청년 주거와 젠트리피케이션 : 한국의 평범한 30대 청년의 사례를 중심으로

발표자 : 조현준, 윤성노

CHO, Hyunjun &  YUN, sungno

1인가구의 증가와 함께 등장한 청년주거문제는 2008년 세계금융위기 이후 한국사회에서 주요한 청년문제이다. 청년주거문제는 공급위주의 주택정책과, 이를 달성하기 위해 수반한 대규모 개발 정책에 의해 발생하였다. 대규모 개발 정책은 한편으로 기존 원주민들을 강제퇴거 하여 기존 원주민들을 도시 외곽으로 내쫓았다. 최근에는 이러한 대규모 재개발 사례들은 과거에 비해 줄어들었으나, 여전히 도시에서 발생하는 중소규모 재건축, 재개발 사례들은 ‘젠트리피케이션’ 이라는 이름으로 새롭게 청년과 기존 원주민 세입자들에게 고통을 주고 있다.

서울 성동구 행당동에 위치한 10㎡의 옥탑방에서 살던 30대 청년 주거세입자 윤성노씨는 지난 2015년 5월 민간 재개발로 인해 강제퇴거를 당하였다. 이 청년의 사례와 함께 최근 서울에서 발생하는 대표적인 1인가구와 청년의 ‘주거 젠트리피케이션’의 문제를 이야기해 보고, 정부의 청년 주거정책 문제점과 대안을 제시해 보고자 한다.

1인 가구 청년 윤성노 씨의 사례 : 10㎡ 옥탑방, 학자금 대출, 비정규직, 가난한 출발

윤성노씨는 경기도 수원시에서 유년시절을 생활하다, 대학에 입학한 2002년 서울로 전입 하였다. 서울에 연고가 없고, 학기당 등록금 300만원과 월 생활비 60만원을 스스로 해결해야했기에, 대학 친구 하숙집, 고시원과 반지하방을 전전하였다. 그리다가 2009년 2월부터 서울시 성동구 행당동 대학교 부근의 낙후된 옥탑방 주거세입자로 살게 된다. 허름할지라도 그에게는 아늑한 공간이고, 삶의 최전선 보금자리였다. 그가 이곳을 떠나지 못한 이유는 학자금 대출과 보증으로 묶인 일천만원의 빚을 안고서 대학을 졸업(2009년 8월)하였고, 월 백만원의 저임금 2년제 비정규직 일자리를 전전하였기 때문이다. 2013년 대출을 겨우 갚고, 남은 돈으로는 보증금 200만원에 월 20만원의 이 옥탑 방을 벗어날 수 없는 상황이었다.

그러나 2014년 겨울, 그는 살던 곳에서 ‘재개발이 되니 나가라’는 이야기를 들었다. 집은 민간 재개발에 반대한 건물 임대인조차도 시세보다 적은 감정평가액으로 현금 청산 강제수용이 되었다. 도시정비법의 보호대상에서 소외되어 오갈 데가 없던 그는 당시 구청 담당 공무원에게 대체 주거지를 문의하였는데, ‘재개발 조합에다 문의하라’며 책임을 떠넘기고, 재개발 조합에 문의하자 이사비용 조차 없이 ‘그냥 나가라고’만 했다고 한다. 결국 2015년 5월27일부터 강제철거(명도집행)로 옷가지와 몇몇 물건만 챙기고 진짜 거리로 내몰리게 되었고 구청 앞에서 노숙으로 저항을 시작하였다. 그는 주거권 해결과 더 이상 그와 같은 사람이 없기를 바라며, 지금도 길거리에서 3년 넘게 주거권 투쟁을 하고 있다. 그는 2015년 강제철거 당시, 이러한 쫓겨난 청년을 포용하는 제도와 복지체계가 미비 하였으며, 있어도 잘 안 알려져, 정보 접근이 힘들었다고 이야기한다. 그는 이렇게 말한다.

“ 대대로 이어지는 가난의 굴레. ‘흙수저’인 나도 사람답게, 내가 살 수 있는 공간에서 연애 하고, 정규직 일자리를 얻으며, 결혼을 하고 싶습니다. 몸 아프신 아버지를 다시 모시고, 토끼 같은 자식을 낳고 싶습니다. 그리고 학창시절 친구들을 다시 만나고, 결혼식과 돌잔치에 함께 축하하며 끊어진 인간관계를 다시 맺고 싶습니다. 나도 사람답게 대한민국 국민으로 살고 싶습니다. 나같이 집 없어 삶을 포기할 수 밖에 없는 ‘청년 주거 난민’이 더 이상 나타나질 않기를 바랍니다”

윤성노씨의 사례는 사례는 어쩌면 극히 소수의 사례일 수도 있다. 그러나 한국 사회의 많은 청년들은 자신이 살고있는 집에 대한 안정감을 느끼지 못하고 있다. 그의 사례는 ‘희망이 사라진 청년 세대’. ‘가난의 대물림’, ‘교육을 통한 계층 이동의 어려움’, 청년의 열악한 주거환경, 2년제 비정규직으로 불안한 일자리와 2년 마다 잦은 이사로 주거 불안, 빚으로 출발하는 청년등 다양한 이름으로 치환가능하다.

서울 청년 284만명 : 누구도 젠트리피케이션으로부터 안전하지 않다.

서울에 살고 있는 청년 284만명은 가난하기에 주거환경이 낙후된 지역에 살고 있다. 그나마도 2년마다 옮겨야하는 임대차 계약의 문제로 비자발적 이주를 계속 경험한다. 서울의 주거지역 면적은 총 313㎢이고, 관리가 필요한 저층주거지 면적은 111㎢(35%)다. 특히 원도심의 관리되는 정비구역 예정지역은 건물 수리가 제한되어, 교통이 편리하나 임대료가 매우 싼 지역이다. 청년은 가진 재산도 없고 임금 소득 증가율에 비해 부동산 임대료 증가율이 더욱 크기에, 부담 가능한 저렴한 임대료를 찾아 서울의 저층주거지에 많이 살고 있으며, 2년 이상 계약갱신권이 보장되지 않기 때문에 더 저렴한 다른 지역을 찾아 내몰릴 수 밖에 없다.

서울인구 10,204,057명 (2016년, http://stat.seoul.go.kr/jsp3 ) 중 청년 2,848,000 명(2015년, 15~34세, 서울시 청년아르바이트 직업 생태계 실태조사) 청년 주거빈곤 40.4%(통계청, 2016 상반기)

원도심의 상권활성화와 도시정비에도 청년의 젠트리피케이션(둥지내몰림)은 발생한다. 최근 가장 상권이 활발한 서울 마포구 홍대(연남․ 상수) 및 이태원(경리단길․ 이태원역 인근)지역 젠트리피케이션을 분석한 자료에 의하면 해당지역 기존 주민은 20대 중반-30대 중반의 청년들 이었으나, 음식점 주점등의 상권이 발달되면서 제일 먼저 원주민인 청년 세입자가 추출 되었고 그 곳에 상권이 변형되었다. 상권 발달 초기에 청년주거세입자는 개별적으로 집주인으로부터 쫓겨나기에 이슈화도 되지 않고, 축출되는 상황에 놓인 것다.이렇듯 서울은 전면 철거를 통한 부동산 개발주도의 성장과 개인의 사유재산권만을 극도로 우대하는 정책으로 인해, 세입자 특히 청년에게 큰 피해를 야기시키고 있다. 재개발 민간 조합이 거대한 재개발 구역을 지정하여 사업을 추진하면 구역의 25%의 가옥주가 반대를 하여도 강제수용을 할 수 있다. 민간이 진행하는 개인재산 문제로 치부하기에 공공은 방관을 하고, 그곳의 세입자를 내쫓고, 심지어 강제철거까지 자행할 수 있는 비인간적인 곳이 되었다. 시쳇말로 뜬다하다는 상권의 발달의 이면에는 청년의 둥지내몰림이 있다는 것을 한국 사회는 무시했다.    그동안 철거민 문제, 열악한 주거환경의 문제 등 단편적인 부분 속에서 수렴 되던 한국사회의 주거문제가 ‘청년 주거 빈곤‘문제의 등장과 함께 뒤섞여, 지금까지 잘 알려지지 않던 이슈들이 미래가 안 보이는 청년 세대의 외침을 통해 다시 알려지고 있다. 이와 함께 청년의 ‘주거권’ 이라는 권리적 측면의 문제로 인식전환이 급격히 이루어지고 있다. 이에 따라 공급위주의 주택정책에서 보다 다양한 주거복지 정책을 요구하는 목소리가 높아졌다.

젠트리피케이션 데이터 분석결과 보고, 서울시, 2016.08

청년 주거문제는 곧 현재와 미래의 한국 사회 주거문제

젠트리피케이션 문제 등 새롭게 등장한 주거정책의 패러다임 전환은 청년들의 주거문제와 그 궤를 같이한다. 급격하게 오른 부동산 가격과, 빠르게 분화되는 가구분화로 인해 소형주택 수요를 공급이 따라잡지 못하게 되었고. 일자리가 집중되어 있는 서울 등 수도권으로의 인구집중이 이루어지는 과정이 맞물려, 청년들은 과거에 비해 과도한 주거 불평등을 겪게 된 것이다. 1970년대부터 90년 중반까지 급격한 도시의 팽창과정과 신도시 개발은 그 당시 중산층에게 부동산으로의 투기적 부를 축척할 수 있는 기반을 마련해 주었다.  하지만 그 때, 그럴만한 자본도 소득도 없었던 사람들이거나, 유년기에 있었던 현재의 청년들을 위한 주택 정책은 고려되지 않았다.

급격한 성장으로 절대적 주택 보급률의 문제가 어느 정도 해결된 2004년에도 뉴타운 재개발 아파트를 중심으로 한 투기를 부추기는 움직임이 다시 나타났다. 그 때도 역시 그 누구도 ‘내 집’ 이 없는 주거 세입자를 보호하는 주택 정책은 상시적으로 비어 있었다. 오직 그것을 막으려는 대책은 LTV(Loan to Value; 주택담보인정비율), DTI(Debt to Income; 총부채상환비율) 등 일부 조세규제위주의 금융정책만 존재 했을 뿐이다. 물론 다양한 방식으로 공공임대주택 공급은 꾸준하게 이루어져 왔지만, 이는 ‘주거 소외 계층’이 아닌 전통적으로 취한 국민기초수급자를 비롯한 극빈층에 대한 잔여적 복지 차원에서 이루어졌다. 정부는 민간 임대 주도의 시장 구조로 인한 전체 주거시장의 모순점인 소형주택가격 상승과 고시원과 옥탑방 등 ‘비’주택에 대한 구조적 해결책은 마련되지 않은 채, 그 때는 한순간이니, 모두에게 ‘빚내서 집 사’고 대출의 노예로 만들 궁리만 하도록 만들었다.

변화하는 도시 1인가구 청년. 지.옥.고(Hell)와 3저(低) 주택시장

주택을 거주권(점유)의 측면에서 바라보지 않고, 시장적 측면으로 바라보았던 정책기조는 ‘집’을 가진 사람들에게는 기회의 시기가 되었다. 하지만 취약계층을 제외한 전체 가구의 50%에 달하는 집없는 세입자, 특히 도시 1인 가구, 청년들에게는 말 그대로 ‘야생’ 상태에 놓여있게 만들었다. 2015 인구주택총조사에 따르면 가구 구성 중 가장 높은 비율을 차지하는 가구는 1인 가구로 27%에 달한다. 전체 가구의 1/4 이상이 혼자 사는 사람들이다. 이 중 청년세대라 불리는 2030세대의 비중은 34.6%다.

변화하는 양상 속에서 달리 해결책이 없던 도시 ‘1인’들은 지하방, 옥탑방, 고시원을 전전하기에 앞글자를 따서 ‘지옥고’ 로 불리는 새로운 ‘주거 취약계층’으로 대두 되었다. 이들의 바람은 넓고 화려한 대규모 아파트 단지도, 깨끗하고 잘 정비된 신도시가 아니었다. 이들은 지금 당장 자신들이 살고 있는 집의 임대인이 매년 과도하게 월세를 올리지 않고 계속 살 길 바라며, 다만 관리비가 어떻게 책정되는지 궁금할 뿐이다. 지금 살고 있는 ‘지옥고’1.5평의 작은 공간에서 벗어날 천만원 이상의 보증금이 필요할 뿐이다.

한국사회의 세가지 키워드는 ‘저성장’, ‘저출산’, ‘고령화’ 이다. 한국사회의 위기를 나타내는 말로써 사회와 인구 및 가구 구조의 급격한 변화를 나타내는 상황이 이전과는 다른 주거문제가 발생하고 있음을 말한다. 더 이상 건설 경기 부양과 매매위주 시장 정책, 그리고 대량 주택 공급으로는 새로운 주거문제를 풀 수가 없다. 이미 높아진 주택가격과 시한폭탄과도 같은 가계부채로 인해 자가소유촉진 정책은 더 이상 유효하지 않다.

민달팽이 유니온 주거정책 7대 요구안

한국 사회 주거문제 패러다임의 전환은 청년 주거문제 해결에 달렸다.

한국 사회 주거문제 패러다임의 전환은 새롭게 주거약자로 등장한 ‘청년’들의 주거문제를 어떻게 해결하느냐가 관건이다. 변화를 위한 정책은 턱없이 부족하다. 1980년대부터 30여년간 지속적으로 요구한 계약갱신 청구권(계속거주권)과, 전월세 상한제의 실현은 여전히 요원하다. 더 이상의 배제와 불평등은 방지해야 한다. 전체 패러다임의 전환 속에서 청년 주거문제의 해결은 고리를 끊는 방법으로 해결 되어야 한다. 값싸고 질 좋은 주택을 많이 공급하는 것은 장기적으로 필요하나 지금 당장 청년 주거 문제 해결이 되지 못한다.

문제는 비어있는 정책을 단순히 채워 나가는 것이 아닌, 그것을 ‘왜’ 하는 것인지에 대한 이유를 찾는 것이 더 중요하다. 양질의 저렴주택, 또는 소형주택이 부족하니, 그것을 더 짓는 것이 중요한 것이 아니다. 변화하는 시장의 양상, 가구의 양상 속에서 장기간의 미래를 바라보고, 무엇보다 향후 주택시장의 주요한 주축이 될 청년의 현재 상황을 판단하여 미래를 예측하며 정책을 입안하는 것이 중요하다. 때문에 변화하는 한국사회에서의 주거문제를 해결하기 위해서는 그동안 정책에서 배제된 대상과 새로운 수단을 포함한 ‘포괄적 주거복지’로 정책을 과감히 전환해야 한다. 정부가 시장에 적절하게 개입해 우리 사회의 주택임대시장의 공정한 규칙을 만들어야 하고, 주거비 보조 등 주거정책을 다양화해야 한다. 아울러 높아진 주택 가격으로 고스란히 위험이 세입자에게 전가되는 것을 막는 지원 정책도 필요하다. 임대인과 세입자, 부모세대와 청년세대의 갈등적인 상황을 계속 반복하지 않고 조정하는 것도 마련해야 한다.

주거불평등으로 삶에서 출발선이 달라진 청년들에게 공정한 기회를 보장하기 위해 새로운 주택정책의 패러다임은 이전과는 방식으로 정책을 수립해야 한다. ‘청년 주거 문제’ 는 청년 대상의 위험을 해소하는 한 축인 것과 동시에 전체 사회의 주거문제를 해결 할 수 있는 주거문제 해결의 시작이다. 주거문제에서 역시 패러다임적 전환을 통해 청년에게 집이 짐이 되지 않도록 하는 사회를 기대한다.

포용하지 않는 도시에서 포용하는 모두의 도시로

2016년 개최된 UN UN-HABITAT Ⅲ 총회의 비전은 ‘모두를 위한 도시’ 였다. 지속가능한 도시에서 한 걸음 나아가 도시에 대한 권리와 모두를 위한 도시(The Right to the City and cities for all)를 위해 공공재로서 시민들이 도시공간을 향유할 수 있는 도시에 대한 권리를 보장하는 도시가 포용도시이다. 포용적인 공간적 관점에서 도심 내 주거환경정비를 할 때, 청년 1인 가구 거주민 주거권과 접근성 향상을 추구하며, 소외된 청년 주거 계층의 도시에 대한 권리를 인정하고 보호하는 것이다. 그동안 청년과 1인가구는 한국사회에서 주요한 주거정책의 대상이 아니었고, 도시의 개발에 따른 젠트리피케이션 속에서 별다른 포용도 없이 피해를 본 대표적 집단이기도 하다. ‘청년 주거 문제’ 는 청년 대상의 위험을 해소하는 한 축인 것과 동시에 전체 사회의 주거문제를 해결 할 수 있는 주거문제 해결의 시작이다. 이제는 현재 주거 문제에서 소외된 이들까지 포용함으로서 지속가능한 모두의 도시를 꿈꿔본다.