림동(110만원)
중소득층 (5~8분위)	5분위	200만원~249만원	50.0%~40.2%	55.0%~44.2%
	6분위	250만원~298만원	40.0%~33.6%	44.0%~36.9%
	7분위	299만원~348만원	33.4%~28.7%	36.8%~31.6%
	8분위	349만원~400만원	28.7%~25.0%	31.5%~27.5%

- 반면 임대사업자의 수익률 보장을 위한 도시·건축 규제 완화, 택지·기금·세제 지원 등 각종 규제 완화와 특혜 방안이 제시되어 있으며 관련 법안(임대주택법 전부개정법률안, 김성태 의원 대표발의)이 국회에서 논의 중에 있음. 뉴스테이는 이미 비싼 월세가 넘치고 있는 시장 상황에서 서민들에게 기존 가격과 별 차이가 없는 또 다른 월세로 옮길 것을 요구하는 것에 불과하며 세입자 주거비 부담을 오히려 늘릴 가능성이 높음. 이에 대한 전면 재검토가 필요하며, 임대주택 공급의 주체를 영리를 추구하는 기업이 아니라 공공성에 기반을 둔 사회적기업, 협동조합 등 비영리단체로 전환함으로써 임대주택 사업에 투입된 공적 자원을 다시 공공에서 향유할 수 있도록 해야 함.

- 끝 -